[摘要] 9月4日，北京市2013年首宗以“限房价、竞地价”方式出让的地块，被恒大集团以40.4亿元收入旗下，成交楼面均价每平方米13713元。与24.5亿元的起始价相比，该地块成交溢价率约65%。
北京（楼盘）报道
抑制房价过快上涨，地方政府开始探索转变土地出让方式。
9月4日，北京市2013年首宗以“限房价、竞地价”方式出让的地块，被恒大集团以40.4亿元收入旗下，成交楼面均价每平方米13713元。与24.5亿元的起始价相比，该地块成交溢价率约65%。
按照出让条件，该宗地居住用途建筑规模中，5.15万平方米用于建设公共租赁住房，可提供约900套公租房；剩余土地将建设2200套商品住房，销售限价为每平方米22000元，套型建筑面积全部低于90平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。
对此，北京市国土局相关负责人表示，“限房价、竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下，竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。该方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。
“这种出让方式，企业要想平衡利润很难。”某开发企业负责人向《中国建设报·中国住房》记者表示，“刨除建安成本等费用，开发商利润空间不大，一般企业难以接受。”
与此同时，尽管这种方式的确能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的，但由于提前对入市房价进行了严格控制，开发商利润被大大压缩，如果监管不到位的话，难免会带来质量问题。而且，限价后的住房比同区域的普通商品住房在价格上有优势，势必在流通环节存在隐忧。
目标：难免跑偏
对于北京市来说，以“限房价、竞地价”的方式出让土地并非首次，其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决。只是在后续的监管工作过程中，最终结果往往事与愿违。
早在2010年，北京市就在首开先河，以“限房价、竞地价”方式出让了房山区长阳起步区6号地块。当年5月，中国铁建(601186,股吧)以14.6亿元代价摘得该地块，每平方米楼面均价6095元，房屋平均销售限价为12500元。
11个月后，中国铁建开发的长阳国际城项目按销售限价入市，批推出的近1600套房源，开盘三天即告售罄。当时，该项目周边楼盘售价在每平方米17000元左右。
然而等到收房时，业主却没有了当时的喜悦，新房低劣的建筑质量让他们大失所望。“房屋在主体质量、建筑材料、设施配套等方面存在诸多问题。”该项目一期业主曾向记者详细列举过验房后发现的问题。由于不满长阳国际城建筑质量和施工，业主也曾经举行过多次集体维权行动。
更让一些普通购房者不满的是，高昂的现实房价和曾经的低价入手，以及相对宽泛的准入门槛，让这个“限房价、竞地价”项目，成为部分业主转让谋利的福地。
据了解，长阳国际城不同于其他保障房社区，其本身仅对销售价格进行了明确限制，但销售对象较为宽泛，在京有购房资格的家庭均可申请购房。虽然长阳国际城入住尚未满一年，房本更是没拿到手，但不少业主已在中介门店挂出房源，出售的二手房每平方米均价在两万元左右。
北京的另一个项目与此类似。
2006年底，北京首城国际中心项目开发商拿下“广渠路36号地”时，楼面地价为每平方米5647元。尽管当时参与竞标的部分公司出资更高，但却意外落败。有媒体报道称，在投标文件中，中标者写明了“意向销售价格每平方米9500元”的附加条款。因此在宏观调控指向对市场降温，且政府将“价高者得”的拍卖政策改为“综合评分”的招标政策时，该条款被认为给中标者加分不少。
然而，等到该项目首次开盘时，其价格为每平方米10800元，二次开盘后，均价已达16000元，且呈继续上涨的趋势。
面对业内对其“违背承诺”以及借此承诺获取土地的指责，该楼盘销售代理商回应称：首城国际中心没有“政策房”的身份，将完全按照市场化策略进行定价，当初的“意向销售价格”不是承诺，“以后可能上涨，也可能下跌，要看市场的接受程度和企业的决策，此前媒体和社会对此有一定的误解。”
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监管：还需明确
值得注意的是，北京市2013年陆续挂出的三宗“限房价、竞地价”地块，除恒大地产摘得的昌平沙河地块定性为“园区安置房”外，朝阳区豆各庄地块及海淀环保科技园地块仅仅对房源销售价格、户型、房屋总价进行了限定，对购买人群及转让销售的限制，却并未提及。
北京市国土局相关人士在接受媒体采访时表示，与对购房人资格有严格限定的两限房不同，这类房源只要不受限购政策影响都可申购。对于购买群体资格、转让的限定方面，则不是国土部门考虑的。
而早在2013年4月，北京市住房城乡建设委员会主任杨斌就表示，针对中等收入“夹心层”人群，将进一步降低自住型、改善型商品住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理，这类房屋将通过政府土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，再上市可能受到限制。
记者从相关部门获悉，未来此类地块的房源销售分配政策已经初步制定完毕，待多部门会签后将报北京市政府审批。该类房屋的性质不属于保障房，但会纳入限价房管理序列，并且将对分配人群的购房资格有所限制，销售政策将以满足刚需、平抑房价为原则。
对此，中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调，限房价、竞地价的做法是通过政府公共权力买单，把房价降下来，这样做一定是有成本的，因此就存在公平性的问题。
“关于自住型商品房的转让和销售对象，应及时出台相应配套政策，这样才能保证政府低价推出的房源既得利益者，是刚需人群和夹心层。否则政策缺位，就要面对价格较低、把关不严，最终大量投资客进入，分走利润空间的尴尬境地。”亚豪机构市场总监郭毅发出警示。
房地产研究者谢逸枫则认为，北京市推出限价销售商品房，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，在购买资格与条件及分配等监管上形成一套完善的制度体系，从而实现公平、合理的住房保障初衷。“这种土地出让方式目前来看还是一种探索，今后能否成为常态，还需要看土地出让部门对房价和地价的限定是否能够研究出一个合理的模式。”
“年内，还将有多块‘限房价、竞地价’的地块上市，进一步增加自住型、改善型住宅的土地供应。”北京市土地整理储备中心相关负责人说，这种类型地块主要针对既没有纳入住房保障体系，又无法承受纯商品房房价的“夹心层”。通过增加中低价住宅的供给，满足这类人群的需求。
“‘限房价、竞地价’方式即将广泛推行，但地方政府为解决‘夹心层’住房困难让出来的利益奶酪，能否抵制住投资者、利益群体的进入和吞食，仍是不容回避的现实问题。”一位业内人士表示出担忧。
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