[摘要] 日前，国务院常务会议决定，建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。这是中国不动产登记制度的重大突破。
不动产登记难以反腐和降房价
（来源：中国房地产网）日前，国务院常务会议决定，建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。这是中国不动产登记制度的重大突破。
实行多年的分散登记为何要改革？不动产统一登记将给我们生活带来哪些深远影响？推进不动产统一登记又将面临怎样的挑战？记者就此进行了采访。
■分散登记为何急需改变？
——分散的不动产信息成了部门独占资源，给企业、百姓带来诸多不便，还给了一些人钻不动产分散登记漏洞的机会
一个人在共有几套房，能否实现便捷联网查询？对不起，目前还办不到。
转让房屋，能否不用土地、住房部门两头跑，一下就办好？不好意思，现在大多数地方还实现不了。
同一块地，国土部门认定是园地，林业部门认定是林地，征地补偿时发生纠纷怎么办？很遗憾，眼下只能各说各的理，最终裁决只能上法庭。
急着用钱，到银行办理房地产抵押，银行能否迅速了解你的房、地状态？真抱歉，房、地当下是分别登记，两个部门管理，只能分头查询，必须等上很长时间才能有结果……
类似场景，几乎每天都在我们的生活中上演着，而造成这一局面的根源就在于不动产登记方式不合理。
“不动产登记听起来很专业，其实它与我们的生活息息相关，像土地、房屋、草原、林地、海域等这些我们经常打交道的都属于不动产范畴，不动产登记的作用很重要，它能够帮助我们明晰不动产产权，规范不动产交易秩序，维护交易安全。”中国土地矿产法律事务中心副总登记师刘燕萍说。
目前，我国不动产实行的是分散登记制度。何为分散登记？通俗地说，就是不同部门各管一摊。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。登记查询有的已经实现了多地联网，有的则在一个地区内都很难信息共享。
“这种不动产分散登记的模式，是计划经济的产物，当时主要是为了加强行政管理，保证计划落实，有其合理之处。”中国土地勘测规划院研究员黄小虎说，但是，随着经济社会的发展，不动产交易活动日趋活跃，人地关系、利益关系日趋复杂，市场经济对归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的产权制度要求越来越高，分散登记的弊端日益凸显。
一方面，由于登记工作分散在多个部门，不动产信息成了部门独占资源，造成了“信息孤岛”。不仅企业、群众在办理相关手续过程中，需要在多个部门间跑腿，而且，其他部门要想共享信息资源，也常遭遇扯皮困局。另一方面，分散登记造成了权属界线不清、权利归属不明等问题，导致纠纷频发，扰乱了不动产交易市场秩序。
更重要的是，不动产分散登记还给了一些人钻制度漏洞的机会，通过违规手段攫取大量财富。近年来，“房姐”、“房叔”、“房妹”事件屡有发生，造成的影响十分恶劣。这些都与分散登记导致信息难统一，该登记的没登记、该互通的没互通，登记和管理、运行与监控完全脱离密切相关，暴露了我们在不动产登记制度上的短板。
■统一登记能成反腐、控房价的利剑吗？
——公众对不动产统一登记寄予反腐、控房价等期望，但统一登记的当前功能主要在于物权公示，实施后将使合法财产得到更好保护，群众办事更方便
对于不动产统一登记，很多人将其理解为国家刺向腐败、高房价的一支利箭，认为一旦实现统一登记，贪官就将无处遁形，房价也会应声而降。不动产统一登记真有这么大的威力？
“公众对不动产统一登记寄予厚望可以理解，但不动产统一登记的功能主要还在于物权公示和保障交易安全，对此不应片面解读。”刘燕萍说。
刘燕萍指出，很多人觉得不动产统一登记能反腐，是因为他们认为，建立信息公开查询系统后，就能随便查询官员的财产情况，一些不动产领域的腐败现象会自动暴露。“这样理解是一种误读，即便在国外，不动产信息也不可能放在网上谁想看就看，不动产登记资料公开查询制度建设，必须同时满足保护财产权和公民隐私权的需要，合理确定查询范围，根据查询主体和查询目的设置合理的界限。”
