[摘要] 2013年以来，由于一二线刚需和改善需求继续大量释放，使得房市总体行情持续回暖，国内不同规模的房企经营指标都出现了大幅提升。随着业绩大幅攀升，企业现金趋于宽裕，加上顺畅的多元化融资，财务因之明显改善，企业正在加快规模扩张步伐。
68家房企拿地楼板价涨58% 净负债率降至50%以下
（来源: 财经网）2013年以来，由于一二线刚需和改善需求继续大量释放，使得房市总体行情持续回暖，国内不同规模的房企经营指标都出现了大幅提升。随着业绩大幅攀升，企业现金趋于宽裕，加上顺畅的多元化融资，财务因之明显改善，企业正在加快规模扩张步伐。
2013年上半年，在刚需持续热销和改善需求大量释放的双重推动下，房地产市场挣脱新“国五条”的束缚呈持续回暖态势，各大房企的业绩普遍大幅攀升。上半年，CRIC监测的68家重点房企总销售额达9094亿元，增速高达48%；十大上市企业（下称“十大企业”）合计销售4454.8亿元，同比增长40%。其中，龙头万科增长34%，碧桂园(02007.HK)同比增幅接近翻番。其余58家企业，以中小企业为主，表现更为抢眼，销售增速接近50%。其中，去年下半年赴港上市的旭辉控股增速也近翻番；中骏置业增长更是高达150%。
在目标完成度方面，尽管各大企业在年初都较大幅度地提升了年度销售目标，但上半年国内重点房企的业绩完成度基本过半。上半年，十大企业的销售完成度达到54%，其中中海、世茂、华润和绿城等企业均达到六成左右的业绩完成度，下半年销售基本无压力。同时，多数企业下半年依然供货量充足，预计年底完成率在100-130%之间。
同时，房企掀起一二线补仓热潮，土地规模激增下楼板价涨幅超五成。
上半年，68家房企拿地总量8047万平方米，同比提升150%；拿地总投入2221亿元，同比增长296%，显示了企业对未来市场的良好预期。其中，十大企业拿地势头更猛，上半年拿地面积达5729万平方米，同比大升210%；龙头万科的拿地量更是飙升了432%。其他58家企业拿地也较为激进，如佳兆业拿地规模也较大，上半年拿地金额已是去年全年的1.91倍；闵系房企泰禾地产，上半年连续在京沪一线城市高单价、高溢价拿地，并计划下半年继续加大拿地力度。
从拿地单价看，由于2013年以来房企普遍将战略重心聚集在一二线，使得土地市场竞争激烈，高溢价率、高单价地块频现，拿地成本随之大幅攀升。上半年，68家企业在一二线城市拿地量比重显著提升，从去年同期的56%上升至78%；拿地楼板均价同比上涨58%至2760元/平方米。上半年，十大企业的楼板均价升幅为48%，低于68家重点企业，主要原因是其在的布局相对协调，可以在更广阔的地域里布局一二线城市。
内地上市房企净负债率同比攀升6个百分点，重点企业负债率普遍降至50%以下。上半年，139家内地上市房企的净负债率为76%，同环比分别上升了6.19个和5.32个百分点，主要原因是企业在土地市场上的投资开始升温，使得净负债率上升。
上半年，十大企业的净负债普遍下降至50%以下，平均降幅10个百分点左右。十大企业的融资能力和去化速度更强，现金更加充裕，使得净负债率较139家内地上市企业低很多。不过，部分企业净负债率下降且发行了永续债（只付息不用赎回，因此可被视为一种股权，而不是债务），如雅居乐上半年成功发行44亿可转换债券后，净负债率下降至57.9%；但若把永续债计算为债券部份, 负债率将上升至81%。另外，保利地产(600048.SH)和富力地产(02777.HK)净负债率依然偏高，分别达到95%和96%，超出其他企业近30个百分点，但这两家企业手中的现金流和预收账款总量较高，足以兑付企业的短期债务。
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房租连涨44个月 后市看涨情绪依然浓厚
（来源: 北京商报）9日，国家统计局公布的8月居住价格数据显示，8月居住价格环比、同比分别上涨0.2%和2.6%，其中，住房租金价格环比、同比分别上涨了0.3%和4.4%。这也是自2010年以来连续44个月上涨。业内人士表示，目前我国一二线城市租房需求集中，房租仍有继续上涨的可能。
目前，在房价不断攀高的带动下，房租也成为众多租客越来越重的一项负担。“从去年到今年，自己工资基本没涨，房租却涨了好几百，而且住处离单位越来越远。”目前在立水桥附近租房的小孙很是无奈，原本住在三环附近的他，与室友合租一间小一居室，每月租金不到1000元，不到工资的1/3，没想到今年一开春，房东就以各种理由提出涨房租，租金提至1700元/月。迫于经济压力，小孙只好搬到了更远的立水桥地区，但租金、房屋条件最差也需要1300元左右/月，加上新增加的交通费用，小孙每月生活费减少了近一半，基本留不下任何存款。
小孙的租房遭遇只是一个缩影。在一二线城市，不断高企的房租让不少打工族成为月光族。对此，中原地产市场部研究总监张大伟分析称，主要城市房价持续上涨，带动房租持续上涨。尤其是近几年一二线城市轨道交通不断贯通运营，新增了不少交通利好区域，涌现出一些新租点，租金上涨突出。具体而言，带动房屋租金价格上涨的首要因素是一二线城市资源与工作机会较多，住房需求相对集中，但同时已经落地的限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场。其次，一二线城市房价持续上涨加速，也导致出租房业主提高了对租金价格的预期。此外，房屋租赁市场信息混乱、监管难，导致一些“二房东”囤积房源，趁机吃差价，也是房租上涨的原因之一。
不过，在链家地产市场研究部分析师张旭看来，房租持续上涨是一种正常状态，主要看涨幅合不合理，毕竟这几年工资也涨了，整体物价水平也在上涨，房租自然水涨船高。以目前情况来看，随着高校毕业生租赁高峰消退，短期较为集中的供需矛盾或将有所缓和。
对于未来房租价格走势，部分业内人士看涨情绪较为浓厚，而且在已经进入的“金九银十”推动下，租价降温可能性相对更低。“目前仍处毕业生就业旺季，租赁的需求有可能再次出现明显上涨，所以从目前整体市场发展趋势看，房租依然有继续上涨加速的可能性。”张大伟说。
业内人士建议，要把房租涨幅控制在合理的水平需要通过增加房屋供应，缓解租赁市场紧张的供求关系，进而稳定房租价格同时进一步规范市场，针对部分房地产中介囤积房源、哄抬租金、违规吃差价等行为，政府相关部门应进一步提高相关政策的可操作性，加强市场监管。
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