[摘要] 房产税是美国地方政府的一项传统税收。房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
房产税是美国地方政府的一项传统税收。房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。
美国人实际的房产税负担究竟有多重？总部设在华盛顿的非党派研究机构税收基金会（TaxFoundation），依据美国人口普查局的数据在2009年公布过一份调查：纽约市周边的新泽西州和纽约州几个县的居民缴纳的房产税。其中，新泽西州的帕塞伊克县房屋业主实缴房产税的中间值达6928美元，该县房屋价值中间值为38.8万美元，实际税率为1.7%。该县房屋业主的家庭收入中间值为8.18万美元，也就是说，房产税占去其总收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴马等南部州一些县的房产税负担全美，不到房屋业主收入的1%。
加州，房产信息公开
洛杉矶郡所辖蒙特利公园市的会计师姚女士，在2005年房市正火热时购买了一套自住房，价格为64万美元，房产税税率为1.25%，所以一年的房产税约为8000美元，后来其房屋市场价上扬到72万美元，一年房产税就提高到9000美元。
2007年，美国次贷危机开始全面恶化，姚女士为自己住房价值大跌心痛不已，但让她略感安慰的是，每年的房产税可以少交一些了。
按照相关规定，她填写了“价格下降审核申请表”，并附上住家附近三处出售房屋的实时价格信息，经郡政府估税官办公室确认的房屋评估价值只有42万美元，2008年的房产税因此降到5000多美元。2010年郡政府估税官办公室评估的房屋市价已经反弹到46万多美元，姚女士一年缴纳近6000美元的房产税。
洛杉矶郡估税官办公室在每年7月1日评估确定实时的房产税税率，主要调价依据是当年1月前后的市场价格信息，税单则是在每年11月1日寄出，如果房主没有收到税单，应该主动向郡政府索取，不能以没有收到税单为理由而逃避纳税责任。房产税的缴税日期，每年分为两次，即当年的12月10日与次年的4月10日之前。未缴税会有10%的额外罚金，三年未缴税会导致房屋被没收拍卖。
据估计，加州居民平均每10年换一次住房，每购买一次就发生产权变更，地方政府就以新的购价为征税基数。但在夫妻及注册伴侣之间、在父母和子女之间或从祖父母到孙子女之间的不动产转移可以免除重新估价。
纽约，按地皮价均摊
房价总在变动中，不同街道、不同社区、不同朝向的房屋，会有不同的价格。谁来确定最后的房屋价值，并以此作为征收房产税的依据？
据纽约资深注册房地产经纪人郝悦介绍，纽约政府部门每年会对每块地皮进行评估，根据地皮所在区域的发展情况给这块地皮估价，然后地皮上的每个物业按面积分摊估价。最后分摊到每个公寓的估价一般远远低于房地产，一般仅占房屋市场价的百分之几。
评估价值的浮动有所限制，每年不得超过6%，5年不得超过20%，不是完全随市场价值同幅度变动。这保障了房产税数额的相对稳定，使投资者无需承担税负激增的风险。
每年政府还会根据各项财政预算开支，包括教育、医疗等方面，计算出整体的财政支出预算额，然后根据财政支出的需要，设定一个基本的房产税税率，2013年纽约的普通住宅房产税税率为13.5%。
看起来，这样的税率很高很吓人，但如果按照房屋的市场价值计算，纽约的小户型房产税平均下来大约1%，基本计算方法大致是房屋总价值×6%=评估价值，实际征收房产税为评估价值的18.567%，一般是1.1%。
大户型平均为5%。基本计算方法大致是房屋总价值×45%=评估价值，实际征收房产税为评估价值的13.181%。一般是6.2%。
基本的税率以外还有减免，年收入50万美元以下的自住型住房每年减免200美元；年收入低于79050美元的老人（65岁以上）每年减免400美元；年收入低于37400美元的老人（65岁以上）减免5%~50%；年收入低于37400美元的残疾人（65岁以上）减免5%~50%；退伍军人以及烈士家属减免额度取决于是否在战斗区服役，是否致残以及程度；致残的犯罪受害者和见义勇为者补偿金额约等于整修房屋以方便残障人士的成本；神职人员减免评估价值1500美元，实际减免约256美元。
有房就要交税
