[摘要] 继深圳、北京、上海出台相关房地产调控政策，房地产调控主体由中央转向地方后，广州紧跟，标志着一线城市宏观调控的全面从严。11月25日下午至晚间，南昌、沈阳、厦门三地相继公布楼市调控新政。落脚点集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。其中厦门将二套房首付比例提至70%，沈阳和
热点城市频现楼市新政 "去投资化"日显基本面企稳
(来源:新华网)继深圳、北京、上海出台相关房地产调控政策，房地产调控主体由中央转向地方后，广州紧跟，标志着一线城市宏观调控的全面从严。11月25日下午至晚间，南昌、沈阳、厦门三地相继公布楼市调控新政。落脚点集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。其中厦门将二套房首付比例提至70%，沈阳和南昌将限购门槛提至2年。
“这些政策的套路基本一致。基本上围绕2014年的供地计划、今年的信贷政策等领域展开。”业内人士严跃进告诉新华网记者，杀伤力的体现在两点：二套房贷首付提高、外地人口购房排队时间延长。这些内容打乱了此类城市的置业计划，增加了相应的购房成本。另一方面会刺激目前其他重点二线城市的购房者加紧入市。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
楼市新政不断
“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，“汉七条”相继出台。11月25日，南昌、沈阳、厦门等地楼市新政也不断推出。政策内容主要集中在增加土地和住房供给、提高限购门槛、提高二套房首付比例等方面。
厦门新政提到，调整差别化住房信贷，其中，第二套住房首付款比例不得低于70%。南昌市公布“昌六条”，内容包括“进一步提高第二套住房贷款的首付比例，严禁未成年人购买住房。”沈阳将二套房首付提高至65%。
严跃进称，武汉、南昌、沈阳、厦门等城市出台新政，与这几个城市房价高速上涨有关。此类城市的共同特点在于：多属于省会城市，楼市需求在省内最旺盛，较高的物价和富裕阶层的存在都哄抬了房价的上涨。此类城市商品住宅的可售量明显跟不上市场需求，库存去化周期明显偏低，存在供小于求的矛盾。
“这几个城市出台新政，与目前国家统计局公布的房价指数环比涨幅较快是有关系的。在住建部的督促下，此类城市不想进入前10名的排行单，因为这会招致中央更多的“关注”。因此，在年底控制房价的任务面前，继续收紧成为格调。”严跃进认为。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，无论“深八条”、“京七条”、“穗六条”、“沪七条”，还是“汉七条”，基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出。
“去投资化”日显
谈到房地产调控长效机制，楼市“去投资化”成为不可回避的政策取向。人大财经委副主任委员、国家统计局原副局长贺铿就曾表示，“房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化，恢复民生产业的本质。”
长久以来的调控，无非通过行政手段，围绕限购、限贷、限价等方式来调节房价，这种治标不治本的手段难以改变当前房地产所面临的问题。十八届三中全会提及市场对于资源配置的决定性作用等，目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
伴随全会的结束以及各城市房价年初制定的目标时间临近，近期集中出现的楼市调控新政，实际上“去投资化”已经初显。业内人士表示，整体调控政策坚持“去投资化”的同时，呈现出定向宽松中“阶段性”局部收紧，政策执行总体较“温和”。
同策咨询研究部总监张宏伟称，经过这一轮“史上最严”房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现。从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。
市场基本面企稳
随着调控的逐渐深入，针对不同的城市特点，各地调控也呈现了差别化。中指院的研究报告就认为，与热点一、二线城市不同的是，三、四线城市更多面临的是市场发展问题。
张宏伟认为，从行业发展特征来看，房地产市场自2010年限购限贷“去投资化”调控以来，楼市逐渐步入“自住需求”通道，逐步回归正常合理水平。房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。
