[摘要] 城镇化依旧由房地产主导:以“改革时代的地产新力量”为主题的2013博鳌房地产论坛在三亚举行。论坛上,华远地产股份有限公司董事长任志强在谈到当前炒得沸沸 的“钱荒”时又出“雷语”,“银行要缺钱,开发商可以借给他们一点。”
城镇化 房产下一个 爆发点?
(来源:重庆晨报 )8月14日—16日,以“改革时代的地产新力量”为主题的2013博鳌房地产论坛在三亚举行。论坛上,华远地产股份有限公司董事长任志强在谈到当前炒得沸沸 的“钱荒”时又出“雷语”,“银行要缺钱,开发商可以借给他们一点。”
参加论坛的重庆房企代表则看好城镇化带来的新契机。
“要开发商借钱给银行确实有点夸张,但2013年房企不缺钱的确是事实。”参加了论坛的市房地产业协会副会长吴宁康表示,今年房企融资渠道相对宽松,不仅有银行贷款,还有信托、基金、债券等融资渠道,更有房企直接向海外“借钱”。今年上半年,重庆楼市销售火爆也进一步保障了重庆房企的资金回笼。
数据显示,2013上半年,重庆房地产开发企业资金来源合计3380.99亿元,同比增长20.1%,较一季度增速提高11.2个百分点。其中本年到位资金2222.06亿元,同比增长35.9%,较一季度增速提高2个百分点,延续一季度的趋势,继续超过同期房地产开发投资增速。据悉,国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金的比重达99.9%,这也是重庆房地产开发企业的主要资金来源渠道。
改革与转型大势所趋,在既稳增长又调结构的背景下,持续调控多年的房地产行业,在今年乃至以后,房地产行业的新力量在哪里?这也成为了本次博鳌论坛上关注的一大焦点。
“中国地产有一个时间周期表,而第四个快速发展的阶段就在西部。”李战洪认为,从楼市来讲,广州看产品,上海看概念,北京看风向,重庆则看潜力。城市化率较高的城市,未来城市的发展能量越小,反之亦然。下一步进入所谓的房地产深度的变革期,对于重庆而言,城镇化肯定是一个新力量、新动力。
在李战洪看来,为适应这个新形势,房地产开发企业首先需要从机会、粗放型到精耕细作进行转变。其次,遍地开发不如精工细琢,只有作为城市的一份子深耕才能成功,因此金科就定位为“城镇建设服务商”,与城市一起茁壮成长。再次,在下一个十年,开发模式需要向重资产模式转变,注重资产的优化和质量。
重庆城镇化潜力大
针对近期国内土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象,任志强认为今年房价总体是平稳的。因为土地供应的总量在下个月可能“转正”,但更多的投资会在明年上半年出现,价格走向也是稳中有升。
同样参加本次博鳌论坛的重庆金科集团副总裁李战洪表示,政府希望保证财政收入,开发商想追求利润,购房者想保值增值,从整个市场来看,未来房价稳中有增是趋势。
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城镇化依旧由房地产主导
(来源:大众理财顾问) 一线城市地价回到疯狂年代,房地产的最后之舞令人猝不及防。能想到房价上涨,却不能想像上涨这么多。
看看上海,5月9日的世博地块拍卖,台企Maxbase Holdings Limited在超200轮竞价后,以12.12亿元竞得沪市浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块,楼板价39931元/平方米,溢价率47.4%。远东新世纪(11.60,-0.360,-3.01%)拿下另一世博地块,楼板价高达40079元/平方米。二者为今年单价新地王,虽然没有超过2010年苏州河北岸地块(楼板价为5.2万元/平方米),但新一轮地王诞生潮在望。
岂止上海,各大城市在5月份迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示,31个城市在5月内共计推地392宗,共计面积约2005万平方米,尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理中心信息显示,5月北京市推出的经营性用地达13宗;广州市国土局信息也显示,5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地,总出让面积达123.83公顷,创下今年以来的推地量新高。
5月2日,中指研究院发布数据,2013年4月,中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米,环比3月上涨1.00%,连续11个月上升。
各类资金齐聚房地产市场,房贷大幅回暖,所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日,央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告,数据显示,一季度新增房地产贷款高达7103亿元,占同期各项新增贷款的27%,是2012年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截至3月末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元,同比增长16.4%,增速比2012年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷,都在大幅窜升,同比分别增长21.4%、12.3%和17.4%,只有保障房开发贷款的同比增速在下降。
大型的房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据,行业集中度提高,销售面积与销售额同步增加,而销售额增速大大高于销售面积,说明房价提升相当快。
从销售面积分析,10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米,20房企则从39万平方米上升至55万平方米,较2012年同期相比,分别上涨了54%与41%。从销售金额分析,10房企入榜门槛达到115亿元,与2012年一季度66亿元门槛相比,增幅达到74%, 20金额门槛也显著提升,销售额从33亿上升至66亿元,同比翻番,巧合的是66亿元正是2012年一季度10的入榜门槛。这是几何级数的上升,没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。
房地产市场的狂热,说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果,房地产开发商买地、造城,地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海,甚至如西安一样亵渎佛教圣地。
面对房地产市场快速回暖,各地出台平抑政策,北京二套房贷款首付比例提高至7成;北京、广州全面执行商品房限价指导;苏州、杭州公积金门槛提高,贷款额度收紧。
还是行政手段,还是限价、不许发售、提高首付比例,虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效,但地方政府还是乐此不疲。这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击,而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等,却付之阙如。
房地产企业有大后台。即使如此疯狂,笔者坚持认为,一些无法吸引人口与资金的三四线城市,一线实体经济衰退的城市,离泡沫崩溃并不遥远。
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