美国房产税的监管，依赖健全的法律制度和公开透明的信息系统来规范所有人的行为。逃税是严重的犯罪行为，后果相当严重。
在美国每个人都有一个社会安全号码（社安号），类似于中国的身份证号，个人的一切信息都会在社安号系统里有所记录，任何违法行为都会被录入社安号系统。美国的个人信用系统也是建立在社安号系统之上。
据郝悦介绍，在美国买房有严格的法律程序，使市场很规范。买房过户需要买卖双方律师负责备案，并在市政府产生公共记录。另外，进行购房交易需要复杂的法律程序，双方律师需要起草文件，并经过互相协调、修改、讨论才能达成协议。
由于这些信息都是公开的，每个人的房产是否交了税都可以在地方政府财政部门的官方网站查到，如果没交，政府很快就会寄来罚单，如果继续不交房产税就会被起诉，最终房产所有者就会被丧失抵押品止赎权（foreclosure），房屋被收回。
丧失止赎权的情况一般有两种，一种是交不起房贷，另一种就是逃房产税。房屋被政府收回后再出售，购房者需要补齐税收。
税用来干什么
在美国，征收房产税，主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。而其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。
例如一套面积约为50平米的一居室，总价约为60万美元，月租金约为3000美元，扣除房产税、物业管理费等支出，每月可以收入近2000美元，这样的回报虽然不算很高，但相对其他投资方式较为稳定。这个例子可以说明，房产税本身并不构成抑制房价的因素，而且即使考虑了房产税，房产持有者还是能够从中以较低风险获取一定回报。
当然，房产税也对过度投资房地产起到了控制的效果，毕竟开支增大，买多了会“养不起”。
美国的房产税高低，一般来说有两个特点，一是大城市、学区好的地方，比如硅谷、波士顿这类地区房价高、房产税高，但同时，这些地区的收入也是全美的区域，跟收入相比，那点房产税还真算不了什么。
二是新社区房子的房产税比成熟社区的要高，而成熟社区的房产税较低，这是因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。
美国房主缴纳的房产税的使用是透明的，也就是说政府会让你知晓你的钱去了哪里。每年的10月份或11月份，政府会寄一份纳税账单给你，告诉你今年你的房子评估价是多少，房产税是多少，另外，还会告诉你房产税会用到哪里去。
一位居住在美国南加州的华人公布了他2011年收到的房产税账单：
应当缴纳的房产税金额是$2282.74，用途为：
1.诺根地区公立学校：$1772.21;
2.州政府收入：$13.49;
3.政府残疾人援助：$20.83;
4.公立图书馆：$108.76;
5.县属公路桥梁：$58.79;
6.县政府收入：$58.79;
7.地区消防：$164.69;
8.社区公立大学：$63.2
9.老龄人员服务：$22.18
合计：$2282.74
从上面的账单可以看出，南加州业主交的房产税有78%用在了公立学校上，州政府和县政府只得其中的3%。这就是为什么美国中小学生都可以免费上公立学校、为什么美国的学校建筑大都是当地的建筑、为什么美国的校车是全世界最结实的校车的根本原因。
在美国，房地产税和公立中小学教育密不可分。将近一半的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学经费也有百分之四十几来自房地产税。根据美国人口普查局的数据，在2007年到2008年，美国公立中小学的经费来源只有约8.1%来自联邦政府，其余约48.3%来自州，约43.7%来自地方。而地方政府的收入其实主要就是房地产税。
靠房产税办教育的传统也引起一些人士的思考。富裕地区房子价值高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价，形成了良性循环。相对贫困的地区则可能陷入一种恶性循环。近年来的一个趋势是加强州的统筹作用，比如州政府抽走部分房产税，然后在全州范围分配，这就让本州内相对贫困的学区能多拿些教育经费。
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