[摘要] “早在2010年，我们就指出，房地产市场已经存在泡沫，近两年泡沫不但没有减少还在进一步增加。当前房地产市场的泡沫在一、二线城市尤为明显，此外一些东部沿海的三线城市也或多或少地存在着泡沫。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞18日表示。
专家:消化地产泡沫须从深化"土改"入手
（来源：经济参考报）《住房绿皮书》发布，与会专家认为：消化地产泡沫须从深化“土改”入手。建议各地制定年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标
“早在2010年，我们就指出，房地产市场已经存在泡沫，近两年泡沫不但没有减少还在进一步增加。当前房地产市场的泡沫在一、二线城市尤为明显，此外一些东部沿海的三线城市也或多或少地存在着泡沫。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞18日表示。
倪鹏飞是在由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社《经济参考报》共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”上作出这一判断的，而与会专家认为，要想消除房地产市场泡沫，需要进一步深化土地市场相关制度改革。
近几年，中国一、二线城市房价出现了非理性上涨，引发各界广泛关注。中国社会科学院党组成员、副院长李培林表示，住房问题是人民群众非常关心的民生问题。经过30多年的时间，中国初步建立了与社会主义经济体制相适应的新的城镇住房制度体系，城镇居民人均居住面积和人居环境获得极大改善，但城乡住房发展仍然存在很多问题。
新华社副总编辑吴锦才表示，住房问题是近年来我国经济社会发展中的重大问题，它一方面关系到居民生活，另一方面关系到宏观经济发展、市场稳定，现在已经成为政府多年来持续关注和要解决的问题。
然而，针对房价上涨的多次宏观调控效果并不明显。中国社会科学院学部委员张卓元就此总结称，在当前市场环境下，靠行政手段控制房价短期有效，长期来看还是应该主要依靠经济手段。中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为，随着新一届中央领导集体的组建，以及新一届政府的成立，可以看到至少在宏观层面上，对于住房发展的政策布局以及相关的理念，都有了非常大的变化
其中的变化就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。但他同时表示，如此一来关于住房的属性定位，以及在城乡一体化前提下如何打破二元经济体制，如何在房地产市场中完成市场对资源配置的决定作用，都是需要进一步研究的命题。
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我国房地产调控政策得出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，一直以来的调控政策仅仅是从需求的角度加以遏制，供给层面却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给，(房价可能)不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降。”
要增加供给，转变调控房地产政策方向，就要完善现有的土地市场供应机制。蔡继明说，目前地方政府垄断了土地市场，这种垄断行为造成了三方面弊端：一是垄断导致土地价格高于竞争性市场；二是大量的农村集体建设用地不能进入市场，导致土地供给总量严重不足；三是供给结构不合理，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。
蔡继明认为，就目前而言，我国尚没有严格意义上的土地市场，也谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。
倪鹏飞也认为，当前房地产市场的泡沫停留在局部层面，不是整体性的，并且随着经济的发展，有可能逐渐被吸收和消化。在未来市场调控方向和政策趋势上，他建议除了改进行政调控，完善问责制度，完善差别化的信贷政策，健全住房金融体系以外，未来还需要完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。国土资源部应该会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；同时积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点，研究地价上涨导致普通商品房价格过度上涨后，超出承受能力部分的出让金补贴制度。
《住房绿皮书》的研究结果显示，2013年的土地供应政策呈现“一刀切”的局面，这种现象又进一步导致土地供应不足，加剧供求矛盾。报告认为，一线城市和部分发达二线城市住房需求旺盛，应该相应增加土地供应；而其他三、四线城市如果住房价格出现下降，住房供给过剩，就应该合理控制土地供给量，通过消耗已有库存的方式逐步缩小供给。报告预测，2014年我国一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。此外，量价齐降的城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
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"新土改"方案设计正加速 农地流转进入倒计时
（来源：上海证券日报）4日，记者从接近国土资源部人士处获悉，新土改方案正在加紧设计，农地流转已进入“倒计时”。业内人士分析称，“存量农地”——已经属于农村建设用地的土地，若再符合城市土地规划的土地，则先期进入改革流转的可能性。据上证报记者了解，近日10余家投资机构云集海南，了解土改推进的实时情况，海南土改有望率先破题。
“新土改是三中全会提出的改革重头戏之一，步伐应该更快。”接近国土资源部的权威人士向记者表示，由于土地问题非常复杂，而且牵扯多个部门，具体改革方案需要非常周密的设计，因而需要一些时间。但改革的方向是明确的，接下来就是落实问题。
12月3日召开的中央政治局会议强调要充分认识土地管理制度改革事关我国经济社会发展全局，积极稳妥推进土地管理制度改革，统筹谋划好土地管理制度改革。专家认为，第二次土地调查将为下一步推进农地流转提供手数据，意味着土地流转工作又迈出了实质性的一步。
近日，国土资源部副部长胡存智也表示，国土部将借鉴国有建设用地管理经验，抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度，将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。这一表态，预示着土地改革步伐在加快。
值得注意的是，土地改革的思路除了市场化配置资源外，还包含着节约集约利用土地资源。因此，“盘活存量”，即已经属于农村建设用地的土地，若再符合城市土地规划的土地，先期进入改革流转的可能性。
对此，胡存智称，“目前，稳定耕地数量和提高耕地质量的难度越来越大，部分地方违法违规用地问题比较突出，一些地方损害群众资源合法权益的行为时有发生。同时，我国资源粗放利用的现状还没有根本转变，城镇低效用地占到40%左右，农村空闲住宅达到10%至15%。”
除了改革的顶层安排外，记者注意到，各个地方政府在土地改革方面也积极推进。近日福建省委九届十次全体(扩大)会议提出，在土地改革方面，主张建立城乡统一的建设用地市场，加快推进农村土地确权登记发证。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
而记者在海南调研时获悉，近日有十余家投资机构云集海南，了解土改推进的实时情况。他们普遍认为，5月份发布的《海南省集体建设用地管理办法(试行)》已对农地进行了确权，从根本上解决农村土地违法建房、非法入市等问题。
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