[摘要] 近年来，伴随五角场、徐家汇等城市副中心的逐渐完善，造成南京路、淮海路等老牌商业街上的百货公司的客源遭到分流，加之近年来淘宝、京东等电子商务平台的兴起的冲击，上海曾经的一些百货公司和商业街开始转型甚至关停。
近年来，伴随五角场、徐家汇等城市副中心的逐渐完善，造成南京路、淮海路等老牌商业街上的百货公司的客源遭到分流，加之近年来淘宝、京东等电子商务平台的兴起的冲击，上海曾经的一些百货公司和商业街开始转型甚至关停。四川北路的春天百货、淮海路的万得城、第二百货、百货淮海店等百货商店的关门，让“上海商业地产过剩”的说法越来越多的见诸媒体，一时间，似乎上海的商业地产真的过剩了。
然而也就是在这种说法越发被人们接受的时候，崇邦地产却默默的继续着自己的商业地产模式。继2005年的大宁国际商业中心、2008年金桥国际商业中心、2011年嘉定九亭的嘉亭荟试运营。在崇邦地产在上海的一些“不起眼”的地方创造了一个又一个成功的商业地产中心。本月上旬，在崇邦地产嘉亭荟城市副中心的公益阅读中心举办了一次媒体见面会。在这个见面会上，崇邦地产副总裁梁美芬、上海卡通尼乐园公司CEO方立宸、运动100执行总裁张国伦现场与记者交流，也向记者阐述了自己所理解的当下商业地产模式。
一切的出发点：完整的调研模式与“投资者意识”
梁美芬女士首先介绍了嘉亭荟的基本情况：开业一年以来，平均每个工作日人流在4至5万人左右，而到了双休日，这个数字可以达到7至8万人。商业区内的大润发在开业当天人流量为当日全上海大润发人流量的名、平均每天有着90万元人民币的收入等等。
梁美芬在介绍包括大宁以及金桥国际商业中心的成功时，她着重强调的就是调研。而且与一般调研不同的是，这里所说的调研完全是面向“未来”的调研。首先，调研的目标从研究附近的居民，变成了研究未来这一地区三年乃至五年之后的发展情况、调研并锁定未来的客户的年龄段、特点与消费诉求，再考虑这里如何投资以及如何招商等等。然而这并没有结束，梁女士表示，这种调研模式会随着工程的开展而进行下去，直到开业才算告一段落。而在开业之后，这种调研还将会继续，而调研的目的就成了跟踪研究消费者的变化，从而为商场内商家提供服务。梁女士将其称之为“投资者”意识。
另外梁美芬还告诉记者，无论是大宁国际还是到如今的嘉亭荟，所有的商铺都是只租不卖，目的是在于让自己也成为这个商场的一部分，更好的获得商场内商家的反应而服务客户。梁美芬还解释，之所以采用出租的形式，也是为了告诉商家，他们并不是单纯的只提供一个场地，而是真切的和商家一起是这个商业中心的一部分。
电商冲击下的新商业中心概念
在采访中，电商对于类似的实体商业的冲击，也是在这次访问中无法回避的话题，运动100的行政总裁张国伦是首先回答这个问题的。在他看来，淘宝，京东等在内的电商对于实体的冲击不言而喻。对此的途经就是改变经营观念，他首先提到的就是要将运动100从纯粹的运动品购物向着家庭消费转变，追求的是一种“宅一族”们在家中无法体验的购物模式，不再追求短期利益，而是通过更多的互动性服务来吸引顾客。这种转换，就是联合其他商家一起，形成商家间的“化学反应”。
对于商家之间的“化学反应”，卡通尼乐园的CEO方立宸进行了补充，他举了这么一个例子：一个年轻的母亲带着自己的孩子来逛商场，她可以选择把孩子放在卡通尼乐园的亲子区，而自己可以去运动100体验购买新款运动产品、或者去其他楼面和闺蜜喝下午茶。等到购物完毕，孩子也玩得尽兴了。这样，这位母亲即得到自己的娱乐时间或者想要购买的物品，也不用担心孩子的安全问题、对于孩子来说也玩得开心。而商家也赚到了钱。
梁美芬对这个问题也抱有自己的看法，他认为，对于电商的冲击，对实体商业的启示就是应该从一个纯粹的消费地点而转变为一个消费娱乐一体化的生活中心。梁女士解释道：网络上的宅男宅女可以在网上购物、消遣。但是见网友、和朋友聚会终究要回到线下，而这就是商业中心所应当具备的功能，也就是如此，嘉亭荟更多的在餐饮娱乐等方面下足了功夫。
迎合市政规划的商业地产才能生存
美芬告诉记者，城市副中心的商业地产的生存与发展，与政府互相的规划建设紧密融合极为重要。对于城市商业副中心来说，非常重要的一点就是要与当地政府合作来与市政发展相结合。梁美芬解释：任何商业地产想要成功，一个重要的基础因素就是建立在当地的发展规划上。任何脱离当地发展规划的商业地产无法生存。在这一点上，无论是早年的大宁国际，还是如今的嘉亭荟，都是紧跟规划而建设，这也是建设城市副中心商业地产的重要考虑因素。
区别化竞争与是商业地产的生存关键
在访谈即将结束之时，记者也就“商业地产过剩”的问题询问了梁女士，然而梁美芬对于这种说法毫不在意。她认为，上海的商业地产还远远没有“过剩”。
梁美芬解释道：在新加坡，只要你从出了家门就是商业街，但是每一条商业街都是人头攒动，客人络绎不绝。其中的关键就是差异化竞争，梁美芬认为，之所以出现所谓的“商业地产过剩”，出问题的不是商业地产过多，而是商业地产同质化过于严重。如果每一个商业区大同小异，那结果只能是一起走向衰落，而如果都能各有所长，优势互补，那么所有的商业区都能生意兴隆。
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