[摘要] 近期，我国一线城市房价“高烧不退”，限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但实际效果似乎依然不彰。与此同时，证券市场吸引投资十分低迷，进一步加剧了房价上涨。
一线城市房价高烧不退 楼市调控转向与否引热议
（来源:大河网—河南商报）近期，我国一线城市房价“高烧不退”，限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但实际效果似乎依然不彰。与此同时，证券市场吸引投资十分低迷，进一步加剧了房价上涨。财政部财政科学研究所所长贾康认为，作为最重要的投资渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多样化理财产品也没有得到应有的发展，房产因此成为“人见人爱”的投资方式。
可以看到，过去的调控措施不断采用行政手段，在一定意义上不利于市场配置资源。而且，要改变以往“重调控、轻改革”的局面，以推进土地、税收、金融制度方面的改革为抓手，促进房地产市场平稳健康发展。
在稳增长背景下，有关楼市的调控政策会不会“转向”？房地产市场改革如何“破题”？在刚刚过去的2013博鳌房地产论坛上，与会者围绕目前楼市焦点问题展开了激辩。
其中，中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上透露，有关部门制定的涉及房地产市场平稳健康发展的长效机制正在论证，估计３个月后逐步清晰并公布于众。
观点
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮：
调控长效机制要管100年，房产税应该推广
针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份的三中全会有眉目”的消息，陈淮说：“调控是短期的问题，房地产发展的长效机制是要促使房地产正常、长期健康发展。”
陈淮补充称：“长效机制是100年管事的问题，如果只管今年后半年，那都不叫长效机制。你今天感冒了吃白加黑，和你健康成长没有关系。”
而对于近来热议的房产税开征试点的问题，陈淮认为，房产税要解决三个问题，个是调动存量资产，把闲置资源调动起来，然后利用它；第二个，调整社会公平；第三，调整中央与地方的关系。
陈淮还在采访过程中多次强调房产税的本质是资产税，对于目前是不是推进房产税的契机，陈淮说：“十年前和现在都是房产税推广的契机。”
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房地产调控的逻辑: 打压需求"降房价"并非智举
中国房地产业协会副会长朱中一： 调控不能放松
朱中一表示，今年前七个月，房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，一些地方房价上涨的预期较强，“地王”也频频出现，对此，朱中一对房地产市场政策走势提出两点建议。
，当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。
鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，朱中一建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。
第二，加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康：
房产税要保障基本住房需求，调控短期不会转向
房产税非常重要的要领是调节高端，而不是普遍征收。在贾康看来，在以后的房产税制框架里面，基本住房保障概念下的套房或者个单位的住房，是不被房产税覆盖的。
当被质疑：在一个城市里有几套非商品化住房的，更多的是公务员系统，这方面怎么收房产税？对此，贾康回应，还是可以按照“套房不征税”的方案，比如说，在北京有一套房，在青岛有三套房，由个人确定这四套房里面哪个是套房，剩下三套房照章纳税。
贾康指出，通过建立现代税制，建立跟现代税制配套的公共财政体系、公众意愿表达机制以及舆论多重监督、约束机制，来使中国的现代化往前推进，他同时表示，目前经济运行仍在“上限”和“下限”的合理区间，楼市调控和房价不会轻易“转向”。
声音 长效机制不会随便出
关于近日备受关注的房地产调控长效机制，许华芳表示，土地、税收这两个环节是解决长效机制最重要的两个元素。“如果再加上一点就是新的投资渠道，这三个因素是解决长效机制的关键，这三个因素如果不能很好地结合，所有问题都解决不了。”
至于何时推出长效机制，他认为没那么快。许华芳称，房产税可能会早出来，没有标准答案。因为房产税讲很久了，国家领导人也有一定的计划在部署，而其他环节领导人做事也比较慎重，不会随便出。
首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光： 城镇化更需要软件系统
刘晓光指出，大城市带动小城镇，中等城市带动小城镇和小城镇群，这也是西方发达国家发展的一条重要路径。
在刘晓光看来，中国小城镇建设需要一个模式，既有投资的硬件力量，同时又附带软件的力量，如果这样，中国的小城镇建设就能够健康发展。“在这些问题的解决上，我想这就是一个系统，我们需要硬件系统，但更需要的是软件系统。”
华远地产董事长任志强：政策不应该摇摆不定
从“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化”，到“促进房地产市场平稳健康发展”，去年说的是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”，政策一直在摇摆不定。对此，任志强表示，如果每个季度都变一次的话，房地产就完了，因为开发商从买地到投资再到完成，可能要三年、五年，不能每个季度都这么变。
