[摘要] 房地产与文化产业的融合早已不陌生，房企往往通过融入文化元素来提高地产品质，进而达到良性运转及地产与文化产业双赢的结果。近年来，随着新型城镇化的推进，房企更是“高调”进军文化产业：从万达宣布投资500亿元建设青岛东方影都到永泰地产宣布以“主题体验式消费”为核心，打造“城市娱乐目的地”……
房地产与文化产业的融合早已不陌生，房企往往通过融入文化元素来提高地产品质，进而达到良性运转及地产与文化产业双赢的结果。近年来，随着新型城镇化的推进，房企更是“高调”进军文化产业：从万达宣布投资500亿元建设青岛东方影都到永泰地产宣布以“主题体验式消费”为核心，打造“城市娱乐目的地”……如今文化地产遍地开花是无独有偶还是行业共识？其背后的投资逻辑是什么？笔者认为，文化地产投资热潮源于新型城镇化政策提出后，房企已做出解读并抢先布局，以期获得政策红利和人民生活水平提高带来的市场增容。
目前中国城镇化建设距世界平均水平还相差较远，且背后潜藏的诸多问题正日益凸显。李克强总理提出要推进以人为核心的新型城镇化，而新型城镇化的“新”，就是要由过去片面追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。
尽管针对新型城镇化的落地政策至今尚未推出，政府也未公布具体实施该政策的具体时间表，但这丝毫不能阻挡地产商对新型城镇化的投资热情，相继涌现出了地产与各产业融合的“产城融合”投资模式。
众所周知，传统房企大多以卖房为主要盈利来源，很多行为都属短期盈利行为，笔者看来，商铺建造起来后当即就卖掉属典型的非金融做法，表面看似盈利但实际并未真正盈利。
随着轮城镇化的发展，土地资源越来越少，未来房企的受益主要取决于经营，而不是取决于地皮，由此未来房地产行业只能通过资产证券化等金融手段实现持续发展。加之国内资本市场关闭、银行关闸、宏观调控成为常态等种种宏观环境的制约，传统房企只有不断转变盈利方式，才能在行业的动荡整合中生存、发展。
通常情况下，国际房地产开发大多采取金融手段实现盈利和持续发展，即开发商把地产卖给基金，基金拿到地产后再把它证券化、上市，然后由基金雇佣一个专业团队经营物业以实现可持续发展。在此背景下，越来越多的房企开始未雨绸缪，通过与其他行业的融合互动，逐渐向持有物业转变。而在持有物业中，除了商业物业之外，文化旅游休闲地产更是目前更大的一块市场蛋糕。
笔者建议，新型城镇化下，房企应从产业拓展、资本平台、产品设计三方面形成自己的核心竞争力。
产业拓展：房企依托土地可在相关产业上进行拓展，为新型城镇化服务。李克强总理说，推进城镇化，应当坚持城市发展与产业成长“两手抓”，把城镇化与调整产业结构、培育新兴产业、发展服务业、促进就业创业结合起来。比如华夏幸福基业在经营中就采取了依托与政府共赢的发展模式，该公司依托强大的招商网络，以工业地产切入新城镇建设，进而为政府解决难题，更重要的是，它在为新型城镇化服务的同时，也实现了股东价值的化。
资本平台：在国家针对新型城镇化尚未推出落地政策的背景下，企业资本运作能力成为产城融合模式的重要支撑，而传统住宅地产及其他各种类型的现金流产品盈利后的沉淀资金也成了持有物业的运营资本。因此，若能将持有物业本身打包与资本市场实现对接，将大大减少住宅地产开发的压力，同时也为新城镇开发模式的持续发展奠定基础。在现阶段，由于文化产业是资本市场的宠儿，因此地产企业进入文化旅游产业不仅是整合资源的需要，也能使房企通过资本平台程度上满足自身的资金需求。
产品设计：在房地产经营过程中，产品处于最核心的位置，其运营始终围绕产品的开发和销售进行。由此，在房企与文化产业结合后，产品不仅要针对文化客户的需求设计，还需与国内外知名设计单位建立长期的战略合作关系，以确保在产品设计上一直处于市场领先和科技高端的竞争地位。
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