[摘要] 有媒体报道称，“单独”（夫妻只有一方是独生子女）二胎或将在2013年年底或2014年年初试行，2015年后全面放开二胎的政策也在拟定中。抛开消息是否确切，二胎放开能带来多大的人口增量？短期对学区房、对改善性住房、对为子女置业都有怎样的影响？长期又将对适龄购房人口趋势产生怎样的作用？倒是需要考虑的问题。
有媒体报道称，“单独”（夫妻只有一方是独生子女）二胎或将在2013年年底或2014年年初试行，2015年后全面放开二胎的政策也在拟定中。抛开消息是否确切，二胎放开能带来多大的人口增量？短期对、对改善性住房、对为子女置业都有怎样的影响？长期又将对适龄购房人口趋势产生怎样的作用？倒是需要考虑的问题。
当前生育政策下，中国人口增长趋于平稳。由于计划生育等因素的推动，建国以来的出生率整体呈下降趋势（除了1980-1987年的阶段性上升），而近几年则稳定在1.2%左右，年出生人口在1600万左右。人口趋势的平稳化也意味着房地产需求的逐步平稳化；在没有新的政策出来的情况下，行业将逐步由粗犷的增长走向稳健的增长。
据测算，当前二胎适育年龄（定义为25-34岁）的独生子女约2200万，未来十年还会呈上升趋势。假设50%的家庭愿意生二胎，则“单独”二胎放开能带来年9-21%的增量城镇婴儿，二胎全部放开，能带来年27-39%的增量城镇婴儿。3）若压抑的需求在二胎放开首年爆发性释放，当年所带来增量城镇婴儿会更多，预计在17-77%左右。
二胎放开短期影响主要由三因素推动：+改善性+子女置业。首先，二胎可增加需求，但不同情况下影响点不同：若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张；若名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加；对需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。其次，生育二胎的家庭可能将考虑置换成大房，改善性需求增加明显。此外，为子女提前置业的意愿也会增加需求。
即便不放开二胎，购房适龄人口也可再带动我国房地产市场近20年增长；二胎放开更可带来新的契机。不考虑二胎新政的情况下，当前中国城镇购房适龄人口（定义为20-45岁）约3亿人，且未来近20年仍可保持增长，但速度会逐渐放缓。2）二胎放开可扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势。据测算，“单独”二胎放开可使适龄购房人口在2051年增加约2800万（+8%），而二胎完全放开可使适龄购房人口在2051年增加约4600万（+14%）。
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