[摘要] 近段时间，随着地产信托兑付潮来临，圈内频频曝出有此类信托因资金或收益率问题而提前兑付，令投资者格外担心。
近段时间，随着地产信托兑付潮来临，圈内频频曝出有此类信托因资金或率问题而提前兑付，令投资者格外担心。近期，五矿信托旗下地产信托出现的提前清盘事件，令市场再一次绷紧神经。
地产信托频遭“提前兑付”今年以来，多款房地产信托遭遇危机。年初，中信信托的“舒斯贝尔项目”、四川信托的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”提前终止，被市场疑为地产商资金链断裂。虽然近期该信托计划实现了如期兑付，但投资者心中已蒙上阴影。
7月，四川信托“锦都置业项目特定资产权投资集合资金信托计划”，由于其基础资产无法偿还信托贷款被接盘。而近期，五矿信托再次曝出一款产品提前兑付。该款名为“五矿信托—荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”的信托产品，因融资方回笼资金不足以支付本息，导致信托计划提前终止。据了解，目前五矿信托已向上海荣腾置业有限公司进行追索，但后者无力偿还，双方现已对簿公堂，五矿信托已向法院申请保全财产。未来是否能通过司法拍卖收回融资款仍是未知数。
据不完全统计，今年上半年共有8款地产信托发生各种兑付风险，有的最后被迫通过拍卖抵押物回笼资金。分析人士表示，虽然一些房地产信托项目曝出兑付风险，但从目前形势看，房地产信托整体风险可控，不会出现系统性风险。但随着房地产信托兑付高峰到来，今年房地产信托兑付的压力仍不容小觑，一些发行房地产信托项目规模较大的信托公司应引起重视。
风险防范仍需小心随着年内房地产信托兑付高潮来临，投资者愈发担心地产信托的风险。对此，业内人士表示，投资者可以通过了解信托公司及项目公司背景、抵押情况、项目当地房地产市场发展情况等，初步了解一个房地产信托项目的风险，不能仅听销售人员一面之词及阅读繁杂的项目推介资料，就贸然选择购买。
比如，贷款类产品需要看抵押物价值和贷款额之间的比例，抵押率控制在60%以下比较合理，抵押率越低安全边际越高。同时，股权类产品如有结构化设计的，要看结构化设计优先劣后的资金比例，比例越低越好（如果达到1∶1）；在股权控制方面，受托人能派董事和监事，并外派监管人员对项目公司的资金用途进行全程监管，包括实际控制项目公司的公章、法人章、财务章、开户许可证等，并对项目公司重大事项具有一票否决权。
另外，在风险控制中能有对工程用款、销售回款等方面进行严格监管的措施，确保项目的建造和销售；对于一些抵押物，要先了解其他人有没有优先受偿权（如在建工程抵押，施工方就对在建工程有优先受偿权），以及受托人是作为抵押权人享受抵押权；对提供担保责任的个人或企业，应对其资产实力和信用进行了解；保障措施依次增强的顺序为：承诺———连带担保———不可撤销担保———股权质押———股票质押。
专家还表示，投资者首先应优先选择在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司，其次是甄选融资地产企业的规模和资质，应选择房地产开发二级资质以上、抗风险能力强、地产项目种类多、分布广的融资企业；并且，尽可能选择变现能力强且价值受调控影响小的土地、在建工程或商业物业。
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