[摘要] 被赋予改革历史重任的十八届三中全会已经落幕，全会明确了改革的总方向和基本目标，其中一些新提法和新举措也让中国经济有了更多想象空间。那么就房地产市场而言，三中全会释放了哪些信号？如何看待三中全会中国楼市走向？
房地产改革:三中全会后楼市走势会如何?
（来源：新华网）被赋予改革历史重任的十八届三中全会已经落幕，全会明确了改革的总方向和基本目标，其中一些新提法和新举措也让中国经济有了更多想象空间。那么就房地产市场而言，三中全会释放了哪些信号？如何看待三中全会中国楼市走向？
13日，新华网特此举办了《聚焦改革：三中全会后楼市走势会如何？》，邀请多位嘉宾对此进行深入解读。
统一城乡用地的实现路径
十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。三中全会结束后，关于统一城乡建设用地格外受关注。
“建立城乡统一的建设用地市场”，具体实施起来会存在哪些难点？赵忠煦表示，这并不是简单合并两个市场，土地是农民生存和生活依赖的要素，出让后农民就没有收入来源了，因此农村的问题就比较复杂。
无疑，集体建设用地也需要有一个有形的市场，通过规范透明的流程，形成一个规范的市场。在赵忠煦看来，可行的路径是在政府的指导下建立一个市场化的运营平台，让市场决定价格和需求。
“近期安徽试点农地流转，它的模式不一定是所有的省区市都会采取的模式，但它把集体建设用地和国有建设用地统一建立一个市场，通过一个市场处置不同的资源。这样存在问题就是还是将有限的资源放在政府的手里。”
进一步而言，统一城乡建设用地会是否能有效缓解土地市场的供需矛盾？万达董事长王健林在接受媒体访问时表示，如果真的推动农地入市，反而会造成土地价格短期内较大幅度的上升。因为农民将从拆迁中获得更大的补偿，农民预期的提高将推高拆迁难度和成本。
不过北京师范大学教授张跃并不赞同，他认为这将会导致地价的下降。“地方政府会增加无数的竞争者，竞争产生了繁荣，竞争产生了低价格。”
而北京德志思国际投资顾问有限公司副总经理认为，统一城乡建设用地，并不意味着可以无限制地占有集体用地来进行城市开发，其最终是要如何利用集体用地给农民制造更多的就业机会、提供更多的保障，或者是把农村的产业化更好地利用起来，合理地解决三农问题。
他还认为，从房地产开发的角度来说，实际上未来可以与集体土地经营权相结合，运作一种持有土地经营的方式。作为开发者可以通过长期的经营获得应有的利润，也可以反哺农民，让农民通过劳动有所得。
赵忠煦也表示，就农村集体建设用地而言，应该更多注意力放在如何农村的资源和要素盘活，而不是通过土地获得多少。“农民手里有的集体建设用地，是不是能在市场上有相应的价值体现出来？或者说从金融领域来考虑，是不是也可以去抵押、融资呢？”
理顺市场与政府的关系
本届三中全会的报告中还提出，要建设统一开放、竞争有序的市场体系。业内人士分析，这也意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制：政府主导保障房，市场主导商品房。
对此，张跃认为，住房问题是政府的最基本的职责之一，因为住房一种特殊的商品，它关系到基本的人权。但他强调，住房政策不能与GDP挂钩，不能为了刺激经济增长便随意改动住房政策。
“2003年实际上就是为了刺激经济增长，就取消了把绝大部分人纳入保障房体系的政策，而把绝大部分人都赶到购买商品房这个市场上了，再加上土地供应的垄断，以及宽松的货币政策，造成了今天这个局面。”
不过陈辉则担忧地表示，政府主导不能把球踢给很多企业，毕竟这些项目企业是建造者。事实上，此前亦有媒体报道，由于政府在回购公租房等项目中存在拖延周期，导致不少企业成本上升，已经有企业郑重退出此类市场。
在陈辉看来，还更需要将信息公开透明化。“比如这些住房真正保障了谁？定向给了谁？谁获得了保障。即使是政府主导，在很多方面也应该采取市场化的运作手段，让大家看到。”他还表示，市场化主导的商品房也应该区分高端住房还是普通住房。因此，他认为双轨制实际上是一个交叉的过程。
而被认为是市场化调控重要方式之一的房产税，在此轮报告中并未被提及。张跃认为，房产税方面政府征收比例不会太高，但是心理影响很大，一旦征房产税再配合官员申报财产制度两个制度一起出，房价也会应声而降。
谈及财税制度改革，张跃认为，关键在于放权让利。“就是把更多的权限放给地方，让地方干更多的事，同时把有些税收税的权力下放给地方，或者让他分得更大的比例，这是全世界的趋势。”
综合多方面因素，张跃认为，三中全会结束后房价短期看上涨长期看下跌。“因为推动上涨的因素主要是户籍制度改革与宽松货币政策，而这两个政策短期都看不到改变的可能性。但长期看来，土地制度改革的推进以及保障房制度的实施，会使房价趋于平缓乃至下行。”
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楼市调控政策越来越严房价愈调愈涨
（来源：时代周报）10月下旬，国家统计局公布的数据显示：9月份一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。北京、上海、广州、深圳四个国内房地产风向标式的市场，同比价格涨幅全都突破20％。
中国的房地产市场再次呈现愈调愈涨的怪圈。
自2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。
从2008年至今，房地产调控的主要方向开始通过多元化的手段进行，试图从供应、税收、信贷等多个方面进行调控，限购、限贷、限价、提高二套房首付比例，各种手段无所不用其极，主题也相应转变为合理调节房价。