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房地产调控的逻辑: 打压需求"降房价"并非智举
融资环境宽松房企拿地积极地价推高房价上涨预期
（来源：经济参考报）7月以来，土地市场持续火热。多个城市放量供应土地。数据显示，包括北、上、广、深在内的十大城市7月土地出让金收入合计912.9亿元，创近31个月新高。进入8月，土地市场高溢价趋势从一线城市向二三线市场蔓延。业内人士认为，若不抑制地价上涨趋势，下半年房价明显上涨的可能性很大。
7土地市场火热高溢价地块频现
从最近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场堪称火爆。北京等重点城市交易市场升温，政府推出地块数量与质量增高。与往年不同的是，目前虽然地价、房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高。
北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示，今年前7个月，北京土地出让金合计约为870.46亿元，比去年同期上涨约265%，8月土地市场延续了7月的火热局面。仅8月14日当天，北京有四宗经营性地块现场竞拍。中原地产市场总监张大伟预计在8月底，北京年内土地出让金将突破1000亿。
与北京类似，多个城市放量供应土地。据安信证券统计，前7月一线城市(北京、上海、广州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住综合用地)土地供应和成交量同比分别增长163%和137%。而7月当月，一线城市住宅土地供应面积较6月大幅增长119%。
一些二三线城市也出现类似情形。8月6日，武汉多宗地块引来近家开发商参与竞拍，更有开发商连续加价，五宗竞价地块中，三宗地块溢价率超过100%。
融资环境宽松房企拿地积极
安信证券分析师万知认为，土地市场火热和当前房地产企业资金状况良好有关，由于上半年楼市的回暖和流动性的宽松，今年前6月房地产投资资金来源累计5.7万亿，同比增长32%，其中来自于国内贷款的资金同比增长30%，来自于按揭、预收款的资金同比增长54%。
与此同时，地产上市公司直接融资正在启动。目前，已经有新湖中宝，冠城大通和宋都股份等三家房企抛出直接融资预案，拟募集不超过88亿元人民币。值得关注的是，目前依然有招商地产等数家房企停牌，不排除近期还有数个再融资案例出现。
链家地产分析师张旭认为，虽然直接融资的募集资金量远远低于销售回款，银行贷款等其他资金来源，但是对房企扩宽融资渠道，降低债务压力具有重要意义。
从央行公布的房地产行业贷款余额变化和信托业协会发布的房地产信托的新增量来看，房地产行业的间接融资环境也比较宽松。2013年1季度房地产贷款余额新增量创下2011年以来新高，2季度新增信托量也创历史纪录。整体来看，目前房地产行业的间接融资环境是近几年以来较为宽松的。
从供给层面看，很多城市推出的地块质量较好，面积较大。以北京为例，城区内有三环内夏家胡同地块、郊区有孙河低密度地块，同时规划建筑面积超过30万平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市场再度迎来新一轮集中成交。据华燕发展研究总部统计，8月周(7.29-8.4)用地总面积12.42万平方米，成交总金额达62.84亿元，其中，不乏市中心重量级黄金地块。这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，土交易量上涨与企业的拿地积极性有密切相关，大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。以三四线城市为主要市场的恒大地产首次进京，以35.6亿元配建26万平方米公租房的价格拿下昌平沙河高教园地块，便是房企对北京等一线城市市场预期的体现。
地价推高房价上涨预期调房价也需调地价
供需两旺推高了土地成交价格。据中原监测的40个城市数据显示，7月经营性用地成交面积环比持平，成交金额则环比上涨32%。中原地产市场总监张大伟认为，土地市场的火爆显然会影响下半年房价再次出现快速上涨。
张大伟表示，由于土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。一个反面例证是，在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从上半年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格。这将影响下半年价格走势。
链家地产分析师张旭也认为，从今年房企拿地的表现看，大房企强势回归一线，热点地块的竞争激烈最终导致高价拿地的结果。这些又通过一些舆论导向反作用于需求层面，从而加强了对于购房者对于后市以及房价的乐观预期。在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性很大。
北京房地产行业协会秘书长认为，调控要保障普通商品住房市场的稳定，土地供应也应服从这个原则。一个简单的逻辑是，商品住宅销售阶段有限价，不能充分竞争，那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润。政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益，在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不是只体现土地的市场价值。
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房地产调控的逻辑: 打压需求"降房价"并非智举
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