[摘要] 近年来，各大城市的离婚数量一直是“稳步攀升”，这与现在年轻人对于婚姻的尊重减退有直接关系。但是，一年之内离婚数量猛增四成以上，恐怕很难用“离婚随意化”的心态来解释。而专家揣测的“跟卖房避税”有关，倒是很值得说道说道。
北京
调控“偏靶”，离婚率暴增41%
结婚离婚，都为房忙，道出政策的“偏靶”——重税遏制房价上涨，增加交易成本，却难改对住房的需求。
北京市民政局日前公布，2013年前三季度离婚登记数量达到39075对，已经超过2012年全年的数量，与去年前三季度相比则暴增了41%。这种增幅远超出前4年的平均水平。
近年来，各大城市的离婚数量一直是“稳步攀升”，这与现在年轻人对于婚姻的尊重减退有直接关系。但是，一年之内离婚数量猛增四成以上，恐怕很难用“离婚随意化”的心态来解释。而专家揣测的“跟卖房避税”有关，倒是很值得说道说道。
2013年2月，“国五条”出台，其中规定按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。在随后北京市出台的“国五条”执行细则中，进一步明确仅对个人转让自用5年以上并且是家庭生活用房免征个人所得税。受这一政策影响，很多拥有二套房的家庭选择通过离婚的方式逃避高额税负，这直接导致了一段时间内离婚率的上升。这种情况不仅发生在北京，在国内其他一些大城市，同样存在着为规避这一所得税条款而突击离婚的现象。这种“假离婚”，照样会算进离婚率中去。
以离婚为手段来避税的人，即使是在完成房产交易成功避税后又复婚的，其婚姻终究因此出现了伤疤，这种对婚姻的轻佻做法不值得称赞。但在现实社会里，婚姻与经济利益还存在着剪不断理还乱的关系，为了避税而离婚，也是经济社会里的一种现实考量，虽然不够高尚，却很实际。一项公共政策，旁生出了这样的社会效果，这证明了这项政策存在的偏误。
上海
房子基本靠抢，写字楼租金一天一个价
高桥镇位于上海浦东新区东北角，与1990年建立的外高桥保税区仅仅隔着一条杨高路。如今走在高桥镇上，如果听到一个人在打电话，他不是在说自贸区注册企业的事，就是说在附近买房的事。
由于自贸区的4大区域中有2个设在外高桥，这里也是自贸区管委会的所在地，因此高桥板块受自贸区利好因素影响也最为直接。高桥板块9月合计成交二手房356套，环比(较8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市场24%的增幅。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，自贸区主要涉及高桥、临港新城、川沙和祝桥住宅板块。9月份，上海二手房成交量涨幅排名前十的板块中，有6个位于浦东，其中就包括分别外高桥、临港和川沙。
21世纪不动产高桥店王经理告诉记者，高桥地区在浦东一直属于房价洼地，2010年二手房均价也只有每平方米1万出头，整个板块75%都是1996年前建成的房子。而当自贸区宣布成立后的半个月，这一区域的二手房价格整体上涨了10%-20%。“最抢手的是小户型，有的涨了30%。”乘着自贸区的东风，生意好的时候，房子早上挂牌，晚上就卖了，门店9月的成交量也达到了平时的2倍。
进入10月以后，房东普遍捂盘惜售，还会报出离谱的价格。王经理说：“一套40多平方米的老公房都会要价130万。60平方米的开口160万，而去年同期这样的房子是在90~100万。即便有客户想要付定金，房东就会跳价。现在高桥板块一般老公房均价都在每平方米2.2~2.5万，是历年价了。”
中原地产外高桥分店经理宋沪雄告诉记者，现在高桥板块的疯涨，挤走了一批刚需客，而投资客开始入市。“9月初一套97平方米的2005年建成的商品房挂牌价240万，9月底成交价290万。原来的刚需客已经凑不足首付，就拿刚才那套房子来说，现在同样户型的挂牌价是330~340万。”宋沪雄说，10月下旬开始又有房源慢慢放出来了，上涨幅度没有之前那么大，但房价也不会跌。总体而言，高桥板块的二手房价在高位趋稳。
二手房供不应求，一手房也水涨船高。高桥板块9月开盘的1个楼盘，均价4.3万元/平方米，一个月就卖了131套房源;另一个楼盘8月底一期开盘时2.6~2.7万元/平方米， 二期在10月18日开盘时虽然价格上涨到3.2万元/平方米，也成了“日光盘”。
与此同时，临近自贸区洋山保税港区的临港新城受益也非常明显。据21世纪不动产统计，截至10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。
临港新城某个酒店式公寓，去年开盘时的报价仅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共计成交了近400套房源，成交价涨到1.2万元/平方米。滴水湖旁的2个项目，公寓基本售罄，仅有少量的别墅房源在售。
