[摘要] 在三亚召开的博鳌房地产论坛上，探寻房地产市场的未来趋势和动力是另一重要议题。房地产企业如何进行金融创新，商业地产面临怎样的发展机遇，未来的房地产发展趋势等等，樊纲、秦虹、任志强、 分别就以上问题做了精彩演讲。
探寻房地产市场的未来趋势和动力
（来源：燕赵都市报）在三亚召开的博鳌房地产论坛上，探寻房地产市场的未来趋势和动力是另一重要议题。房地产企业如何进行金融创新，商业地产面临怎样的发展机遇，未来的房地产发展趋势等等，樊纲、秦虹、任志强、 分别就以上问题做了精彩演讲。
城镇化需要研究人的需要和行为
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长
房地产的融资，，要多元化；第二，要进一步市场化，要根据市场的需求；第三，城镇化是以人为本的，城市发展、城市建设、基础设施建设和房地产建设，对象是人，因此要研究人往哪里去，研究人的行为，钱要跟着人走，项目要跟着人走。只有有人的地方，将来才有人买房子，只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有GDP增长的地方，将来才有税收，能够支付这些基础设施建设。
樊纲说：“对于搞大城市还是搞小城市，我们说以人为本，问问这一代人，问问下一代人，我们去预测预测下下一代人他们愿意在哪儿生活，他们愿意在小城镇生活，那当然就要发展小城镇，如果他们都愿意发展大城市，你去发展小城镇，谁来住？大家老用美国和欧洲的小城镇和我们来对照，我想他们和我们是有差别的，它是在一两百年的时间里发展起来的，因此有一个后现代化的过程，就是郊区化的过程，这是，第二，它在一两百年的发展过程中不断有退休人员退出大城市，到小城镇去生活。而我们是突发性的增长，我们的退休人口也许过两年就多了，我们的人口也在老龄化，但是人们可能还没达到到小城镇居住的条件，小城镇的环境也还没有发展到跟大城市衔接的程度，在这种背景下，你想想我们的人流会在哪里？老说发达国家也就是百分之七八十左右的城市化率，很多人都在农村，小城镇非常发达。这时候我就想起一些跟我们类似的高速发展的新兴市场国家。“
樊纲以日本举例，”当年的日本，刚一开始的时候，大家突然一下子进了大城市，就那几个大城市，都向大城市集中。而我们会是什么样的趋势？这是我们需要研究的，究竟是搞大城市，还是搞小城镇，在我们这个阶段，我们的小城镇发展的情况，小城市、二三线城市的未来的走势，和中心城市未来的发展走势，这是我们需要研究的。”
樊纲认为，从融资的角度，从项目的角度，从新型城镇化和房地产事业发展的关系的角度，这些问题值得思考，要以人为本的思考，要去研究人的行为，研究人的需求。
秦虹
房企需要金融创新
住房和城乡建设部政策研究中心主任
房地产企业金融创新是企业的内在需求，目前我们大致可以看到的格局，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。
在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大。2008年整个房地产企业资金来源，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资提高了10个点，已经达到了40%。直接融资出现了多种形式，比如行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房地产企业之间的资源整合趋势不断地加强；信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为其核心的资金需求方式；这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现；境外融资出现在直接融资里面。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。除此之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。
资产证券化也是房地产企业金融创新的方向。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式。还有一种类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索。它实际上也算资产证券化，但是不是严格意义上的资产证券化，它在本质上可以看做是资产证券化的探索。
任志强
房地产不存在“钱荒”
北京市华远地产股份有限公司董事长
2013年的博鳌房地产论坛中，任志强仍然不失“任大炮”的风采，观点犀利，有思考。任志强以自己企业的角度分析认为房地产商目前并不缺钱。在“当前房地产的形势与市场”的判断中，任志强用啤酒指数来提出下半年农民工失业的风险。“实时的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡数量，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。”任志强分析说，上半年数据显示就业情况好转，新增就业人口增加意味着企业向上不断扩张的过程。
