[摘要] 为贯彻新一届政府的新型城镇化战略、进一步释放农村土地，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
小产权房困境难以破解 管理部门应明确界定
（来源：中国建设报） 为贯彻新一届政府的新型城镇化战略、进一步释放农村土地，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
按照决定的精神引申理解，在农村集体经营性建设用地上建造的房屋存在“转正”的可能性，因此小产权房合法化的说法一时甚嚣尘上。而随后，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(下称《通知》)对这种说法叫停。
前述两个政策从字面意思上看存在矛盾。比如，对于农村集体经营性建设用地，按照《决定》的提法，是允许进行市场交易的，那么公众自然会认为，只要建设其上的房屋符合规划和用途管制，就是合法可交易的；而《通知》中则要求“农村集体土地不得用于经营性房地产开发”，明令禁止集体土地上的房屋建设和销售。为什么会出现这种情况？笔者分析，是社会上对于小产权房的理解存在差异导致的。
顾名思义，通常说的小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由房管部门而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”或“小产权房”。但我国没有相关法律法规对“小产权房”作出过明确界定，因此不同部门、不同级别的政府按照各自的理解出台相关的政策，自然容易出现分歧。
笔者认为，《决定》与《通知》并不矛盾，应该理性地认识并清楚界定小产权房的概念后，再进行讨论。
小产权房的根本成因是土地为集体所有，但集体土地其实也是有不同种类的。如同国有土地有居住用地、商业用地、工业用地和市政用地等不同性质一样，集体土地也分为集体建设用地、耕地、林地等，其中集体建设用地又可进一步细分为宅基地、村庄道路、公共配套以及村集体经营性建设用地等。
根据村集体土地的性质，可以将小产权房分为两类：
一是村集体建设用地上的住宅。这类房屋大部分是村庄改造、新农村建设、农村社区化管理的产物，属于符合规划、符合政策，甚至有相关手续的房屋。在旧村改造过程中，一般会对农村居民点的土地进行集约利用，新建村民集中居住区、就地上楼，提高用地效率，改善村居环境。如，北京市平谷区挂甲峪村是北京市进行旧村改造的试点村庄，70多户村民搬进占地仅121亩的新村，搬离的旧村原占地面积302亩，这样一来，腾退出的181亩土地可用于修建人工湖和民俗游旅舍以发展当地经济。在旧村改造中新建的村民集中居住区就是完全合法合规的村集体建设用地上的住宅。
对于类住宅，不应机械套用《通知》的规定，不允许其建设和销售。深圳市在2010年对1999年以前历史遗留违法建筑的处理中，就为这类房屋颁发了“绿本”——未缴纳土地出让金的特殊房本，承认其合法性(但在流通市场上与商品房还是有区别的)。
另一类就是非建设用地的村集体土地上的房屋。这类房屋直接建设在耕地上，不符合规划、有的甚至没有任何建设手续。2012年，北京市认定了83个小产权房项目，涉及土地面积5000亩，总建筑面积约381万平方米，分布在昌平、房山、怀柔、通州、延庆、大兴、门头沟、密云8个区县。北京市对这83个小产权房项目进行了清理，昌平区南口镇虎峪村虎峪自然风景区内的“小产权别墅”已经拆除。
建设在村集体非建设用地上的房屋是典型的小产权房，同时还是违章建筑，为何却屡禁不止呢？应该看到，村民、开发商、购房者从小产权房的交易中各自获益，构成稳定的利益联盟，在政策缺少针对性或者执行力比较弱的地区，小产权房的困境难以破解，甚至演变成“谁强悍，谁获益”的逻辑。
对于不同属性和成因的小产权房，管理部门应明确界定并区别对待，出台更具针对性的政策，并采取不同的处置方式。在具体的操作上，中央应该赋予地方更大的权限，以增强政策的可操作性，提高小产权房的处置效率和效果。
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业内人士: 小产权房为什么不可以转正?
（来源：中国房地产网-中国房地产报）最近，国土资源部和住建部连续重拳出击，击碎了一些人小产权房的转正梦。小产权房为何不能转正？要回答清楚这个问题，不妨借助数学上的反证法：若允许小产权房转正，将会导致何种结果？
有专家学者认为，小产权房转正无门的根源在于土地财政。农民相较政府而言处于弱势。虽然建造小产权房出售者大多并非真正意义上的农民，但这种言论依然能激起公众对政府的愤慨和对小产权房的同情。
房地产高级经济师、土地估价师 章林晓
情绪性的舆论反应，往往会掩盖更深层次的理性思考。小产权房与商品房的价格差异，并非在于小产权房省下了商品房开发时需缴纳的土地出让金和有关税费，真正原因在于小产权房与大产权房供需圈的差异。
小产权房的供应，主要分为两种：一是擅自在集体建设用地上违法建造的房子，二是未经农用地转用审批，直接占用农用地违法建造的房子。而小产权房的需求，同样可分为两种：一种是相对贫穷之人确因买不起商品房抱着侥幸心理而买小产权房；另一种则是相对富裕之人出于纯粹的投资/投机目的购买小产权房。
这样，一方面小产权房的供应相对较大，另一方面小产权房的需求又相对有限，两者的结合最终导致了小产权房相对低价，在许多地方，小产权房售价只占到商品房的二分之一甚至更少。
然而即便小产权房售价再低，由于其是违法擅自建造，没有交纳耕地占用税、土地出让金等税费，其利润空间往往远大于商品房，这就是一些人敢于以身试法违法建造小产权房动力所在。
小产权房的低价源自于其与商品房的供需圈差异，小产权房的利润则来自于其违法省下的税费。如宣布小产权房合法化，那就意味着小产权房供需圈的合法化，小产权房利润来源的合法化。
小产权房供需圈的合法化，从供给层面讲，也就意味着违法占地行为得到默许，建设用地规划可以随意违反，土地用途管制制度可以随意践踏；从需求层面讲，也就意味着遵纪守法行为得到惩罚，违法赌博行为得到鼓励。
如果土地利用规划可以随意违反，又该如何协调城乡空间布局，确保经济社会可持续发展？如果土地用途管制可以随意践踏，又该如何坚守耕地红线，确保国家粮食安全和生态安全？如果守法者受到惩罚，违法者得到鼓励，又该如何推进依法治国？
小产权房利润来源的合法化，也就意味着遵纪守法、循规蹈矩者所缴纳的耕地占用税、耕地开垦费等税费，土地出让金、人防费等费用，其实是可以肆意侵吞的。
大家知道，耕地占用税、耕地开垦费等税费主要用于宜耕土地的开发和现有耕地的改良，受益的是从事“播殖耕稼”的广大农民；土地出让金主要用于农业用地开发整理，水利设施建设等方面，其受益者除广大农民，还有广大市民；人防费是国防建设费用的重要组成部分，事关保护人民的生命和财产安全，受益的是全体国民。
小产权房合法化，损害的是中华民族的根本利益和长远利益，遭受损失的是全体国民中的绝大多数，得利的只是其中极少数违法者，这才是小产权房为何转正不得的根本原因。
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