“只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。”张宏伟表示。
公开数据显示，2013年虽然M2同比增速从1月的15.9%下降为1-10月的14.3%，但总体来看，M2同比增速依然高于今年政府工作报告中提及的13%的目标。
由此看来，在市场流动性依然相对宽松的市场背景下，政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等诸多辅助因素影响下，今年楼市“基本面”开始实质性回暖。
地产专家谢逸枫称，年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，给楼市的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓。
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评论：楼市调控坚决去投资化
(来源:国际金融报) “我们有理由预期，对家庭第三套和三套以上住房开始征税，与取消限购最有可能同时推出，与户籍相捆绑的限购政策，也将完成历史使命而退出舞台，虽然我们仍然无法得知取消限购的明确时间表。”
刚刚过去的这个周末，与楼市政策相关的2条新闻，再一次让人对楼市调控的宏观政策充满猜想。
据7月12日媒体报道，监管部门近日形成意见，重申居民首套个人住房按揭贷款利率的标准，即可执行基准利率的0.7倍，业内人士评价说，这项政策将显著提高刚需购房者的购买力。
同一天，另有报道说，以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中，包括杭州在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案，待国务院批准后，或将在下半年落地。
如果将这两条新闻与此前国务院发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》相结合，我们将不难得出一个趋势判断，那就是：扶民生与去投资化，将成为楼市宏观调控政策的主基调。
《意见》第五条关于“进一步发展消费金融促进消费升级”中如此表述，“积极满足居民家庭首套自住购房”。对于楼市调控，我们似乎已经习惯，每次 出台新政，总能招致一片铺天盖地的反对声，这一次算是例外。这条表述在整个通知中没有单列，也没有作为重点突出，引起社会关注度不如其他内容高，甚至很多 人没有意识到这也是楼市调控很重要的一项举措。
但是这一表述对关心楼市调控的人而言，却是一个非常重要的信号。这一信号的内容就是，首套房贷款将有可能会享受降低首付、利率下浮、减免契税等政策优惠。
对于已经习惯了限购的楼市而言，这一意见对提振楼市信心的意义远大于其实际作用。这一举措再次表明，扶民生与去投资化，将是今后楼市调控的主基调。这一基调也表明，楼市调控将由以堵为主(限购)转向堵疏结合，以往依赖行政手段为主逐渐向尊重市场规律倾斜。
如果把“积极满足居民家庭首套自住购房”进行措施细化，从可操作性来讲，减免交易税费，降低首付，贷款利率优惠，政府补贴部分利息，都是可取的。从支付成本考虑，这些措施有一个前提，就是首套房购买人群在一线城市不能太大。
与国务院“金十条”出台时间几乎同步，中国社科院上周发布的北京住房情况调查报告显示，北京市居民户均拥有一套以上住房。社科院报告可能比较保守，北京市居民户均拥有1.5甚至2套以上的住房，可能性更大。
社科院这一报告就解释了国务院“金十条”为何有底气“积极满足居民家庭首套自住购房”。答案就是，在京、穗、沪等房价高热的一线城市，无房的本地户籍居民已是少数，总成本在政府容易接受和控制的范围之内。
但笔者还是应该为出台这样的举措欢呼鼓舞，因为这是政府楼市调控尊重市场规律的开始，主线就是扶民生与去投资化。这是解决目前中国楼市顽症的根本出路。
笔者有理由预期，对家庭第三套和三套以上住房开始征税，与取消限购最有可能同时推出，与户籍相捆绑的限购政策，也将完成历史使命而退出舞台，虽然我们仍然无法得知取消限购的明确时间表。
有观点认为，征房产税的前提需要完成城市房产信息联网。而住建部在计划中的500城市住房信息联网时刻，选择了向人民爽约，这当然令人沮丧。
然而如果你足够乐观并能判断大趋势，你完全可以相信，完成信息联网只是时间问题。反对者认为，如果不把住建委商品房信息库中的国管房纳入其中，则信息联网无意义。这无疑是一种刻舟求剑的惯性思维。当商品房信息联网完成之后，非商品房继续纳入联网则是顺理成章的事情。
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