同时，工业用地比重的加大，也是任志强在判断经济形势时担忧的一个方面。“土地价格上涨，是因为今年总的用地供应量的增加过程中，工业用地占的比重非常大。”在国内，工业用地占土地总量的比重为26%，而相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%。
但即使是这样一种情况，任志强仍然认为今年的房地产市场整体是平稳的，价格肯定稳中有升。“投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以新开工量并没有高速增长，投资基本上是平稳的。”而涉及到价格，任志强表现的非常坚定，认为价格肯定是稳中有升的。“这几个月的价格指数仍然是超高的增长，房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这样增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下。”
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商业地产郊区化将成为常态
卓越置业集团有限公司执行总裁
在演讲中说道，截至2012年底约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。
认为认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，商业地产也会受到一定的影响。
在新的改革时期，未来中国商业地产会朝着什么方向发展？他认为：
1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态。
2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。
3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。
4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是海量的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大片区，区域性购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。
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房地产产业化 未来城市发展新引擎
（来源：西安日报）8月18日，备受关注的第63届世界小姐咸阳、宝鸡赛区的夺冠之战在秦楚汽博城落下帷幕。作为本次活动的承办方以及的冠名商，秦楚汽博城的名字更是因为这次活动被更为广泛的传播。而作为开发商，秦楚是承办文化赛事的房企，同时也是在城市新区开发产业集群的先行者，更是房地产产业化的先行者。记者采访了陕西秦楚汽车投资有限公司董事长陈世芾，畅谈房地产产业化在未来城市发展中的作用。
新方向 产业地产独成一派
“在未来，房地产开发商发挥自身优势，进行产业化发展的创新，进行产业化开发，将成为树立品牌，成就品牌的关键之一。”陕西秦楚汽车投资有限公司董事长陈世芾表示，“秦楚要做的，是让汽车文化深深地根植于这片土地，汽博城长久的生命力在于它的自身魅力和吸引力。”据记者了解，目前秦楚承办的世界小姐多个赛区比赛的活动只是秦楚要做的一部分。今后公司将在车模培训、赛事承办等方面继续新的尝试和探讨。在城镇化不断深化的今天，房地产产业化是房地产行业发展的新方向。秦楚将全力把项目做成西北规模、模式实时、功能海量的集汽车展销、物流、汽车文化体验、车模培训、赛事、会展于一体的大型汽车产业综合基地，这在一定意义上就是房地产的产业化发展。
“秦楚国际汽博城被列为‘陕西省西咸新区十二五重点建设项目’，是西咸新区7000亩汽车商贸物流园的核心，占地约300亩，总投资30亿元。”陈世芾说，“项目建成后将成为辐射西北的一站式汽车产业综合体，目前的‘秦楚模式’已成为中国汽车地产行业的典范之作。”秦楚汽博城项目将依托汽车产业，以‘车模、赛事、会展’三大主题经济，打造国际汽车文化示范区。以名优汽配、国际汽摩、改装艺术、汽车博览、汽车会展、国际商务六大功能板块，9大商业态打造汽车服务产业基地，改写汽车服务行业新篇章，开创汽车文化先河。
新动力 新区经济增长保障
产业集群是带动城市新兴区域发展的关键，是新型城镇化建设的生力军之一。房地产产业化更是实现这一目标的关键之一，同时产业集群也是带动城市新区经济增长的保障。
目前秦楚汽博城已入驻项目40个，计划项目核心区域3年基本建成，5年形成百亿元园区。“2015年项目全部建成运营后，预计秦楚国际汽博城年销售额可达200亿元。”陈世芾表示，“陕西秦楚汽车城投资有限公司的战略目标是：未来10年，以西安为中心，每300至600公里有一个秦楚国际汽博城，搭建一个全产业链共赢的平台。”
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房产税扩容:需建立一套公平公正的体系
