[摘要] 尚处起步阶段的中国养老地产市场，各路资本纷涌而至，“鱼龙混杂”、“野蛮生长”似乎难以避免。继演艺地产、旅游地产之后，养老地产成为众多开发商新的转型选择，万科地产、保利地产、远洋地产等纷纷进入，据统计显示，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
养老地产: 投资大回收慢 需要文化试金石
(来源:中国网)继演艺地产、旅游地产之后，养老地产成为众多开发商新的转型选择，万科地产、保利地产、远洋地产等纷纷进入，据统计显示，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。然而，由于养老地产在我国尚处于起步阶段，产品模式、运营模式、盈利模式都处于探索中，大量开发商的进入也引发了业界关于养老地产发展误区的担忧，远洋地产董事局主席、总裁李明便坦言，目前国内的养老地产从本质上来说都是打着养老的旗子继续发展地产，缺乏固定的盈利模式，而开发商的盲目投资可能会导致养老地产成为继商业地产之后的另一个房地产泡沫所在。
那么，作为一个新兴产业，养老地产的独特性何在？如何去把握养老地产的本质？作为开发商，在发展养老地产的过程中需要注意哪些关键点？江苏中大地产集团董事长、无锡九如城养老产业集团董事长谈义良，早在2009年便涉足养老地产领域，他的经验和做法，或许能给出这些问题的答案。
先行涉足养老地产
2009年，正是国内房地产市场最为火热时，为何在那个时候选择做养老地产，谈义良表示，随着我国老龄化社会结构的形成，仅靠公益来支撑养老产业是不行的，如果没有独特的盈利模式和商业模式，公益也是支撑不下去的。
2009年1月，中大地产集团董事会通过立项开始做养老产业。在此之前，谈义良已经研究了很长时间。他说：“3年多的时间里我们考察了日本、韩国、美国、欧洲、台湾等十几个国家和地区的养老理念、养老服务和养老设施，花了几千万元的咨询费，写了几十万字的考察报告，最终才有了关于养老综合体的做法，我们的个项目落在了江苏宜兴，其九如城项目投资38亿元，明年10月将会有批康复医疗中心落成。”
养老综合体的概念，是谈义良想出的养老养生一体化的解决方案，它承载了老年人在生命周期中所需要的各种功能，包括医院、养老院、康复中心、购物中心、老年住宅、公园等。这些功能空间不是简单的组合，而是与老年人在生命周期的各个阶段所需要的服务相结合，从一个健康老人不要护理的状态到半护理到全护理。
关键在于后续运行和服务
关于开发养老地产，谈义良总结了两个关键：一是未来运行和服务，这决定了一个养老地产项目未来是否能够持续；二是盈利性，养老产业的前期投资大，盈利回报却是长期的，所以要探索出合适的盈利模式。
而后续运行和服务，谈义良强调：“这一点在开发中一定要前置，运行方案在规划设计的前期就要进行，目前很多开发商对养老项目的运行没把握，很多都还停留在做养老住宅阶段。我们做养老地产未来考虑的一定是运行，而不是销售，我们所持有的物业是靠未来的运行和服务去的。”
基于以上两个关键，谈义良说：“做养老地产一要有公益性，如果要充分考虑盈利的目的，我奉劝大家不要做，把盈利放在位时就很难去坚持养老、服务品质；二是要有持之以恒的心，因为这个行业投资周期资长，获得慢，以我们的九如城项目为例，前期投资我们计划在5至8年才能完成盈亏平衡。另外，作为新兴产业，还存在政策不确定性等潜在风险。”
深耕长三角区域
投资大、回收慢，是养老地产的一个特征，自身如何来破解，首先企业要有比较强势的资金实力。谈义良表示，早期如果现金流支撑不到位，项目将会很难做。资金来源方面，除了公司自有资金，银行贷款是重要的一部分。
“我们的打算是在没有外来投资机构进入之前，先做3个项目，之后再考虑引进战略投资者。虽然有不少投资者寻求跟我们合作，但我们现在尚没有接受任何投资者的投资，等做出标准，我会明确地投资者需要拿出多少回报给股东，而现在我还不能明确告诉投资者和回报比例。”谈义良说。
谈及规划，谈义良计划用10年的时间做100万平方米的养老地产。他表示，因为公司一直走的是稳健发展的路子，中大地产一直以来的主要发展区域是在长三角，目前还没有扩张的想法。“因为一个企业要进军一个新的区域，就要充分了解区域消费群体的生活习惯以及区域传统，把江南的东西带到北方去，肯定会水土不服，我们的目标就是把长三角做好。
