[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，中国政府新一轮的房地产调控举措成效显现，刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到控制。对于未来的房价走势问题，秦虹表示，控制投资性需求仍将是政府调控的重要目标，在调控政策不变及中国经济发展总体平稳的前提下，货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素。
楼市调控为何总是"空调"
( 来源： 晶报) 9月底，深圳楼市持续并放大了市场成交，入市新房都有不俗的成交业绩，而更能反映市场真实情况的二手房价格涨幅，2013年以来已高达13.60%，在市场分析人士看来，已有一些过热的味道。
实时消息显示，深圳二手房首付比例或将上调，但专家认为出于居住、投资兼保值的考虑，上调对抑制购房者入市作用有限，刚需群体、改善型群体与投资性群体义无反顾地加入购房大军。回首过去十年的高速发展，地产市场俨然成为价值的避难所，成为一般人梦想系之、牢骚系之、感慨系之的对象，让有房者欲罢不能，令无房者失魂落魄。
以至于，有人以为供求关系已很难解释中国房地产市场，它的背后隐藏着经济政策、分配制度、文化心理等深层因素，其外部效应也自然投射到社会领域的方方面面，并将波及整体经济的未来。
疲劳的政策
比照近些年房价走势，中联地产二手房研究院总经理肖小平，评价2013年前三季度深圳房地产市场的成交量达到了中等偏上水平，二手房均价再创了一个历史新高。虽然去年第四季度的成交量比前三季度活跃许多，但考虑到今年有利空因素影响，第四季度可能会与第三季度大体持平。
即便目前充斥市场的不尽是利好因素，比如贷款利率上调、放款速度放慢，但购房者仍然看好未来楼市。肖小平所在的二手房研究院，曾做过北上广深2002~2012年房价与贷款利率之间的关系研究，结果发现利率变化对购房行为几无影响，近乎于“零相关”，这一方面让她感到吃惊，一方面也多少印证了现实。
“此现象反映了一个‘政策疲劳’的问题，政策的边际效用明显降低了。分析个中原因，大约是在房价、税费与利息这些成本构成中，房价占据的基数很大，决定购房者是否买房的因素主要是房价的涨或跌，毕竟人们最终会发现利率的上调赶不上房价的上升。我预计在未来，这种涨势会同GDP的涨幅大体相当，起码是以后者为基准上下浮动，只要中国经济还有增长的动力，房价就可能一直涨下去。”
对于近来传出李嘉诚在抛售百佳超市、上海陆家嘴物业并再度套现港灯的消息，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁有着自己的分析，“李嘉诚的套现引得不少投资者恐慌，甚至有媒体称李嘉诚在‘做空中国’，这种说法显然过火。我想，这不过是李嘉诚的一贯作风，即总比别人快半拍。他对内地涨了多年的房地产市场有担心，在内地的操作开始趋于稳健；他撤资香港市场，是在表达自己的政治情结；而转投欧洲市场，则反映了他对欧洲经济可能触底反弹的一种判断，是商业智慧的闪现。”
无奈的信仰
楼市虽充斥着“但见利好不见利空”的现象，深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺，却不认为这代表了人们的特殊信心，实出于一种“无奈”，毕竟在投资渠道狭窄、货币发行泛滥的背景下，房地产领域还是相对最有把握的投资渠道。
“民间囤积的资本量太大，找不到可靠的投资渠道，又有一个保值增值的考虑，所以在明知投资房地产难以赚钱的情况下，仍把钱投进去。当然，从整个市场形势来看，上涨趋势还是非常明显的，即便限购、限贷政策在联合压制地产市场，房价依然节节升高。”邓志旺说。