除了查询受限外，有关专家也指出，目前不动产登记并非强制。如果有人收受贿赂的房屋后不拿来交易，完全可以不办登记。就算办登记，也可以登记在他人名下，或违法取得多个证件来办理登记。这种情况下，单靠一个统一登记制度很难实现反腐目标。
至于降房价，不动产统一登记自身也很难发挥作用。黄小虎指出，实行不动产统一登记，摸清了不动产的底数，有利于房地产税制建设，为未来房产税等征收奠定坚实基础。但是，房价的决定因素是复杂的，登记上的统一，并不一定会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。“但是不可否认，统一登记后，会有助于国家对不动产市场进行有效的宏观调控。”
难挑反腐和降房价的大梁，是否就意味着不动产统一登记不重要了？其实不然。
“十八届三中全会明确提出，使市场在资源配置中起决定性作用，要想实现这一目标，产权清晰是基本前提。”黄小虎说，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证，下一步改革也才能有序向纵深推进。
同时，不动产统一登记制度也是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。从国外的实践看，实行不动产统一登记，将带来诸多深层次变革。
不动产权利人合法财产会得到更好保护。统一登记后，将减少甚至杜绝重登、漏登问题，限度地消除因分散登记潜藏的风险，减少权属纠纷，从而保障不动产交易安全和维护不动产合法权益。
政府治理效率和水平也将大大提升，群众办事会更加方便。不动产登记职责整合为一个部门承担，有助于减少部门职责交叉和分散，简化和规范办事程序，提高办事效率，降低行政成本，减轻群众负担，大大提高政府的公信力。
■统一登记要迈几道坎？
——不动产登记制度发挥更大作用，需要身份认证体系和信用体系建设相配合
虽然不动产统一登记意义重大，国务院也明确了不动产统一登记的任务、分工和时间表，但要真正实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”目标，并非易事。
“法律依据不统一的问题首先要解决。”北京师范大学珠海分校不动产学院副院长黄伟说，目前对不动产进行登记，各部门都有自己的法律依据，又出台了相应的部门规章。“这些法律法规政策有不少交叉、重叠的地方，应尽快梳理评估，做出调整。”
除了法律要调整，登记机构如何顺利实现统一，也面临不小挑战。现在，国家部门层面统一登记职责已基本明确：由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。专家指出，由于这些不动产实行的都是属地登记，下一步关键是地方如何操作。“统一登记机构这个工作，在地方如果单靠国土资源部门，基本上很难推动。”西安市国土资源局地籍处处长 认为，必须要在中央统一督导下，明确由地方主要领导牵头落实，才能打破部门利益阻隔，将不动产登记尽快统一。
顶层设计难，具体落实也不易。刘燕萍指出，过去在分散登记体制下，大量登记信息集中在县市级登记部门，很多信息保存方式还停留在纸质阶段，即便信息化已完成的地方也面临着系统不同、数据参数格式各异的问题，如何将这些信息有机地统一在一个平台上，是一个不小的考验。
此外，不动产登记制度要想在更大范围发挥更多作用，还需要身份认证体系和信用体系建设相配合。目前，不动产登记仍主要依赖于身份证。如果像陕西“房姐”龚爱爱那样，一个人有多个户口，而且每个户口都是从正规部门办出来的，并进入了正规系统内，在系统内被认定为“真”的，那么就可轻松将多套不动产分散到不同户口名下。登记机构对此很难查出来，统一登记、联网也看不出什么异常。依托这些登记信息进行房地产调控，如征收房产税等，虽然较此前信息不联网时更有准头，但依然可能出现一定程度的偏差。
有关专家指出，不动产统一登记制度是一项基础性的工作，而其背后还有更基础的身份证和统一社会信用代码等制度。只有确保每个人只有一个身份证号、全社会统一的信用记录能够联网，不动产统一登记才不会流于形式，“龚爱爱”式的违法行为才能无处遁形。
