[摘要] “保障的归保障、市场的归市场”，短短的十二个字奠定了房地产市场发展的基本思路，然而，这一方案执行起来却并不那么容易。
房地产调控的市场之路还有多远
(来源:证券日报)“保障的归保障、市场的归市场”，短短的十二个字奠定了房地产市场发展的基本思路，然而，这一方案执行起来却并不那么容易。
房地产的保障功能需要市场的支持，而市场的调控依旧难以摆脱行政色彩。在用经济手段调节市场这条路被“趟”出来之前，短期的行政调控政策还能坚持多久？
11月以来，继“北上广深”等一线城市出台房地产调控政策之后，武汉、南昌、沈阳等二线城市也加紧拉开了楼市调控的序幕。截至目前，已有17个城市出台了地方版楼市调控政策。综合这些政策来看，依旧是行政手段为主，即便是经济手段，也是由行政主导。
首先，多个城市提出二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成左右，利率不变。按照一般规律，首付比例、贷款利率这些操作细节，应由银行根据风险、可支配贷款自行决定。然而回顾历次调控政策便可发现，无论是首套房、二套房的首付比例贷款利率的确定、还是三套房放贷与否的判断，都是由相关部委下发的决定。
其次，加大中小套型土地供应与商品房供应也是地方版调控的主要思路。从表面来看，增加供给可以有效缓解需求旺盛的局面，然而，本应由市场自发调节的“供需矛盾”，却需要相关部门多次在调控文件中明确—中小套型不得少于70%。
从近三年的调控效果来看，以“限”为主行政色彩浓郁的调控手段调节市场的作用逐渐下降。
提高非本市户籍人购房门槛、控制高端预售许可证及高端楼盘的成交、收紧单身限购措施或禁止未成年人买房等调控政策也是地方版调政策的主要手段。
显然，用经济手段调控房地产市场的思路虽已明确，但这条路，并不那么好走。
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2014年调控细则将比2013年更具可执行性
(来源:证券日报)专家指出，不排除2014年中央会出台房地产市场调控细则的可能性。
近日，中央政治局会议指出，要做好住房保障和房地产市场调控工作。此前，10月29日中共中央政治局曾就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，会议指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要坚持市场化改革。对此，业内普遍认为房地产市场调控将迎来市场化长效机制。
“中央政治局会议的表态主要体现了两方面的预期，一个是目前房地产市场发展并不健康，需要进行调控干预，另一个就是此后的房地产市场还应该有相应的调控措施。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，做好住房保障意味着还会通过增加供给来缓和需求，并逐渐减弱对市场的干预。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，新一届中央高层首次表态做好住房保障与房地产市场调控工作，具有四层意义：，2014年房地产调控不会放松，将继续执行2013年的政策，但会完善现有政策与改革房地产制度；第二，推进调控长效机制建设；第三，行政管制手段短期不会退出，限购、限贷、限价等调控手段将延续到2014年；第四，从资金和管理两个方面来看，保障房建设力度会加强。“毫无疑问，中央的表态释放出2014年房地产‘继承式’调控基调与收紧的信号”。
谢逸枫表示，“做好”二字暗示着中央会进一步完善与改革房地产市场制度与调控政策，并且两手抓“一手抓保障房、一手抓商品房调控”，建立市场“双轨制”。
截至目前，已经有17个城市加码调控房地产，主要从限购、调高二手房首付比例以及增加供给方面来体现。
“不排除2014年中央会出台房地产市场调控细则的可能性。”张大伟说，今年除了北京之外，“国五条”在其他城市基本未落地，造成房地产市场调控一年的空窗期，导致年底多个一、二线城市因房价上涨过快而出台“突击”政策。
“估计2014年的调控细则将比2013年更具有可执行性。”张大伟最后说。
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