[摘要] 自从2011年上海、重庆实施房产税试点以来，有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳，尤其是当楼市又开始出现火爆行情，盛传国家又有新的房地产调控政策出台时，专家学者都会提及房产税的铺开实施。
专家称"房地产税"并不仅限于房产税 立法是最后形式
(来源：中国新闻网)自从2011年上海、重庆实施房产税试点以来，有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳，尤其是当楼市又开始出现火爆行情，盛传国家又有新的房地产调控政策出台时，专家学者都会提及房产税的铺开实施。
财政部、国家发改委等部委官员也曾多次表态，要扩大房产税试点范围。
与此同时，社会各界对于房产税的法律基础也有颇多质疑，业内人士认为，在没有立法基础的情况下，房产税不可能大刀阔斧地进行。
而此次十八届三中全会《决定》正式提出：“加快房地产税立法并适时推进改革。”这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。法律专家表示，这个提法回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求，是税制改革中的一大亮点。房地产税从立法开始是一大进步。
【专家是这么看的】
“房地产税”并不仅限于房产税
专家名片：贾康著名财经专家、财政部财政科学研究所所长
在近日召开的第三届浙商房产高峰论坛上，贾康表示：“凡是和房地产相关的税收都可以纳入这个概念。”“加大房地产税立法并适时推进改革，我个人认为，未必是只讲上海、重庆已经启动的房产税，凡是和房地产相关的税收都可以纳入这个概念”。“我们现在开征的18种税，实际上只有三种立法形式称之为法，这符合中国经济社会转型过程的客观现实。从立法的严肃性来说，要考虑现在中国从法、到条例(或暂行条例)，一直到红头文件，一起构成我们的法规体系。这个法规体系包括红头文件，所以说上海、重庆的房产税试点没有违法，是在法律体系里面有依据的，国务院对上海、重庆的试点给予了认可，合乎现在的法规。但这并不意味着就将按照这样的条件继续演变。需要在改革中间总结经验之后，演变到条例或暂行条例，再到法。”“整个房地产税要系统化，要整合优化，包括从土地开发，到土地开发以后提供的成品交易，再到这种成品包括居民消费性住房保有的各个链条上的税费要优化，该取消的取消，该确立的确立，这是房地产税要有的框架，我们才能适应建设现代国家，构建现代税制。”
如何理解《决定》中所提的“适时推进改革”，贾康也给出了自己的理解。他说：“‘适时推进改革’是给了一个弹性的说法。比如说，上海、重庆两地的改革推出就是适时的，是客观需要，敢为天下先，(有关部门)先找到两个地方破冰，试着柔性切入以后建立框架，在试点以后，适时推进房产税改革。”“去年没有看到动作，今年已经接近年底，仍然没有看到动作。没有看到动作并不意味着方向没有锁定，它需要反复磋商，最后‘适时’到可操作方案上。今年下半年，发改委和财政部的领导都说要推进房产税的改革实验，在这次全会决定正式公布以后，这个‘适时’在时点上怎么掌握，我们需要拭目以待。”
税制改革要法治先行
专家名片：刘剑文中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究中心主任
自从《决定》公布以后，我国著名财税法学专家刘剑文教授，就在多种场合表示，“第18条中提出‘加快房地产税立法并适时推进改革’，第27条中提出‘落实税收法定原则’，两者结合起来给社会传递的清晰信号是：税制改革要法治先行。”
他认为，房地产税绝不等于房产税，应该同时涉及房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。他分析，这一改革应是先对房地产税立法，而非简单修订现行房产税暂行条例，解决房产税开征程序正当性不足的问题，使推进的部门不再只是财税部门，人大也加入进来。作为一项直接增加普通纳税人负担的税种，在各方达成共识后再确定改革方向和步骤，并落地加以实施，而非继续简单扩大房产税试点城市范围。根据《决定》的表述可以推断，在房产税法出台之前，我国不可能全面推开征收房地产税，但依法定程序可以增加试点城市的数量。
他指出，根据今年10月30日公布的《十二届人大常委会立法规划》，制定单行税法被列入立法规划，其中应该包括制定房地产税法。因与民众有着切身利益并为社会广泛关注，加快房地产税立法，有助于推进其他税种改革，完善税制。
刘剑文教授认为，无论如何，房地产税立法有了路线图，要根据十八届三中全会的要求，加快立法进程，维护纳税人的权益。考虑到家庭住房基本需求和公众切身利益，即使下一步对所有的房产征收房地产税，制度设计必须要考虑合理的扣除面积范围，让公众能够接受。推动房地产税立法，使立法过程成为形成社会共识的过程，这个过程可能是半年、一年、两年甚至更长，一旦立法机关通过立法程序表决通过房地产税法，就视为代表民众的意见，有利于执行。
房产税试点不会再搞了
专家名片：王永太浙江省社会科学院研究员
