[摘要] 一些地方政府出售的土地收入，它们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。
高地价推高房价 将政府卖地收入放进"笼子"里
（来源：经济参考报）报载，一些地方政府出售的土地收入，它们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期地方财政收入总额的46.1%。
高地价不是高房价的因素，但高地价无疑会推高房价。土地资源有限，而房企拿地就像人要吃饭一样，又不能不拿，如果没有一定的规制，地价只会越来越 高，各地频处的“地王”就是例证。同样，如果不能保证政府将高额的土地出让收入，相当比例地“羊毛用在羊身上”，房价也就会随着地价水涨船更高。而地方政 府，总是乐于见到地价越来越高的，因为除了直接的卖地收入外，随之而来的楼市火热也会助推房产类税收猛增。
土地出让收入的增长速度数倍于税收收入的增长，土地出让收入在地方财政收入结构中独大，将带来地方政府严重的财政收入稳定性危机。从近期来看，一旦中 央让房价回归合理水平的决心更坚决，房地产调控政策更加严厉，问责更加彻底，地方政府的财政立马就会出现危机。从长期看，一旦土地出让收入枯竭，地方的土 地财政也就难以为继，“底特律”式的城市破产就离我们不会遥远。所以，对地方政府的土地出让收入，我们要有近忧，更需远虑。
土地出让收入见效快、数额大、来得容易，这在无形中会催生一系列的不科学决策。一是容易盯着土地出让收入，大搞政绩工程，钱没花在刀刃上；二是容易助 长政府自肥奢华之风，一些政府的住宅项目、楼堂馆所建设经费，一些单位新增工作经费，都来自土地出让收入，久而久之，必然是“由奢入俭难”；三是容易助推 大城市病，为了获得更多的土地出让收入，一些城市就会想方设法扩大城市范围，结果要么是摊子越铺越大，配套跟不上，要么是“鬼城”频现；四是容易助推地方 政府土地抵押债务过度，国土部的调查显示，“卖地收入”已成地方政府还债主要手段；五是也会让18亿亩耕地的红线告急。
目前，关于地方土地出让价格的法规，主要是“招挂拍”制度；关于土地收支管理的法规，主要是2006年的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收 支管理的通知》。问题是，相关政策法规，一是没有确立科学的地价形成机制，让地价成了“脱缰之马”，没有，只有更高；二是土地出让收入使用范围过于笼 统，而且在不同政策文件都有提及，地方政府制定细则的权力过大，导致了土地收入管理不规范，使用偏离了公共价值。
其实，问题的根源在于，直到现在，巨额的土地出让收入依然属于“预算外收入”，“预算外收入”就不可避免导致“预算外使用”，打监管的擦边球也就再正 常不过了。早在2006年，财政部就要求将土地出让收支全部纳入地方预算；实际上，到了2010年，中央和地方预算草案才首次将国有土地使用权出让收入纳 入预算。可是，问题依然没有解决，土地出让收入纳入了预算管理，却还是没有纳入预算收入。地方政府依然是，没钱了，就卖地；想钱了，还是卖地。
根据现代阳光财政的法治精神，各级政府的全部收入和支出都要纳入预算，除涉及国家秘密的内容外，各级政府和各部门的预算、决算都要依法向社会公开。然 而，将土地出让收入纳入预算收入，出台规范管理的政策，还只是规范土地出让管理的一个方面。基于地方政府土地出让的系列问题，通过立法，将土地出让规划、 定价、收入、支出等全部放进“笼子”，这是现实之需，民意所向。在目前的高房价下，应尽快解决的还是，如何让土地出让收入“羊毛用在羊身上”，不再成为房 价走高的单边推手。
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房价与地价：谁推高了谁？
（来源：经济参考报）有人说，中国的高房价是因为地价高，地价推高了房价，房价不会降到哪里去。笔者认为，这种观点正好把房价与地价的因果关系颠倒了，不是地价推高房价，而是房价推高地价。
中国城镇居民住房的宅基地使用年限为70年，政府出让一块地要拍卖、招标，转让给出价的人。那么，出价者愿意开出这个价格的前提是什么？他事先要核算，只有认为出这个价有利可图，才用这个价格把这块地拍下来。如果没有利润，他绝不会出这个高价，赔本的买卖谁也不会去做，没有一个房地产开发商愚蠢到不核算成本和预计销售收入，盲目出高价拍地。可见，土地的定价权在开发商手里。
从经济学理论上讲，物价受供给曲线和需求曲线影响，最后达到一个市场均衡价格。市场定价是一个很复杂的过程，绝非一定是成本决定价格，心理恐慌就会对价格产生很大的影响。2011年3月，日本福岛核电站因大地震造成放射性污染，中国居民抢购食盐，食盐价格由平时的一袋1元多瞬间涨到10元，好多商店还卖断货。此时的食盐就成了“吉芬商品”，价格越涨，人们越抢。这不是因为生产食盐的成本增加了，也不能说食盐更稀缺了，而是因为人们对食盐价格上涨的心理恐慌造成抢购，价格被抬高了。
房价也是如此，中国的高房价不是因为土地成本高，而是因为有人炒作，从而造成民众心理恐慌，抢购住房，加之通货膨胀造成银行存款负利率，人们认为存钱不如存房，把儿子、孙子的房子都给买下了，一些专业炒房客更是推波助澜，就这样，像炒股一样把房价炒高了。还有，由于按住房的市场价格对拆迁户进行补偿，房价越高，补偿标准越高，高房价也推高了征地拆迁成本。
中国的房价高得离了谱，这是不可争辩的事实。联合国认为，合理房价应是3至6年的收入可以购买一套舒适的住房。中国人用多少年的收入能买套住房大家一算就出来。
看看美国人的住房情况。2011年9月份，美国新房交易价格中位数为204400美元(含地产价格)，住房建筑面积中位数为303平方米，地产面积中位数为1416平方米。美国政府对年收入低于15万美元的家庭购买首套自住房给予补贴，2010年共有210万家庭获得补贴，平均每户7429美元，个人实际支付购房款为196971美元。美国2010年家庭净收入中位数为49445美元，就是说，美国普通家庭4年的收入就可买套300平方米的住房，一年零四个月的收入就可买套100平方米的住房。
在中国，说一年多的收入买套100平方米的住房，这恐怕是天方夜谭。通过对比，就知道我们的房价已经高到天上去了。
综上所述，由于高房价，房地产开发商和炒房客看到了房产市场里的巨大利润空间，才把大量资本投入房地产，土地需求激增，推高土地价格。所以说，房价高的根源是炒作，房价推高地价。中国这个被吹起来的房产泡沫是迟早要破裂的，早破比晚破好，破得越晚，对经济的破坏性越大，给百姓造成的伤害越大。
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