而距离自贸区上海浦东机场综合保税区不远的祝桥板块，二手房市场基本为刚需房，单价、总价较低，一房总价60多万元，两房总价80多万元，三房总价在130多万元。但在自贸试验区概念落地后，祝桥板块的二手房价格也出现了普涨，二手房均价在1.3万-1.35万元/平方米，短短1个月内涨了20%左右。购房者主要是在张江、唐镇、机场综合保税区工作的人。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，长期来看，随着自贸区模式的复制开来，届时对楼市的影响就不会仅仅局限在眼下自贸区的几个板块中了，资本弥散的机会很大。现阶段集中炒作的外高桥和临港板块价格带有一定盲目性，短期内涨幅过大，不仅透支了未来的空间，价格的夯实也需要时间去沉淀。后续买家应提高置业理性。宋沪雄相对乐观，他认为，虽然自贸区可能只有3年概念，但至少会导入一部分新人口，这就让住宅市场有了机会。
而DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏建议大家从“大浦东”住宅市场来看自贸区楼市。首先,“自贸区”的规划并非锁定一个集中型区域，而是分散在 “大浦东”沿长江一线 60 多公里的多个区域，这就预示着更多板块将直接获得这一重大规划利好的辐射影响。其次，从区域经济规划的叠加效应来看，自贸区将整体提升“迪士尼”、“后世博”等一系列规划的等级与辐射力度，“大浦东”绝大部分居住板块的市场价值潜力都随之提升。
自贸区内注册企业都需要一个区内注册地址，写字楼一时成了稀缺资源。
世邦魏理仕(CBRE)的研究数据显示，今年七八月份自贸区内写字楼日平均租金报价为2.1元/平方米，而在9月底自贸区挂牌日前后和现在已经出现了两波大幅调租涨价。目前自贸区内写字楼的日平均租金已升至4.2元/平方米，一个月内租金，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。如外高桥自贸园区内目前最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦9月份租金报价为每日3元/平方米，9月底受自贸区设立消息影响日租金涨至4.5元/平方米，目前该办公楼的报价已调至7元/平方米。这个价格虽然比上海核心区域的甲级写字楼还有一定差距，但已经是外高桥地区历年价了。
有些入住自贸区的企业，最着急的就是找到合适的办公地点。例如，外高桥集团的土地主要是为物流、贸易企业提供仓储用地，以及一些企业租用的办公楼。这也限制了很多企业在自贸区办公的可能。随着保税区上升为自贸区，相关政策的出台意味着以后自贸区内更多的可能是服务性企业，以后可能会将一些仓库用地变为办公楼用地，并配合自贸区的推进进行理念创新、管理创新和功能创新。
除了住宅、写字楼，就连在房地产领域相当受冷落的物流、仓储和工业地产，竟然也成了抢手货。一家希望购买自贸区内土地的企业，以前看中的一块仓储用地只有4000元/平方米，自贸区挂牌前夕涨到了6000元/平方米，挂牌后又涨到1万元/平方米，10月中旬报价再次被提高到1.4万元/平方米。而公司要购买这块土地，只是看中了在自贸区内的身份和潜力。
目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。不少国外投资机构已将其投资的下一个重点，放到与自贸区相关的工业地产上来。
部分城市房价或持续下跌
与一线城市楼市持续上涨的形势形成鲜明对比的是，以温州为代表的部分三四线城市房价却呈现出了不同程度的下跌趋势。
温州，中国楼市曾经的投资风向标，房价曾经最为坚挺，并一度接近上海、北京、深圳等一线城市。但在最近70多个大中城市普涨的情况下，温州却连续25个月单边下滑，成为下跌的“孤城”。
什么因素导致温州楼市“冰与火”瞬间切换的市场境界?温州楼市还具备中国楼市走势的风向标意义吗?温州楼市断供这一现象是否将在蔓延?近日，记者再赴温州进行实地调查。
法院进驻淘宝变“掌柜”
最近，温州鹿城区法院将司法拍卖搬上了淘宝网，做起“掌柜”，专拍卖房产和名车。
10月29日上午9时许，温州鹿城区人民法院资产处置拍卖正在淘宝进行，一处标的为“温州鹿城区九州大厦1幢415室”的房产，还有50就结束拍卖，市场评估价为144.3万元，起拍价为95万元，上午9时已经有12人报名，加价幅度1万元，竞价周期1天，延时周期5/次，拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。最终出价26次，最后成交价为124万元。
和该房产同时拍卖的还有20起，即将拍卖的有39起，温州鹿城区法院已经结束的拍卖157起，72起因“零出价”而流拍。
“法院的服务比一般的房产中介还专业，但因为是法院拍卖，房产被法院查封，部分视频中的房屋内一片狼藉。”温州当地一中介人员称。
