[摘要] 房价普涨只是2013年我国楼市“硬币的一面”，在鄂尔多斯、温州等此前房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。
局部楼市已到衰退边缘 地产泡沫破灭需警惕
（来源：新华网）房价普涨只是2013年我国楼市“硬币的一面”，在鄂尔多斯、温州等此前房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。伴随民间融资风险持续显现，而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬，鄂尔多斯的房价出现了全线下跌，不仅暴露出大量的空置住房和写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。
业界人士指出，这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施，使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止，正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是，以往积累的泡沫并没有被挤出，虽然价格形成机制在增量上得到优化，但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整，也已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们，防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。
也就是说，当前房价构成中一部分是由正常供需产生，另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺，把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布，1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整，价格涨幅开始变窄。从长远来看，不能不正视高房价对购买力的挤出效应，如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔，那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低，如果房价不做回调，那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动，防范二者可能出现的大幅调整风险，显然不能掉以轻心。
对于我国房地产市场会否实现硬着陆，业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看，由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆，造成的冲击不但会损害金融业的正常运行，形成巨额不良贷款，对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比，虽然我国房价的走势非常相似，但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是，经济增长缺乏持续动力，供给已经满足了居民的基本居住需求，此时投机开始盛行，加之货币以及信贷政策的宽松，以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行，使得房价迅速上涨形成泡沫。
可见，房地产泡沫在一定程度上是由金融杠杆催生的。相较之下，目前我国住房供给还远远不能满足需求，长远有需求支撑，只要房价回调一个档次，就会有一个档次的购买力进入市场，而且我国的房地产金融杠杆率非常低，没有住房抵押资产支持证券，因而不必担心从信贷违约带来的风险在整个金融体系的传染。只要我们进行坚定的、行之有效的调控，就有能力防范房地产硬着陆。
不过，需要强调的是，作为典型的资金密集型行业，房地产业今年仍然强劲的表现，吸引着大量银行贷款以及影子银行的资金。房地产业的深幅调整，也意味着作为资金中转枢纽的银行业资产质量必然受到冲击，进而会破坏经济环境的稳定。在温州、鄂尔多斯等民间借贷活跃的地区，房地产泡沫局部性的破灭，实际上与民间借贷危机、产业空心化交织在一起，对地区经济造成很大冲击。比如，鄂尔多斯市中富房地产开发公司法人代表王福金自杀身亡，牵出的债务黑洞中既有银行资金，又有大量民间借贷资金。自从2010年房地产调控升级以来，迄今已有中江集团、杭州锦绣天地等多家房企破产，引发了巨大的银行风险以及民间借贷资金链危机。
而且，在房地产业曾经如同黑洞一般吸引的资金聚集中，还有很大部分来自信托、理财等影子银行，甚至裹挟着大量民间资金，这部分资金规模往往难以统计，一旦房地产深幅调整，对金融体系的冲击可能会超出想象。另外，不可否认的是，未来房地产业的经营环境将会发生很大变化，不论是调控长效机制的建立还是金融杠杆率的降低，都会对开发商的经营生存产生深刻冲击。短期来看，下半年有诸多不利因素将会影响房企的现金流。美国经济复苏以及即将退出QE3带来的国际资本反向流动，潜伏在我国房地产市场上已经获利的投机资金有可能加速撤出，因此流动性可能会整体偏紧，金融机构将不得不调整资产负债结构，杠杆率的降低以及表外业务规模扩张的受阻都可能反映在房地产业的融资渠道上，房企现金流出现紧张后有可能会重新以价换量，带来房价下行。
因此，防范房地产市场调整带来的系统性风险，依然是我国宏观调控的重要课题。就经济运行而言，就是要寻找新的增长点，利用保障房、水利投资以及现代服务业、社会保障和公共服务等软投资，来抵消房地产投资增速下滑对经济的影响，就防范金融风险而言，就是要防止因房地产和土地市场震荡，银行出现大量坏账以及抵押物价值缩水，这需要未雨绸缪，提前布防。
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专家：北京楼市已分化 房价或将出现历史性拐点
（来源：中国证券网）北京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。
经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。
大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。
大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。
笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。
上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。
从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。
定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”，而“两条‘均值价格’曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。
市场预估的“房产新政”，要害在房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，将回归可控性的理性阶段。如果汇率逼近趋势分析的“交汇点”，如果北京房地产价格继续疯狂上涨且同步逼近“价格区间”，那么，北京房地产的历史性拐点将真的会出现！
在北京市房地产价格走势已成引领房地产发展趋势的“坐标”的大背景下，笔者认为，当下相关政策应及时跟进，如果推出房产税应实行标准。
自7月以来，北京市房地产交易明显萎缩，除个税原因外，地区交易指导价的推出，大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中体现在“税负过重”。究竟是要实现“单笔高收入而失去总量效益”，还是保持“单笔收入适中而总量稳步增长”的“活跃市场”？这需要“算好账”，“算大账”，“算长远账”。制定政策千万要兼顾长远，不能“竭泽而渔”。
北京市地税局推出房产地区交易指导价，不但大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中于“税负”，逼迫买房承接，这使得二手房因交易成本过高而产生“交投冷漠”。使得房产需求方将投资转向新房，并不断推高新房价格，由此推动土地需求不断上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然导致土地需求不断紧张，而整个房地产市场却“半边冷淡”。这于地方经济可持续发展极为不利。
当前的市场据传闻有“每户拥有一套房产”免交房产税，“人均80平方米以下”免交房产税等内容。这或被误解为政策又为特定利益群体设定一个“灰色空间”，给未来在执行层面和政策的针对方，都带来极大不便。为此，将来出台的政策，将条件设定为“性”，这样更便于推动房产新政。
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