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（来源：东方网）近日召开的国务院常务会议，决定整合不动产登记职责。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。实际上，不动产登记(住房信息联网)工作已经开展了好几年，但进展不大。不动产登记推进较慢的原因有哪些？如何有效建立不动产登记制度？如何看待不动产登记制度的作用？且看各方观点。
多因致推进慢
不动产信息系统建设的重要性不言而喻。短期内可以帮助摸清住房情况，成为制定相关政策的主要依据。长期可以成为产权保护和相关税收(不动产税、遗产税等)征收的重要依据。但是，不动产信息系统建设是个非常复杂的系统工程，我国目前推进较慢有主客观两方面的原因。
在客观方面，、城市内住房类型众多，包括房改前的原有私房、房改后私房、商品房、经济适用房、公共租赁房、集体土地上建设的小产权房等，要实现住房信息登记的全覆盖有难度。按照国家统计局和住建部公布的数据，截至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。目前各城市住房交易实行网上登记，但主要是针对2000年以后的房产交易(主要是商品房)，此前的大部分仍是纸质文档，早期或历史产权情况甚至尚未完成数字化管理，所以要实现所有住房信息联网有难度。第二、由于诸多原因，许多城市办理住房产权登记并不及时，一些房子尽管已经卖给购房者，但长时间内并没有办理房产证。在这种情况下，一些城市登记的住房信息并不能真实反映该地区住房情况。第三、由于历史原因，我国农村的房屋产权信息很不完整，登记更是困难。
在主观方面，不动产信息系统涉及到家庭财产和个人隐私，如果实现联网，很容易查出相关人的财产信息。所以，拥有多套住房的既得利益者不希望住房信息实现联网。
统一登记机关
日前，国务院召开常务会议，决定由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这是我国不动产登记制度的重大改革决定，如顺利实施，将彻底改变过去那种分散登记、分散管理、信息混乱、信息不对称的不动产管理现象。
不过，这项改革牵涉我国《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律梳理问题。以《物权法》为例，其第十一条规定了不动产登记由不动产所在地的县级登记机关办理，为不动产登记提供了统一的法律根据，但没有解决登记机关不统一的问题。
不动产登记存在以下问题：一是负责登记的机关有三个以上，如国土管理机关、房产管理机关、破产管理机关等都负有一定的不动产登记职能，形成多个登记机关，多头登记的局面，给当事人的登记造成困难，也损害了登记制度的基础和权威性；二是不动产登记机关是行政管理机关，往往出现有些登记机关利用自己手中的权力牟取不当利益(如按评估的价值收取登记费)的情况；三是现行登记机关侧重行政管理性，缺乏物权的公示性和司法性。
所以，根据国务院提出的改革方案，应当尽快制定专门的不动产登记法或条例，并对现行法律法规中关于不动产登记的内容进行梳理。能够通过政府信息联网获取的信息，不再需要公民申报登记；涉及公民个人隐私的信息，不得公开查询；涉及国家利益和公共利益的信息，有权机关可以依照法定程序进行查询。如果不动产登记机关及其工作人员泄露公民个人隐私，那么依照现行法律，应当追究其刑事责任。
联网势在必行
-中国政法大学国土资源法律研究中心主任 李显冬
2010年开始推行的房地产信息联网系统建设在前进中不断受阻，原因相当复杂。表面上看，有关各方往往强调的多为统计方面的技术性难题。其实，更为深层次的原因，在于房地产信息联网系统的建立，其的社会功能即在于其公示和公信力。与房地产密不可分的“土地财政”问题无疑会使地方政府出于自身利益的考虑而可能不去积极地推动中央此项政策的贯彻落实。