鹿城区法院提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
不仅温州鹿城区人民法院在淘宝进行司法拍卖，温州市中级人民法院以及温州辖区内其他区县的法院也在网上进行司法拍卖。
记者发现，已成交的记录中，拍卖最激烈的房产是锦玉园4幢2003室，该房产为绿城集团开发，421平方米，也是“二进宫”拍卖，市场评估价2240.5万元，起拍价为1523万元，报名人数4名，但围观人数达1359人，保证金150万元。累计出价206次，被竞买号为“R2057”的买家以1886万元成交，折合单价为4.48万元/平方米。
“这房产的价格和峰时相比，缩水一半。”当地中介人员称，拍卖成交价比市场稍低一些。
2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“都市综合体”的造梦之旅。2010年，绿城鹿城广场锦玉园一期价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米一路攀升到7万至10万元/平方米，将温州房价推向高潮。
这种拍卖的方式还是吸引了部分刚性需求。温州当地开发商说，司法拍卖房给刚需购房者增加了一个新的购房途径，即使会遇到问题，也有司法途径给自己维权。“网上司法拍卖与传统拍卖行拍卖相比，拥有操作简单、零等优势，且拍卖房还不存在限购的问题。”
“司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。”据温州鹿城区法院介绍，拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此，司法拍卖还存在司法处置价，即在评估价的基础上有降价的幅度。
此外，一次、二次流拍后，起拍价都还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在次拍卖时会选择观望，到第二次、第三次拍卖才会出手。
温州楼市或继续下跌
10月25日，记者到绿城广场的锦玉园楼盘现场探访，除了零星开业的咖啡馆和名品店外，一楼很多商铺尚未租出。锦玉园对面就是瓯江，江面的冷风吹来，绿城广场伫立的几座大楼显得格外荒凉。
记者在几家房产中介了解到，2012年年初以来，温州房价就开始下跌，其中绿城的锦玉园跌幅，目前超过50%。21世纪不动产的经纪人告诉记者，现在绿城锦玉园中面积超过400平方米的房产，售价在4.5万元/平方米，145平方米左右的房产，价格大约4.2万元/平方米，因业主需要现金，如有意购买价格还可以面谈。
不仅绿城集团，温州的房地产商中梁置业，其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也出现不同程度的降价。
记者采访发现，临近年底，开发商降价意愿明显上升。随着库存压力持续增大，降价的可能性逐步增大，尤其是一些面临资金回笼压力的中小开发商，部分楼盘已经扛起了降价大旗。前几年房价表现并不逊于温州市区的永嘉、瓯北等地，如今新开盘的楼盘单价也已跌破万元。
继去年温州泰宇花苑楼盘老板跑路之后，今年下半年温州平阳县再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题，导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已经烂尾三年，而该项目的二期、三期进展基本停滞。
10月29日，温州平阳县政府做出《关于同意调整鳌江镇海林轩商住楼项目的批复》，项目业主由温州立城房地产开发有限公司和温州柳成集团变更为温州丰达房地产开发有限公司。
业内人士称，在销售放缓，流动性收紧的背景下，楼盘烂尾必将在一定范围内发生，那些财务状况不太健康的企业尤其容易倒下。
“去年民间信贷危机之后，或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示，债权人存在恐慌心理，急于收回自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，的一处房产被查封了7次。
国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。温州市长陈金彪坦言，温州楼市价格确实连续下跌，但均价依然排在第8位。
温州楼市价格下跌，导致土地市场的降温。目前温州住宅地价环比、同比处于“负增长”状态。业内人士认为，温州地价变动，至少打破了“作为稀缺资源，土地的价格只涨不跌”神话。
此外，2013年温州市区拟供应住宅用地922亩，而过去五年温州市区年均出让商品住房建设用地仅417.118亩，土地量的加大，也在一定程度增加楼市供应，稀释房价。
高杠杆后遗症
