[摘要] 新一轮城镇化带来的各个阶层群体的大量消费需求，为商业地产发展带来前所未有的发展机遇。然而，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险也正部分二三线城市日渐凸显。那么，在新型城镇化的推进过程中，商业地产面临着怎样的市场机遇？在新城镇环境下发展商业地产的路径如何？
新一轮城镇化带来的各个阶层群体的大量消费需求，为商业地产发展带来前所未有的发展机遇。然而，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险也正部分二三线城市日渐凸显。那么，在新型城镇化的推进过程中，商业地产面临着怎样的市场机遇？在新城镇环境下发展商业地产的路径如何？
7月4日下午，中国房地产业协会商业地产专业委员会与房地产新闻门户网站地产中国网联合主办的“机遇2013：新型城镇化与商业地产首届中国商业地产新趋势论坛”在北京凯晨世贸中心[消息价格 户型 点评]隆重举办。论坛上，来自国家发改委城市和小城镇改革发展中心的领导、中国房地产业协会的领导以及商业地产开发领域的老总们对此进行了深入探讨。大家一致认为，把握新型城镇化机遇，以及应对电商冲击，传统商业地产的发展模式和结构布局都亟待转变，转型成为商业地产未来生存和发展的必然选择，而提供特色商业体验、注重商用建筑空间的生态与环保则成为必然趋势。“中国商务地产品牌红榜”同时在论坛当天揭晓，为行业树立了可资学习借鉴的商务办公建筑开发领域的标杆企业和项目。
传统商业地产开发模式风险凸现
“在过去城镇化的推进过程中，存在着各地不讲当地经济发展阶段，不顾当地经济发展水平，将新城新区作为突破口，大搞商业地产和综合体建设的现象，进而导致商业地产开发中存在大量的复制模仿，城市之间的招商[简介 动态]引资愈演愈烈，商业地产、城市综合体面临着过剩的风险。” 国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令在主题演讲中指出：“城镇化如果延续老路，或许将面临更大的风险，因此必须走新型城镇化道路才能使其成为中国经济下一步发展的动力。”
对此，中房协商业地产专业委员会主任委员、北京国华置业[简介 动态]董事长房超也深有感触：“我们接触到的很多商业地产项目开发周期都很短，基本上就是抄袭、复制、雷同，没有很好的研究地区性消费结构和未来的发展趋势，导致了重复建设，有的甚至把商业地产当做住宅地产来开发，这样不仅导致商业地产的价值不能充分发挥，也造成了土地、水电等资源的浪费。如果继续再做传统意义的商业物业，风险和浪费都会越来越大，所以未来的商业地产开发应该迅速调整结构、转变观念。”
“商业地产做不好就是对社会资源的极大浪费，举例来说，一个体量在5万平米的商场其一年的水费、电费这些直接的能源消耗需要投入3000万元，如果效率低，不但开发商不赚钱，还浪费了资金、浪费了能源，社会效益和经济效益都不好。”房超不无担忧地表示。
与此同时，在商业地产开发中盲目追求高端化定位的思路也备受诟病。“中国并不需要那么多高档的商业地产综合体，城镇化的本质是农民进城，如何降低进入城市的门槛才是最重要的问题，在新型城镇化的推进过程中我们更需要能为广大农民群体进城创业、就业、消费需求服务的中低档综合体。此外，新型城镇化也是一个双向流动的过程，不只是农民进城，还包括城市人口对郊区化生活的需求。目前中国的国情是消费人群已经高度分化，呈现多元化的特征，所以我们不能用一种模式做所有的事情，京沪的标准远不是的标准。”乔润令副主任在发言中强调。
效率、环保应成必然趋势
那么，在新的市场环境下，商业地产又将如何去调整结构，其转型方向又应该如何呢？
首先，从宏观层面，中国房地产业协会副会长朱中一给出了方向：“商业地产开发不仅要了解国家政策、政府的规划，也要了解客户的需求，做好开发建设和运营管理模式的研究，寻求企业盈利模式与政府的结合点，并对产业链上有关单位的整合与协调进行考量，这样才能减少盲目性。比如结合中央政府对于新型城镇化提出的"节约、绿色、低碳"等要求，商业地产项目的开发也需要符合低碳的要求。”
在商业地产的布局上，乔润令则认为，从区域布局来看，中短期内商业地产的布局和发展应该跟着人口的流向走。“上世纪90年代初国家推进城镇化的政策导向是"小城镇、大战略"，但事实上这个目标基本没有实现，人口向大城市流动的趋势没有改变，因此，要提高商业地产的服务效率，在布局上就应该随之向超大城市和城市群集中。” 而在行业布局上，乔润令则认为，下一步中国商业地产有两个领域增长潜质：一是生产性服务业商业地产，二是养老产业领域。
