[摘要] 近日，绿地集团与东航集团签署战略合作协议，宣布将携手在国内20多个省会城市的空港经济区打造城市综合体项目。而此前，绿地集团已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州等地累计投资建设了10多个大型城市综合体项目。
近日，绿地集团与东航集团签署战略合作协议，宣布将携手在国内20多个省会城市的空港经济区打造城市综合体项目。而此前，绿地集团已在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州等地累计投资建设了10多个大型城市综合体项目。
发力城市综合体的不仅仅是绿地。此前，万科集团总裁郁亮曾在西安表示，万科将从住宅产品供应商向城市配套服务商转变。纵观近两年市场变化，不难发现的是，无论是万达、凯德、华润这样的城市综合体“大户”，还是龙湖、保利、碧桂园这类的主流住宅开发商，都不约而同地加大了城市综合体的开发力度，越来越强调城市运营的理念。
“基于我国城镇化和土地集约化利用的发展趋势，未来城市综合体项目会越来越多。对于这种复杂的业态，开发商在开发时不仅要借鉴以往成熟的经验因地制宜，同时也需要考虑到未来的需求变化，更加注重灵活性。”在日前由北京三磊建筑设计有限公司主办的城市综合体沙龙上，三磊设计美国分支机构总裁王宇如此表示。
“被综合”的综合体
虽然目前开发商对于城市综合体热情满满，但在三磊设计总裁张华看来，只有极少的开发商是在完全专业地做这件事，其他的大部分开发商则都是“被综合”了。
“通常有两种情况，一种是住宅不再像以前那么好卖了，企业需要转型分担风险；一种是地方政府在土地出让时已经规划好了综合用途，企业只能顺着来。”张华认为，调控迫使开发商转向商业地产谋求利润，而城市综合体如果运营得当，对于住宅项目也会形成良好的拉动作用。
更为决定性的是，越来越多的地方政府在土地出让之前就已经规划好了综合体雏形，哪里要建商业、哪里要盖酒店等早已经确定好，企业更多要做的是“如何解题”。
对此，多年从事商业地产咨询工作的北京世联地产(002285,股吧)商业营业部总监张喆深有感触，“当前综合用地的源头供应量很大，住宅用地又越来越少，虽然大多数城市的商圈已经趋于饱和，但是鉴于土地稀缺性，开发商的拿地意愿还是很强烈。我们面临的问题，就是怎样帮助开发商在现有条件和环境下降低运作风险。”
张喆举例称，假如成都要建200个城市综合体，但居民月均收入就那么多，除了日常生活必须开支，剩下的钱大概只需要人均几平方米的商业面积就够了。那么，多出来的面积怎么办？此时，就要帮助开发商增加销售物业比例，增加南北通透的店铺，使之便于商改住，采用各种办法解决好这件事。
在这种变量较多的情况下，拥有相关的成熟经验对于开发商来说格外重要。三磊设计技术总监杨彤认为，像万达、凯德、华润等房企，已经形成自有的运作模式，也在各地拥有丰富的开发经验，做起城市综合体就比较得心应手。“在帮凯德做项目时，一个突出感受就是他们对于产品线的规划特别清楚，大到区域定位，小到哪一层做什么商业，都已经了然于胸，总体运作很顺利。”杨彤说。
为明天留出余地
然而无论是商业巨头，还是跨界新手，都会面临计划赶不上变化的客观现实。
“城市综合体的运作周期很长，而市场需求又是在不断变化的，这就要求开发商在开发时要留有余地。”王宇表示，比如办公转酒店、商业改住宅等。再比如，体验式消费可能将占据未来主流，目前的很多传统店铺以后都将慢慢萎缩。“未来花钱买东西回家的事情可能越来越多是在网上解决的，但是商业不可能就此消失，比如按摩、美容、餐饮等体验式消费，这是在网上买不到的。”王宇认为，如果事先在规划设计、交通等环节为以后调整留出“后路”，那么在未来的市场竞争中很可能就会取得“先机”，节省一大笔投资。
当前，二三线城市综合体“扎堆”的现象也引起了舆论的普遍担忧。对此，张喆预言，未来商业将进入你死我活的白热化阶段，因为居民的收入是有限的，工资不会突然增长，所以相对来说每年的消费都是恒定的，而商业综合体的发展在经历野蛮生长之后，将面临“断粮”之忧。
据了解，美国的综合体项目需要在70%～80%的商铺已经完成招商后，才能获得银行贷款开始设计。而在中国，地方政府显然拥有着城市综合体建设的主导权。“国外大多是先市后城，而在我国，很多情况下走的是先城后市的路子。”张华表示，政府通过产业集聚将新区发展起来，往往规划和配套先行，“这带有计划经济的味道，但企业又需要市场化运作，如此一来，不确定性就很大。有可能成功带动区域发展，也有可能造就‘鬼城’。”
王宇认为，避免“鬼城”现象出现，地方政府首先要遏制自己的卖地冲动。“正常情况下，一个地区老百姓的收入所对应的商业面积是可以大概算出来的，政府应该根据当地实际消费水平决定土地出让性质，不能为了招商引资盲目增加复合商业用地的面积和容积率。”
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