因而，房地产各界人士开始盼望着房地产调控的长效机制尽早出台。
调控政策越来越严
时代周报记者查阅资料后发现，2003年以来，中央出台了一系列房地产宏观调控政策。而除了2009年出台的鼓励购房政策措施外，这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
尤其是从2008年至今，房地产调控大致可以分为两个阶段。2008年四季度至2009年四季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第二个阶段是2010年一季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。
2008年则又是相对特殊的一年。由于受国际金融危机的影响，2008年1月，住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，住房价格开始下降，楼市步入寒冬。很多房企在急转直下的楼市面前，面临着冲动的惩罚，一些企业甚至是濒临破产的边缘。
在很多人看来，是雷曼兄弟救了中国的房地产商，由于担心金融危机大规模冲击中国经济，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。
2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。
为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施:一是降低住房交易税费；二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建设规模。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》；五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。与此同时，国务院于2008年12月份出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展。
2009年，房价开始在政策帮助下一路向好。同年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府决定不再延长2008年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。
2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。2013年2月20日，“新国五条”出台，明确了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项内容。
然而，史上最为严厉的楼市调控政策并没有拉住犹如脱缰的野马一般上涨的房价。
调控未能对症下药
综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。
但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效，但实际效果并未完全达到。国家发改委价格司司长曹长庆在接受媒体采访时曾表示：与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。
对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需求仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收营业税、调高首付比例、加息等政策，有专家认为，一方面局限在房地产交易环节，导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。
虽然政策频出，但房价依然保持上涨势头。有业内人士表示，主要原因在于调控政策未能针对要害症结，对症下药。有分析表示，房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003-2012年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
尤其是2005年以来的调控，重点是抑制投机性需求，同时收紧开发贷款希望促使开发商降价销售，进而实现稳定房价的目的。
近几年的调控成果则主要是由限购政策来实现。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。
从政策效果上来说，需求抑制措施具有见效快的优点，政策出台后市场销售都一度出现低迷，但从行业发展看，宏观调控在抑制需求以及收紧开发贷款的同时也引起开发商放慢开发速度，引致未来供给下降，而且需求的短期抑制并没有根本性改变房价上涨预期和未来需求，因此有业内人士表示，仅以需求为主的短期调控措施不利于市场供求关系的长期平衡，从长远看也达不到稳定房价的目的。
在经过十年4轮9次调控后，楼市僵局仍未打破，房地产长效机制的呼声越来越高。
住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林对时代周报记者表示，长期来看，行政手段终会退出，而以法律、税收条件的市场手段会成为主流。
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