深圳市社会科学院社会发展所副所长谢志岿觉得，这体现了每个理性经纪人考虑所及的限度，“在通胀压力明显、股票市场低迷、投资渠道狭窄的情势下，购房者为了保值增值，觉得持有房子比持有货币更靠谱。每个人根据有限的信息和短期的功利算计，纷纷做出一致的决策，但毕竟带有极大的盲目性。”
谢志岿进而言之，“如果对投资与投机性的需求不加限制，任由这种情况发展下去，早晚地产泡沫会破裂。我们不要以为这个过程还很漫长，当中国的城市化达到了一定程度，住房需求将达到峰值。就算在那之前还有一些时间，也难保迫于购房压力的低收入群体与夹心层不会离开这座城市，到购房成本低的城市去生活。”
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多重失衡
宋丁将热度不退的中国房地产市场喻为一场孤注一掷的赌局，集中反映了经济结构多重失衡的现状，其中既有购买力、产业结构以及地域发展的不均衡，亦有利润与风险的不均衡。
“收入分配制度的不合理，导致了购买力的不均衡，房价被少数支付能力极强的人拉动起来，从而累及到购买力极弱的人。此外，还有产业结构的不均衡，过去的经济发展过度依赖地产投资，从而抑制了实体经济的发展。当整个国民经济过度依赖房地产，无形间增加了风险，一旦泡沫破裂，国民经济将陷入难以料想的灾难性后果。稳增长、调结构、求发展，其中调结构才是核心，否则稳增长与求发展将无从谈起。”宋丁分析道。
邓志旺分析政策的初衷，正是为了抑制房价，并慢慢提高刚需群体的收入，最终实现二者的接轨。“今年广东省提出的工资上调标准是10%~15%，把房价的上涨控制在10%的幅度内，但实际上落实得怎么样呢？工资水平的上调毕竟是一种市场行为，在现实中，高收入群体的工资上涨往往高于10%，而低收入群体的工资上涨低于10%。”
从根本上着眼，邓志旺将房地产的现状归因于中国经济发展模式，“中国经济是出口导向型经济，换回大笔外汇，却又没有进口冲抵，大部分钱只能在国内消费。中国企业的创新能力有限，造成了出口动力不足，实业家只能去投资房地产。”
早定大计
如果将限购、限贷政策形容为抑制房价的“霹雳手段”，房地产领域的调控缺少的却正是长久之计。宋丁表示，“在房产税落地之前，人们还心存侥幸，处于观望之中；一旦落地，房屋持有成本明显上升，大家就不敢再持有多套房产。不过房产税的出台，目前还是说得多做得少。”
“对现有的结构进行调整，特别在一些长效机制上做文章，比如保障性住房的开发、房地产税的征收、合理的国家产业政策与信贷政策的建立，如果这些政策作为组合拳能尽快推出，对于调配房地产价格会有长远意义。”宋丁如是说。
谢志岿也觉得，所谓长久之计无外乎产业结构的调整与多层次保障房体系的建立。前者是为了限制房地产领域的暴利，使它的利润同其他部门的利润大体持平；后者是要保证各个阶层在房地产市场找到属于自己的位置。“但这种均衡，不可能由一个地方政府去独立实现，而是要上升到战略高度，在范围内统筹住房问题。”
而在邓志旺的构想中，“深莞惠一体化”才是解决人地矛盾的长久大计。“政府不能只盯着一千九百平方公里的面积，只有谋划‘深莞惠一体化’，将三个城市融合一体，毫无屏障地建立教育、医疗、社保、就业等体系，方能释放更多土地，分流城市人口。”
进入利益协调阶段
谢志岿坦言，中国房地产市场并非真正的市场，地方政府垄断了土地资源，作为利益主体，可以随行就市卖地，已经不是单纯意义上的监管者。导致调控政策只能“点到为止”，且在执行中被大打折扣。
“地方政府作为监管主体，需要调控房价；作为市场主体，又需要维持高的价格，构成了一对难以解决的矛盾。可以说，房地产的调控，已经由行政控制进入了利益协调的阶段，在此过程中，尤其要明确政府的社会管理责任，实现‘居者有其屋’的民众权利。”