在谈义良看来，“养老，不仅仅是经济供养，或者说并不仅仅是喂养，更是一种高层次的养，是包含敬仰之情的体贴与感情的双重付出，且精神方面比生理层面对老年人来说更为重要。”基于这样的理解，谈义良视养生为养老的重要组成部分，包括延年益寿、强身健体、修身养性、养生文化体验等。他说：“养老地产我们也可能做不到，但是我要做成老人最喜欢的养老地产。我的欣慰就是看到一群老人快乐幸福地生活在我的养老社区中。”
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养老地产盈利待考
(来源:中国房地产报)尚处起步阶段的中国养老地产市场，各路资本纷涌而至，“鱼龙混杂”、“野蛮生长”似乎难以避免。
日前，上海世虹投资控股集团（以下简称“世虹投资”）对外宣布并购“中华国际老年城项目”，拟在美国上市，未来将把中华国际老年城打造成移动的高端养老模式。
中华国际老年城投资集团有限公司中国区执行总裁宋效昌对中国房地产报记者表示，“中华国际老年城项目与上海世虹投资控股集团有过洽淡，但双方并未达成任何协议。”“我们与中华国际老年城项目确实有过洽谈，但最终没有达成协议。”上海世虹投资董事长周家定在接受中国房地产报记者电话采访时表示。
“都知道做养老有前途，但不一定有‘钱途’。回报周期长、盈利模式不确定已经成为业内人士的共识。真正做养老地产的房地产企业90%都在亏损，还有少部分养老地产只不过是挂羊头卖狗肉，以养老的名义卖房子。”上海一位养老地产开发商高管表示，“养老地产是一个回报周期在30年左右的产业，前10年基本不赚钱，所以要进这个行当一定要充分考虑好。”而眼下，房地产公司、养老服务公司、投资者和保险公司，都在发展自己的养老板块业务，试图从中国的养老产业中分一杯羹。
根据我国份《中国老龄事业发展报告(2013)》，截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，预计今年将会突破2亿大关。老龄化的背后是巨大的老龄产业发展契机。
公开资料显示，近两年来，房企大佬、资本大鳄以及一些手持重金的投资机构对养老地产的兴趣明显，纷纷在北京、上海、广州、青岛等一二线城市布局。目前已有80家房地产商进入养老地产领域，已经公开信息披露的养老地产项目超过百余个。“这样的发展速度明显不适合养老行业，这个行业需要潜心经营，不能赚快钱。”宋效昌表示。
宋效昌表示，中华国际老年城计划用8年时间在中国适合养老、养生的地方建设30~50座集养老、养生、医疗、康体、文娱、旅游于一体的“中华国际老年城”。每座国际老年城计划总体占地面积在1500亩以上，总投资在30亿~50亿元，可供3万~5万老年人在城中居住生活。
“虽然中华国际老年城已经走品牌化、国际化、连锁式的经营路线，但在实际运作过程，我们也十分谨慎，不会为了追求速度而不顾品质，对于任何一个项目，我们都要经过很长时间的认证。”宋效昌表示。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，尽管养老地产是一个新的掘金点，但相比商业地产，业内公认其投资回报期在7~10年以上，足足是商业地产的2倍，且普遍缺乏明确的盈利模式。“这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要，如果处理得不好，开发商很可能会被拖死。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，开发商往往以养老地产的名义拿地，在土地市场价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。
世邦魏理仕近期发布的一份养老地产报告指出，虽然市场上已有一些养老地产雏形，但真正大规模、成熟的养老地产模式还在探讨和摸索中。报告认为养老地产是新型业态，属于非主流地产，并且专业性较强，一线城市开发商比较习惯于做主流地产开发，如果进军养老地产，意味着转向，这就需要开发商在模式上做出战略调整。
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