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楼市调控为何总是"空调"

房天下综合整理   2013-10-15 08:35

[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹近日表示,中国政府新一轮的房地产调控举措成效显现,刚性购房需求已回归主体,投资性购房得到控制。对于未来的房价走势问题,秦虹表示,控制投资性需求仍将是政府调控的重要目标,在调控政策不变及中国经济发展总体平稳的前提下,货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素。

楼市调控为何总是"空调"

( 来源: 晶报) 9月底,深圳楼市持续并放大了市场成交,入市新房都有不俗的成交业绩,而更能反映市场真实情况的二手房价格涨幅,2013年以来已高达13.60%,在市场分析人士看来,已有一些过热的味道。

实时消息显示,深圳二手房首付比例或将上调,但专家认为出于居住、投资兼保值的考虑,上调对抑制购房者入市作用有限,刚需群体、改善型群体与投资性群体义无反顾地加入购房大军。回首过去十年的高速发展,地产市场俨然成为价值的避难所,成为一般人梦想系之、牢骚系之、感慨系之的对象,让有房者欲罢不能,令无房者失魂落魄。

以至于,有人以为供求关系已很难解释中国房地产市场,它的背后隐藏着经济政策、分配制度、文化心理等深层因素,其外部效应也自然投射到社会领域的方方面面,并将波及整体经济的未来。

疲劳的政策

比照近些年房价走势,中联地产二手房研究院总经理肖小平,评价2013年前三季度深圳房地产市场的成交量达到了中等偏上水平,二手房均价再创了一个历史新高。虽然去年第四季度的成交量比前三季度活跃许多,但考虑到今年有利空因素影响,第四季度可能会与第三季度大体持平。

即便目前充斥市场的不尽是利好因素,比如贷款利率上调、放款速度放慢,但购房者仍然看好未来楼市。肖小平所在的二手房研究院,曾做过北上广深2002~2012年房价与贷款利率之间的关系研究,结果发现利率变化对购房行为几无影响,近乎于“零相关”,这一方面让她感到吃惊,一方面也多少印证了现实。

“此现象反映了一个‘政策疲劳’的问题,政策的边际效用明显降低了。分析个中原因,大约是在房价、税费与利息这些成本构成中,房价占据的基数很大,决定购房者是否买房的因素主要是房价的涨或跌,毕竟人们最终会发现利率的上调赶不上房价的上升。我预计在未来,这种涨势会同GDP的涨幅大体相当,起码是以后者为基准上下浮动,只要中国经济还有增长的动力,房价就可能一直涨下去。”

对于近来传出李嘉诚在抛售百佳超市、上海陆家嘴物业并再度套现港灯的消息,深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁有着自己的分析,“李嘉诚的套现引得不少投资者恐慌,甚至有媒体称李嘉诚在‘做空中国’,这种说法显然过火。我想,这不过是李嘉诚的一贯作风,即总比别人快半拍。他对内地涨了多年的房地产市场有担心,在内地的操作开始趋于稳健;他撤资香港市场,是在表达自己的政治情结;而转投欧洲市场,则反映了他对欧洲经济可能触底反弹的一种判断,是商业智慧的闪现。”

无奈的信仰

楼市虽充斥着“但见利好不见利空”的现象,深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺,却不认为这代表了人们的特殊信心,实出于一种“无奈”,毕竟在投资渠道狭窄、货币发行泛滥的背景下,房地产领域还是相对最有把握的投资渠道。

“民间囤积的资本量太大,找不到可靠的投资渠道,又有一个保值增值的考虑,所以在明知投资房地产难以赚钱的情况下,仍把钱投进去。当然,从整个市场形势来看,上涨趋势还是非常明显的,即便限购、限贷政策在联合压制地产市场,房价依然节节升高。”邓志旺说。

深圳市社会科学院社会发展所副所长谢志岿觉得,这体现了每个理性经纪人考虑所及的限度,“在通胀压力明显、股票市场低迷、投资渠道狭窄的情势下,购房者为了保值增值,觉得持有房子比持有货币更靠谱。每个人根据有限的信息和短期的功利算计,纷纷做出一致的决策,但毕竟带有极大的盲目性。”

谢志岿进而言之,“如果对投资与投机性的需求不加限制,任由这种情况发展下去,早晚地产泡沫会破裂。我们不要以为这个过程还很漫长,当中国的城市化达到了一定程度,住房需求将达到峰值。就算在那之前还有一些时间,也难保迫于购房压力的低收入群体与夹心层不会离开这座城市,到购房成本低的城市去生活。”

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