再者，如此事关国计民生的事情，也必然触及一些人的利益，因而，其每前进一步都是利益博弈的结果。既然一旦房地产信息联网系统真正确立，就意味着官员的个人财产之相当部分都会处在社会公众的监督之下，这也许是某些有关人士不太愿意看到的。
另外，社会公众也可能对房产信息的隐私保护存在着某些忧虑。房地产信息联网系统的建立既然意味着公民的个人财产处在社会“阳光”照射之下，尽管有严格的查询系统，尽管新《消费者权益保护法》对此已有防范措施，但大量个人信息泄露的事实，也不能不让每一个人防患于未然。当然，国民收入二次分配的不公，也使部分老百姓存在由此可能对房产税征收方面的担忧，常识告诉我们，房地产信息联网系统的建立是房产税收全额征收的前提之一。
市场既需要有自由又需要有秩序，这两者并不矛盾。只有加强秩序才能使市场更健全，所以，房地产信息联网系统建设首先应该加强管理，当然这种管理不是没有权利内容的管理，在确保“私权神圣”的前提下，此举更多的自然应是一种对房地产市场交易信息秩序方面的管理。
不应期待过高
不动产登记制度与被广泛热议的房产税密切相关。准确掌握每个房产所有者实际拥有的住房套数和面积是全面征税的前提和基础。不动产登记若实现了联网，那么房产所有者欲隐瞒真实房产数量，将比过去困难得多。但这仅仅是推出房产税的必要而非充分条件。解决高房价问题需要有房产税的调节，但更重要的是多种方式组合并用，单依靠房产税来解决高房价问题是不现实的，而指望不动产统一登记解决高房价问题更是联想过度。
在廉政建设方面，统一登记制度的效果亦须辩证看待。与各地分散登记相比，统一登记极大压缩了腐败分子隐匿非法财产的空间，对腐败行为产生更大的震慑效果。
但看到上述正面效果的同时，不应对不动产登记的反腐效果有过高期待。因为不动产登记的依据是属于私法范畴的《物权法》，不同于属于公法范畴的官员财产申报和公示制度。前者针对的是一切不动产所有者，后者则专门针对掌握公共权力的特定人群。统一登记不等于统一公开。普通公民虽有配合统一登记的义务，但个人信息也需充分保护。对公共权力掌握者的监督问题要更好地解决，需在财产申报和公开等行政法律法规上多下工夫。
@wrm681014：不动产统一登记制度成功，新的改革措施就成功了一半。
@潘石屹：这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。
@李国政：不动产统一登记会对房价下降有一定影响，但不会很明显。部分热点中小城市可能有所下降，市场房价的变动还是依据整体经济环境、调控政策与市场需求来决定的，不会随着一项政策的出台而大起大落。
@hz211140：这是一面照妖镜。如果不是妖，就不用担心。
@尹伯成：不动产来源不明的个人、对土地财政和房地产市场高度依赖的地方政府、拥有多套房的炒房者等，都有可能成为不动产统一登记与联网的 “障碍”。而一旦各部门工作协调不畅，互相推诿扯皮，也会降低工作效率。
@江敏韬：希望这个的副作用是增加了市场供给。
@黄舰平：不动产统一登记制度的推行，可以达到“一石四鸟”的社会效应。一令房爹房叔房姐们原形毕露，无处藏身；二令脱缰的高房价不再疯狂，回归理性的节点；三令房产税的全面推行实施，创造可行的条件与参照；四令官员财产公示制度的推行，成为一种可能和必须。
@不是水军_是火军：说不定还能多出好多无主的房子来，信不信也由你。
@张大伟：之前十年，房产投资热的主要原因除了非常高，而且稳定外，重要的一个原因就是房产和黄金一样，都有隐匿性。如果房产信息联网后，对房地产投资的热情肯定会有比较大的打击，特别是灰色收入比较高的人群，可能就不会再选择投资房地产。
@谭峻：目前，土地统一登记，基本上难度不大，难点主要是土地和房产的统一登记。这涉及土地、房产部门相关职能的整合，还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，预计可能需耗费一两年的时间。
@陈国强：只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。
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