[摘要] 对于一个全国性的房地产企业，如果在北京没有项目那么将是一件很尴尬的事情，即将跨过千亿门槛的恒大地产正在狂补这一短板，从沙河到豆各庄再到日前拿下的东坝地块，恒大地产短短半年时间内就耗资127亿元在京圈地，面对这样“土豪”式的做法业内不乏质疑之声，恒大进京是在赔本赚吆喝。
对于一个性的房地产企业，如果在北京没有项目那么将是一件很尴尬的事情，即将跨过千亿门槛的恒大地产正在狂补这一短板，从沙河到豆各庄再到日前拿下的东坝地块，恒大地产短短半年时间内就耗资127亿元在京圈地，面对这样“土豪”式的做法业内不乏质疑之声，恒大进京是在赔本赚吆喝。
拿地的逻辑
在外界看来，恒大在北京的三块地并不是赚钱的项目。
沙河地块是一个非商品房用地，该块地总面积51万平方米，其中需要配建26万平方米“公共租赁住房”，回购价格为1.1万元/平方米。此外，剩余居住部分全部用于建设园区安置房，房屋销售限价为1.4万元/平方米。恒大拿下该块地的成本价为6964元/平方米，总价为35.6亿元，由于限定价格，恒大的利润空间并不大，但未来销售不愁，可以说还是一个比较不错的“练兵”项目。
而市场对豆各庄项目的质疑声音。该宗地块位于豆各庄乡黄厂村，总建筑规模约29.46万平方米，其中居住用途建筑规模约24.33万平方米，包括5.15万平方米的公共租赁住房和19.8万平方米的限价2.2万元/平方米的商品住房。恒大耗资40.4亿元拿下这一项目被业内称为“零利润”项目。
东坝地块可以说是恒大真正意义上在北京拿到的块可以操作的地块。该块土地总建筑面积20.84万平方米，其中限价商品房1.69万平方米，自住型商品房11.2万平方米，可以操作的商品房部分7.95万平方米，恒大耗资51.3亿元。
总体而言恒大前两块土地限制颇多，自身的回旋余地并不大，东坝地块尽管有近8万平方米的商品房可以操作，但是成本楼面价已达4.8万元，相比此前保利首开拿地时的4万元/平方米的价格上涨了20%。
纵观三块土地可以看出恒大在北京发展策略的蛛丝马迹，沙河地块可以说是在锻炼北京公司的运营能力，豆各庄地块在考验恒大的成本控制，而东坝地块则是恒大创品牌的一个项目。
其实，豆各庄地块也并非外界所质疑的毫无操作空间，一位接近恒大的人士向北京商报记者表示，豆各庄地块还有约2500个车位、1.6万平方米的商业和3.8万平方米不限价的公寓可以操作，而这对于擅长成本操作的恒大而言只能说利润不高。同时从豆各庄地块竞拍现场来看，当时参与该块土地拍卖的包括了融创、中海、住总首开联合体、恒大、合景泰富、富力、中铁建、招商以及葛洲坝等多家企业，除恒大之外的多家企业均是在北京运作多年的成熟企业，深知市场之道，经过43轮拍卖，可见这一价格也是符合大多数房企预期的。
正如恒大总裁夏海钧所言，随着恒大越来越有“钱”，进入北京等一线城市是未来的发展目标，因此做品牌树立形象是恒大在京拿地的主要目的。
进京的图谋
北京作为不少房企梦寐以求的战略高地，让不少房企风光过也让许多房企就此折戟。
北京星河湾的一战成名，才有了上海星河湾的销售辉煌，而一个长安8号却让奥园地产折戟败北。对于不少房企而言，进京是一家房企化的必修课，也是一门最难及格的课程，而恒大此来又意欲何为呢。
其实和恒大地产进京“赶考”的还包括了融创、泰禾以及京投银泰。当年顺驰与华润清河地块一战成为了顺驰在北京的最后一役，东山再起的融创依然选择了北京作为其崛起的重中之重；蛰伏北京市场十年之久的泰禾，也从去年开始发力，成为最猛的一匹黑马；联手万科的京投银泰似乎并不满足于联合的状态，斩获了东小口和玉渊潭乡两块土地亲自操盘。
而这次恒大是手握着800多亿元现金而来，按照夏海钧的设计，恒大来一线城市要做的是高科技、高端以及民生地产。
在市场看来，恒大一线城市圈地为的是高利润而来。11月25日，大和总研发表研究报告称，上调恒大地产集团2013-2015年每股盈利预测至7%-11%，预期恒大地产平均售价及毛利率会有改善。该行上调恒大地产投资评级，由“持有”升至“优于大市”，目标价由3.3港元升至3.8港元。
该行表示，发现恒大地产正改变购地策略，积极购入一二线城市土地，以取得平衡。而恒大地产土储原先侧重于内地三线城市，截至上半年其三线城市土地占公司总建筑面积的65%。年初至今，恒大地产已大笔投资并购北京、广州、深圳以及其他二线城市的多个项目。大和认为，这些项目将较以往三线城市项目取得较理想的平均售价及毛利率。记者赖大臣
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