“新型城镇化，并不是城市都要新，同样商业地产的开发也不一定都要新建的，比如上海（楼盘）的新天地、成都的宽窄巷子，改造都很成功，这些改造的项目都很有文化底蕴，而且充满地方特色，很受市场欢迎，商业地产开发的思路需要放宽。”朱中一则提供了另一种思路。
而作为商业地产领域有着成功开发经验的开发商，房超则在具体项目的微观操作层面给出了自己的建议：“我们在研究商业地产发展趋势的时候，首先要注意到消费结构和市场的变化，特别是商家的变化，进而去调整商业的定位和业态组合，而不能简单地复制模仿。”
从目前消费者群体的需求来看，对生活方式和购物体验的需求越来越强调，尤其是随着电商的大行其道，传统零售业正面临巨大挑战，在此境遇下，商业地产又应当如何求生存？
“未来5-8年间，电商的经营规模有可能占到社会零售业总额的半壁江山，在此情况下，首先地方政府不能再盲目上马商业地产项目，不能为了建商业地产而建；其次，就具体的商业项目而言，随着电商的盛行，商家和品牌存在着建足够多高水平体验店的需求，所以未来商业地产的发展趋势，一定会走向大型化和小型化相结合、高端和低端相结合，能存活的商业一是小型的便利店，另一个一定是能为为消费者提供充分的不可替代的体验的极具特色的商业。”房超说。
阳光新业副总裁吴尧则指出：“商业地产最重要是业态组合，开发商需要更多多元化的创新，比如目前阳光新业从事购物中心的开发和运营，就是结合网络更多在做线上、线下融合的产品，做创新的业态组合，这是提升经营效果比较好的手段。”
而一向专注于商务地产开发的金融街[简介 动态](000402,股吧)控股股份有限公司副总经理王志刚则认为，随着国家对房地产市场的调控，未来的投资市场会越来越平稳，住宅的投机行为逐渐削减，商务地产作为商业地产领域的重要组成部分，其投资价值将会逐渐显现，与其相关的商务地产金融投资产品也将随之出现。
中国商务地产红榜彰显“绿金”时代到来
除了演讲嘉宾们热切关注的零售商业地产，以写字楼为主力的商务办公类物业也成为此次论坛的讨论热点。中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云透露，考虑到国家对于环境保护的要求以及目前国内写字楼市场的发展水平，中国房地产协会已经着手组织编写的写字楼物业评价标准。以此标准为参照，结合业界口碑评价，地产中国网在论坛上发布了“2013中国商务地产品牌红榜”，榜单分为四类：分别为中国商务地产十大领军企业、十大新兴创领企业、十大写字楼以及最值得期待的城市新地标。地产中国网总编辑谢红玲表示，举办红榜推荐活动的目的是为了表扬先进、树立标杆，推动商务地产向更高水准发展，帮助那些新进入商务地产领域的企业寻找经验。
中国商务地产品牌红榜主要关注先进企业和标杆项目，其中入列“十大领军企业榜单”的均有丰富的开发和运营经验，他们代表着中国商务地产的水平，如来自香港的嘉里建设、恒隆地产以及国内知名的开发商方兴地产、国华置业、融科智地、金融街等房企。
“十大新兴创领企业榜单”亦备受瞩目，因为他们商务地产领域的新势力，他们以独特模式诠释了商务地产的多样性，有因金融创新闻名的平安信托、也有因回归主流而被大家看好的SOHO中国。
在“十大写字楼榜单”中，国贸三期的领先地位，得到了评审团的一致认可，评审团专家认为，无论从运营管理、品牌影响力来说，国贸三期都是无可比拟的，在未来一段时间内是无法超越的，北京侨福芳草地因绿色环保、文化创意性备受推崇，融科资讯中心[消息 价格 户型 点评]以其科技、环保、品质而受称道。
在“ 最值得期待的城市新地标榜单”中，北京保利国际广场[消息 价格 户型 点评]、中国尊、上海中心、深圳（楼盘）平安金融中心等代表未来城市高度、设计富有特色的商务建筑纷纷上榜。
此次参与榜单评审的专家表示，中国的商务地产还处于发展阶段，像香港的嘉里建设、恒隆地产经验更成熟一些，内地的商务地产开发商还有更多的学习空间，但发展后劲很足。
“商务地产品牌红榜评选能够帮助行业梳理出真正的榜样，让大家在摸索中找到可资学习借鉴的标杆，进而使这个行业总体水准得到提高，发展更稳健！”地产中国网总编谢红玲如此阐述活动的意义。据悉，此次商务地产品牌红榜推荐活动也是地产中国网全新改版5周年回馈行业的系列活动之一，随后，红榜还将在商业地产、旅游地产等领域继续发掘行业榜样，年底推出总榜。
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