[摘要] 统计数据显示，1~8月房地产开发景气高于2012年同期，一线城市开发景气高于二三线城市；房屋新开工面积，增长4%，增速回落4.4个百分点；1~8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降9.1%，降幅比1~7月份扩大7.3个百分点。
非常高兴有机会参加中国房地产工程采购创新大会，我在这里跟大家探讨一下房地产形势，并对政策做一个研判。
首先，我谈一下对整体形势的判断，如果按照国家从调控以来到现在算一个时段的话，目前各项指标属于本轮调控的高位，二季度后逐月回落，这就是2013年1~8月份房地产的总体趋势。上述趋势可以用以下指标来佐证：一是8月份房地产开发投资增幅下降，房地产开发投资增速由2012年12月的16.2%回升到20%以上，占固定资产投资20%左右，由负拉动转变为正拉动，贡献率为20%。而8月份增幅下降到19.3%，重回负拉动，但我认为不会形成去年房地产投资急剧下降的局面。
全联房地产商会创会会长 聂梅生
二是房屋交易量与交易额大幅上升，二季度起逐月回落。根据数据显示，1~8月份，销售量和销售额同比增长明显趋缓，8月份的销售量与销售额只有1、2月份的一半；销售额增速高于销售面积，意味着房价上升；销售增长呈现差异化，一二三线城市住宅销售涨跌分化。
三是房地产开发企业资金到位趋缓，不像一季度那样资金涌向房地产。1、2月份资金增幅甚至突破30%，而8月份的资金增速则为28.9%。另外，从2009~2013年的1~7月份房地产开发企业到位资金分项对比情况可以看出：企业资金来源持续好转，一线城市房地产开发先行景气指标明显回升；企业资金来源的好转主要源于销售回款快速增加，国内贷款同比增长稍有加快。
四是房地产开发景气基本平稳。统计数据显示，1~8月房地产开发景气高于2012年同期，一线城市开发景气高于二三线城市；房屋新开工面积，增长4%，增速回落4.4个百分点；1~8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降9.1%，降幅比1~7月份扩大7.3个百分点；土地成交价款增长5.2%，增速下降9.5个百分点；一二三线城市土地购置面积和价款出现了很大差异，一线城市大幅增加，二三线城市趋缓。
五是房价同比、环比性上涨，二季度后涨势趋缓。对比发现，在大中城市中，房价没有上涨且持平下降的比例开始增加。
因此，结合2008~2013年的1~7月房地产总体情况来看，性的房价上升态势已形成；1~7月房价涨幅已超过经济增长和人均可支配收入的增长；三季度房价同比涨幅趋缓，全年的房价调控目标能否达到仍待观察。
基于此，我们对四季度的行业态势做一个分析。首先，从房地产投资来看，一个影响因素是库存量增加，除一线城市外，多数城市库存量同比增加。库存高投资就会减少，因为开发商需要回笼资金。另外就是企业对未来市场预期不明朗，短期内加快开发建设动力不足。四季度开发投资增速预计小幅回落，全年投资增速应在18%左右，如果金融领域流动性紧张状况持续，房地产投资增长将低于18%。
其次，从供给来看，下半年市场潜在供给增长下降。2012年下半年以来，商品房销售面积同比增幅持续高于新开工面积增幅。2013年前8个月，商品房销售面积同比增加23.4%，而同期房屋新开工面积仅增长4%，开发企业都谨慎开工。
第三，从市场需求来讲，房地产调控政策依然谨慎。银行贷款利率放开但房贷除外，房产税试点扩围成为政策预期；货币政策坚持稳健基调，但房地产直接融资范围扩大，品种可望增加，如房地产信托投资基金；个人房贷政策因信贷额度不足略有收紧。在宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性紧张的背景下，无论宏观政策还是房地产调控政策，均对市场需求增长构成抑制作用。
最后我认为下半年，在供给趋紧、需求推动、土地市场高温等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，但总体上看同比涨幅已趋缓；如果房地产直接融资能如期启动，资金压力缓解，市场化的作用将逐步替代行政干预。总体来说，目前房地产市场处于平稳期。
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