而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。
温州当地某商业银行人士透露，温州房价曾经上涨过快，最主要的一个因素就是杠杆放得太高。这一风险带来的后遗症正在显现。
前几年温州楼市最火爆时，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，市场价600万，按照80%的估值、抵押贷款比例七成计算，能得到336万元的贷款。由于温州独特的信用体系，购房者还能去担保公司等其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。但当房价下跌时，可能出现的情况就是房屋时值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。
“这就是次贷。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言，过去最疯狂的时候，温州民间借贷70%至80%的资金都进入房地产。美国次贷危机后商品房断供的报道不断见诸媒体，如今这一现象正在温州上演。
温州银监分局的数据显示，截至10月24日，温州已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%;由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。
天浩置业中介人士称，一手期房和拍卖房源集中上市，对二手市场影响巨大。近两月二手市场交易冷淡，有些房产中介的经纪人已裁员近半。他们对年底市场不看好，觉得房价将继续微跌，交易进入下行轨道。
银行界人士称，随着年末到来，信贷还款日期接近、企业年底结账、资金严重短缺等因素，会继续给温州二手房价下跌带来压力。现在市场已经不存在“炒房一族”，高价房无人接盘，疯狂抢购潮已经永远不可能出现，所以温州房价进入下行通道，也在意料中。
对于温州房价的下滑趋势是否会传导到上海、杭州等大城市，温州二十一世纪不动产运营总监黄慧华认为这种可能性并不大。“温州的情况有其特殊性，主要是2011年起开始爆发的信贷危机，让一大批本地的豪宅买家资金链出现问题，被迫进行抛售。上海高档住宅购买者的群体与温州并不一样，出现类似下滑的可能性不大。”
官方智库：三四线城市地产泡沫正在破裂
部分城市楼市泡沫论得到了官方智库的承认。近日，国务院发展研究中心主任李伟在世界工商协会论坛上表示，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市出现泡沫破裂现象。
李伟指出，一线城市的土地和住房供给仍然偏紧，导致房价持续上涨，但是目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯等地的房价已经开始下跌，出现了泡沫破裂的现象。虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是是否会破裂以及什么时候破裂，现在还很难说。
而统计局数据也一定程度上佐证了楼市的高烧不退。数据显示，9月一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。
我爱我家副总裁胡景晖表示，目前房价与实际需求确实存在泡沫，虽然可能很多人不承认，但是从经济发展水平、居民收入等方面来说，中国目前房价尤其是一些城市房价在全世界都算较高的。由于自身需要不足，加上盲目投资，鄂尔多斯、唐山、贵阳等不少三四线城市房地产市场供大于求，导致房价和销量均出现回落。由于一线城市在人口吸引、产业聚集等方面都有优势，因此泡沫破裂可能更晚一些，但风险仍不容忽视。
业内人士认为，随着房地产市场破灭，一些地方将会不断出现“鬼城”现象，地方土地财政收入锐减，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，对金融体系产生不小冲击，引起一系列连锁反应。“国内房地产市场的风险仍在进一步积累，已成为中国经济稳定健康发展过程中的最不可预测因素，令人担忧。”李伟说。
问题面前，房地产如何改革成为本次三中全会公众关注的焦点之一。而就在不久前，国务院发展研究中心发布的“383改革方案”中就涉及房地产和土地制度改革，提出包括房产税从试点到全面实施等，被外界认为是对此前房地产市场顽疾的一种大刀阔斧的改革。在胡景晖看来，今年在各产业中，楼市表现可谓一枝独秀，经济对房地产的依赖度上升，对于整个经济结构调整、产业布局都将产生不利影响。从目前看，一些短期的调控已经不能根本解决房地产业面临的问题，期待这次三中全会能够出台一些调控的长效体制机制。
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