邓志旺则进一步诠释了“居者有其屋”的内涵，“‘有房子住’与‘有自己的房子’是两个概念。从西方一些发达国家的政策来看，他们还是倾向于‘居者有其屋’的，因为房子代表了财产。为此，政府要有明确目标，制定进度，循序渐进地解决这个问题。”
宋丁回顾，过去的房地产政策太多照顾了利益诉求，而恰恰忽略了最基本的居住功能和社会功能，房地产作为经济政策的一部分，应被逐步纳入整个社会政策体系。“政府作为‘守夜人’，尤其要坚持不与民争利，中国的文化传统中亦有这类观念，孟子就曾告诫梁惠王，‘曰仁义而已矣，何必曰利？’”
过去的房地产政策太多照顾了利益诉求，而恰恰忽略了最基本的居住功能和社会功能，房地产作为经济政策的一部分，应被逐步纳入整个社会政策体系。
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房地产调控不可过分倚重货币政策
( 来源：上海金融报)住建部政策研究中心主任秦虹近日表示，中国政府新一轮的房地产调控举措成效显现，刚性购房需求已回归主体，投资性购房得到控制。对于未来的房价走势问题，秦虹表示，控制投资性需求仍将是政府调控的重要目标，在调控政策不变及中国经济发展总体平稳的前提下，货币政策将成为中国房地产市场价格的主要影响因素。
在本轮房地产调控中，货币政策发挥了相当重要的作用。央行多次强调，要严格执行差别化的住房信贷政策。一方面，提高了二套房首付比例和贷款利率，暂停三套房贷款，有效地实现了个人住房按揭贷款的“去杠杆化”，挤压了投资、投机性需求的腾挪空间；另一方面，鼓励商业银行对首套自住普通商品住宅实行利率优惠，并引导信贷资金支持普通商品住宅的建设开发，从供求两端调整房地产市场结构，令自主性需求重新成为市场的主体，基本达成了房地产调控保护和满足自主性需求的目标。
但是，目前为止，最遭百姓诟病的“高房价”问题依然未能得到有效解决。即便在限购、限贷等政策的压制下，今年楼市依然火爆，70个大中城市中，绝大多数城市房价连续数月同比及环比上涨。总体来看，目前房价“高烧不退”的态势，与本轮房地产调控伊始提出的“遏制房价过快上涨”，以及此后多次强调的“房价合理回归”等目标仍有较为明显的差距。因此，房地产调控虽然可以说成效显现，但仍有进一步深化的必要。在此过程中，货币政策当然是其中重要组成部分，但我们也应该看到，虽然房价的涨跌与货币政策的取向存在一定的关联性，但过分强调货币政策作用，并不利于房地产调控向“深水区”迈进。
主要原因在于，一方面，货币政策作为最重要的宏观调控工具之一，其需要考虑和平衡的因素众多，在当前房地产调控进入攻坚阶段，需要“精细化”调控的当口，使用货币政策调控房地产行业，虽不是“高射炮打蚊子”，但这样大刀阔斧来做“精雕细琢”的工作总有些勉为其难；另一方面，控制房地产泡沫风险和稳增长之间存在一定的矛盾。不可否认的是，经历了过去十年的累积，房地产泡沫已经成为我国宏观经济面临的主要中长期风险。因此，在全球经济形势复杂多变的环境下，保持稳健的经济增长同样重要。而目前的货币政策实际已经处于“中性偏紧”的状态中，若要进一步收紧银根以压制房价，有可能导致实体经济整体面临流动性紧张，这对于增速稳步趋缓的中国经济而言，并不是一件好事。综上所述，虽然目前房地产调控成效显现，但距离决策层和百姓的期待仍有不小的距离。而一旦房地产调控有所放松，就可能造成房价新一轮的上涨，进而影响宏观经济的稳定，因此，房地产调控政策仍需进一步坚持和深化。就货币政策而言，继续保持当前政策基调，平衡稳增长、调结构、促改革三者之间的关系仍是最优先的任务。所以，未来的房地产调控，应在此基础上配合其他结构性政策，例如通过行业性的财税政策，引导更多民间资金进入普通商品房和保障房领域，更好地满足以刚需为主的自主性需求，切实回应百姓的诉求。
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