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供应不足个贷收紧 一二线城市国庆楼市"打折"

房天下综合整理     2013-10-09 16:13

[摘要] 一直以来,国庆黄金周期间的房地产市场总是备受关注,2013年的前三季度已经过去,长假期间的成交情况无疑成为了第四季度成交的风向标,乃至影响着整个全年的市场走势。对此,我们对全国50个城市,20家品牌企业以及上百个项目展开了调研。

供应不足个贷收紧 一二线城市国庆楼市"打折

(来源:和讯房产)一直以来,国庆黄金周期间的房地产市场总是备受关注,2013年的前三季度已经过去,长假期间的成交情况无疑成为了第四季度成交的风向标,乃至影响着整个全年的市场走势。对此,我们对全国50个城市,20家品牌企业以及上百个项目展开了调研。

2013年国庆期间房地产市场总体表现平淡:一方面,10月1-7日长假期间多数城市周度成交量环比9月周均有所下降,49个城市中,仅7个城市有所上涨,当然,国庆长假期间各地交易中心停止备案也是造成黄金周成交量远小于9月周均水平的重要原因;另一方面,与去年同期相比,三线城市成交情况明显好于一二线城市。我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间,而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降,厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上;而调研中的25个三线城市则完全相反,只有6个城市较2012年黄金周成交量有所下降,其余城市全线上涨。

在我们看来,“银十”伊始各城市市场表现平淡的原因在于:首先,供应不足致使市场成交平淡,各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕,而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮,致使现在多数企业货量不足,2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应;其次,银行个贷收紧使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升,审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识,甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务;再次,传统意义上的“金九银十”的推案旺季普遍出现在9月,10月市场供应渐少使得成交略逊于9月;最后,近几年房地产行业推广渠道越来越多,房展会对市场的影响正逐年趋弱,2013年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

2013年国庆期间各线城市商品住宅成交量与2012年比较(单位:万平方米)

2013年国庆期间各线城市商品住宅成交量与2012年比较
2013年国庆期间各线城市商品住宅成交量与2012年比较

从项目层面上看,首先,刚需产品需求仍旧旺盛,降价促销必热销。调研显示,国庆期间多数热销项目仍是刚需项目,广州花都的雅居乐锦城折后均价不到10000元/平方米,当天即去化900套;而位于南京的江岸景城尽管位置较为偏远,但是与南京各大板块过万的单价相比,其价格优势吸引了一批刚需客户,加推当天即去化8成。当前市场上刚性需求仍占据主导地位,一旦刚需产品降价促销,对价格敏感度较高的刚需群体将快速释放。其次,三四线城市规模大盘热销频现,供应充足促成交火爆。10月6日,位于兰州的碧桂园兰州新城开盘首日狂销50亿元,仅4个小时项目一期的所有房源全部售罄,每4秒售出一套房源刷新了兰州楼市销售纪录;而在衢州,更是衢州碧桂园与恒大御景半岛两个大盘几乎同时开盘,前者10月6日开盘当天逾万人到访,截止下午14点已实现1350余套成交,首期售罄;而紧接着的恒大御景半岛10月7日开盘过程持续四小时,600多套房源也全部售罄,在衢州楼市上创下了日光盘记录。在我们看来,三四线城市供应较为充足、大体量项目较多成为了其市场热度居高不下的最主要原因。

四大原因导致黄金周期间市场表现平淡

首先,供应不足致使市场成交平淡,2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应;其次,银行个贷收紧使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升;再次,传统意义上的“金九银十”的推案旺季普遍出现在9月,10月市场供应渐少使得成交略逊于9月;最后,近几年国庆期间各地的房展会关注度持续下降。

刚需产品需求仍旧旺盛,三四线城市规模大盘热销频现。10月6日,位于兰州的碧桂园兰州新城开盘首日狂销50亿元,仅4个小时项目一期的所有房源全部售罄,每4秒售出一套房源刷新了兰州楼市销售纪录;而在衢州,更是衢州碧桂园与恒大御景半岛两个大盘几乎同时开盘,前者1350余套首期售罄,而后者开盘四小时后600多套房源也全部售罄。

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