（来源：证券日报）上市房企再融资的大门似乎有重新打开的迹象，而前不久举行的中央政治局会议“意外”地没有强调房地产调控之事，房产税“接棒”传闻没有兑现。这些蛛丝马迹，给房地产调控的前进蒙上了神秘面纱。
房地产调控将走向何方？房地产市场又该如何发展？在实体经济复苏不尽如人意的情况下，房地产行业要发挥怎样的作用？
调控长效机制或在10月亮相
在上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，对房地产市场来说，归根到底还是要建立长效机制，“出台房产税就是一个相对长效的方法，至少会对市场看涨的预期有所打压”。
8月5日，发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”，具体内容包括“坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。行业分析人士指出，近期调控政策稍有松动的迹象，房地产未来的发展更是以平稳为主，而调控房价或者促房价合理回归等不再是重点。
有消息称，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。有相关知情人士透露，具体方案或许在10月份举行的十八届三中全会时亮出眉目。
针对这一消息，中国房地产协会副会长朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”
不过，建设长效机制并不是一件容易的事情。朱中一指出，长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且，长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
对于长效机制什么时候出台成型的问题，朱中一说：“长效机制没有五年时间难以出台，并应当在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”
从目前的情况来看，房产税扩围极有可能是长效机制建设的重头戏。
房产税扩围势在必行
财政部发布的《2013年上半年税收收入情况分析》显示，1-6月，房产税完成征收822.30亿元，同比增长11%，比去年同期增速回落了19.1个百分点。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。房地产保有环节的税收收入增速回落，交易环节的税收收入增长较快。
房产税有关优惠政策及土地购置面积负增长使得房地产保有环节税收收入有较大回落。分析指出，房产税收入增速回落的主要原因：一是去年同期基数较高。二是政策性减收因素。
房产税扩围的基调早已定下，但扩围的时间表以及具体方式，决策层至今仍没有达成一致，于是，杭州房产税试点方案在出台前夕被临时被叫停。
关于房产税推进工作，财政部多次“放风”；由于杭州房产税试点前被叫停，再次引发一轮热议。分析人士指出，地方政府缺乏积极性成为扩围难推进的主要因素。
中国国际经济交流中心研究部副研究员马庆斌表示，经过重庆和上海这两个城市的试点，已经形成两大共识：一是房产税征收具有必要性，二是房产税的扩围具有一定的可行性。
财政部财政科学研究所副所长王朝才也表示，房产税的扩围在技术层面上来说已经不存在问题，主要还是看地方政府的积极性。地方政府应该是考虑到房产税一旦实行，会对当地楼市产生很大的影响，因此有所顾忌。
需建立一套公正公平的体系
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容称，“政府的意图是让现有对房地产市场过多干预的行政政策退出，而更多地利用经济杠杆来调控房地产市场。当然这种意图是正确的，但当前的问题是，中国房产税征收基础条件不成熟，如果仅仅是像上海及重庆那样的试点，所起到的作用十分有限，并且还会增加房价上涨预期。”
易宪容认为，征收房产税不是可“一了百了”的事情，而是要建立起一套公正公平的房产税体系，既要包括对过多持有住房的累进税制，也要包括对弱势民众的房产税减免条例。而这需要一系列的制度基础，包括建立公开透明的住房信息系统，在此基础上通过公共决策的方式来设立相关的法律。
申银万国认为，我国对住宅开征房产税的城市数量在未来3-5年会逐渐增加，但实质会较为温和，以增量、非首套房征收为主。至于房产税扩围的方向，或许并不局限于一、二线城市，房产税的改革可能从中小城镇开始。
住建部村镇建设司司长赵晖近日指出，大城市是政府把土地卖给开发商，开发商再把房子卖给老百姓，买房者的资金通过开发商的渠道最终进入政府，政府再拿钱建设基础设施。但小城镇不能依靠土地出让金，因为小城镇的土地大部分是集体建设用地，不能流转。必须改革农房建设机制，通过打破宅基地只能在村内分配的体制，在镇区规划农房新区。政府负责规划管理和基础设施建设并建立中央财政支持机制，集聚人口和资本，带动小城镇建设。
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