王永太研究员是我省房地产学术界的专家，近几年我首房地产发展的白皮书都由他撰写。“对房地产业来说，《决定》是个利好。”昨天，他在接受本报记者采访时，兴奋地谈了他的观点。在他看来，《决定》所强调的，就是房产税要“走法治化道路。”他说，我们现在的房子有个使用年限的问题，在只有使用权而没有完全产权的基础上，去征收房产税，从法律上讲是行不通的。《决定》提出推进房地产税立法，就是要从法律的层面上去确定房产税，这就涉及到土地使用权的问题，是否要改变，以及如何改变，今后这些都要经过人大讨论、通过，所以房产税立法的路还很长，在他看来2-3年之内都很难推出房产税。
那么，房产税试点会扩围吗?王永太认为，如果走立法化道路了，房产税试点今后一定不会再搞了。他说，我们已在试点的房产税，侧重点在于调控房价，行政命令多于市场行为。从已经在试点的上海、重庆的实际情况来看，对调控房价没有多大效果，对房地产的影响也不大，不是真正意义上的房产税。“今后地方政府想要做房产税试点时，一定会考虑是否跟立法有冲突，不会仓促推出，房产税试点可能会终止。”
《决定》提出房地产税立法，在王永太看来，这才是促进房地产业发展的长效机制。
延伸阅读：
房地产调控的“新机制”与“老办法”
(来源:金融时报)在北上广深4个城市调控升级后，年末的调控潮由一线城市向二线重点城市蔓延，近日南京 出台宁八条，二套房贷首付比例提高到七成，此前，南昌 、厦门 等城市也陆续出台强化限购限贷的政策。
2013年以来，人们对调控“新机制”讨论颇多，十分期待，但眼下却发现，此轮调控升级，各地仍围绕以往限购限贷等行政调控做文章，二套房贷首付作为调控升级的主要“武器”，其实仍来自2011年“新国八条”的授权——“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。”而对于房产税，近日国税总局官员表示，无房产税试点扩大消息。
调控“新机制”似乎是千呼万唤不出来，在十八届三中全会通过的有关决定中，关于房地产调控也着墨甚少，对此，人们有各种分析和解读。笔者觉得，从近期各地仍通过加强限购限贷来升级调控的政策选择来看，以遏制投资投机性需求为重点的差别化信贷政策和限购政策仍在发挥作用，并未被决策层否定。房地产调控同样要“稳中求进”，不应把调控的“新机制”与“老办法”割裂开来，而应有机结合。因为，尽管很多人觉得以“遏制需求”和“行政调控”为特征的“老办法”效果不佳，但是，种种“新机制”同样存在不足。
比如“增供应”的办法。虽然增加供应也能改善住房供求，然而，大城市还有多少地？土地有限，而资金相对无限；土地不会流动，而资金可以流动。因此，仅靠增加住房供应，恐怕永远难以满足住房投资投机需求，现实中，房叔房姐们坐拥十几套、数十套房产的情况为这个判断作了很好的注解。
比如“降地价”的办法。“面粉贵于面包”的现实让很多人觉得，地价不降房价就难降，不过，“降地价”未必是“降房价”的充分条件。在市场火爆的时候，楼盘经常一天一个价甚至坐地起价，同样的拿地成本，为何房价不同？无非需求使然。将来即使降了地价，但如果投资需求依然旺盛，开发商真的会把地价节省的成本让利给购房人而不是用于增加自身利润吗？
又如“房产税”的办法。目前两地试点的房产税率在1%左右，将来哪怕税率定在10%，而根据实时统计数据，今年很多大城市的房价同比上涨已达20%，之前更是动辄年年，那么，房产税的利益机制能约束住炒房者吗？
再如“保障房”的办法。“以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求”的思路无疑是正确方向，保障房也必然能提升受益群众的幸福指数，但是，保障房究竟能在多大程度上缓解高房价问题，恐怕还取决于它的覆盖面。考虑到政府财力，恐怕相当时间内保障房仍主要面向“困难群众”，至于初入社会的大学生、职场白领等，买房还是要自食其力，而这些人，恰是眼下的“房奴”主力军。
一直以来，人们对以行政手段调控楼市存在一些异议，确实，市场经济中宏观调控应当尽量少用行政手段，不过，住房不完全是经济问题，而有公共产品性质，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。在我国经济社会发展中，历时最久、影响的行政管理手段恐怕就是户籍管理，在三中全会通过的决定中，尽管提出全面放开小城市、有序放开中等城市落户限制，但仍强调严格控制特大城市人口规模。这意味着，理想化的“迁徙自由”短时间内难以实现，行政化的户籍管理仍将留存，这无非是基于我国人口分布和资源分配不均衡的国情。如果说特大城市因为资源紧张而要严格控制人口，那么，特大城市的住房恐怕就是各种资源中最为紧张的，因此，不加限制地“敞开购买”无法也不应当实行。
考虑到收入分配差距和贫富分化的现状，如果完全取消限购，在特大城市，少部分有钱人可能占据好地段的大部分房子，并囤积居奇，对买房自住的其他群众形成绑架——要么高价接盘，要么去城郊买房。对于其他商品的炒作，普通人可以不参与，而住房则例外，投资投机性购房者捏住了刚需们的软肋——安家要买房，结婚要买房，不管炒得多高，照样得买，从这个意义上说，“丈母娘推高房价”的调侃并不准确，而应说是炒房人通过房子“挟丈母娘以令姑爷”。对这样的社会不公，目前除限购外，似乎还找不到理想办法。
“头痛医头、脚痛医脚”的调控固然不好，但如果既不医头、也不医脚，恐怕更不是办法；“摁住房价”固然只是治标，但“不管房价”并不代表治本。房地产调控新机制不应是无所作为，也不应是推倒重来，而要一方面坚持行之有效的“老办法”，另一方面创新思维开发“新办法”，稳定房价，理顺市场，让群众看到希望。
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