[摘要] 尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法,现在是以疏为主,疏堵结合,立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋平稳。
住房供应体系谋变 未来楼市走势趋稳
(来源:中国经济网)尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。过去的调控主要依赖“堵”的方法,现在是以疏为主,疏堵结合,立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。随着调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋平稳。
随着年末一系列重大会议的召开,未来宏观政策走势逐渐明晰。作为宏观经济重要支柱之一的房地产,也将迎来政策变局。多数专家认为,尽管短期内房地产调控政策基调难有重大改变,但从长远来看,楼市调控思路已经出现变化。
未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给,随着房地产市场环境的变化,新的市场供应体系将在未来几年确立。多家研究机构认为,按照上述思路,带有半市场化性质的经适房和限价房,未来很可能淡出市场。
就房地产市场走势而言,专家强调,短期内房地产市场走势以稳为主,房价将迎来低速增长期。
调控思路谋转向
中国房地产研究会副会长顾云昌表示,过去的调控主要依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法,来遏制旺盛的购买需求及投资动能,现在是以疏为主,疏堵结合,调控思路发生了变化。
所谓“疏”,主要指立足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求。分析人士认为,新型城镇化进程的推进,还将引致大量购房需求,未来一段时间内,加强供应将是政策主要立足点。
此前高层指出,将建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。今后的房地产建设中,要以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求。
顾云昌表示,未来的保障房价格由政府决定,商品房价格则由市场决定。
按照顾云昌的观点,随着经济增长水平、市场供需情况等的变化,住房供应体系并非一成不变,而会有所调整。按照上世纪90年代房改政策的提法,我国的住房供应体系为:向低收入家庭提供廉租房,中低收入家庭提供经济适用住房,中等以上收入家庭提供商品房。未来这种方式可能有所调整。
据了解,针对本地的市场供需形势,各地正重构各自的住房供应体系。在中央层面,也可能针对保障房政策做出新的调整。上述调整有可能纳入房地产调控长效机制中。
专家认为,三中全会首次提出,让市场在资源配置中起决定性作用。这意味着,在未来的住房供应中,带有半行政色彩的经济适用房和限价房将可能逐渐退出历史舞台,廉租房和公租房将成为保障房供应的主体,棚户区改造的规模也将有所扩大。而在市场层面,对普通商品房和高端商品房的交易限制也会逐渐放开。
政策基调短期难改
尽管楼市政策的总体思路正在发生变化,但短期内政策基调恐难以改变。住建部政策研究中心研究员王珏林认为,建立楼市调控的长效机制,推进房地产领域各项改革,必须是在维持房地产市场稳定的前提之下。
他认为,当前市场并不稳定,所以行政手段暂时还没有退出的必要。长效机制建立并非一朝一夕,在尚未建立之前,政策不宜出现“空窗期”,所以短期内调控政策不会有太大变化。
事实上,高层对市场化思路的强调,不仅不意味着政策马上松绑,个别城市甚至在短期内对调控进行收紧。
10月以来,包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市在内,共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策,以期能够稳定购房者预期。从国家统计局发布的数据来看,上月这17个城市新建商品住宅价格(不含保障房)环比涨幅明显回落,回落幅度高于70个大中城市平均值,体现出明显的政策效果。
同时,温州、芜湖等地早在此前对楼市政策进行松绑,温州还松绑了“限购令”的“红线”。这也是自2011年1月我国推出限购政策以来,首次有城市松绑“限购令”且未被叫停。
一部分城市明确收紧调控,一部分城市明确松绑政策的现象,在我国房地产调控史上还是首次出现。业内人士认为,这种情况意味着,房地产调控思路恐不再“一刀切”,而将逐渐差别化。
专家表示,随着社会经济发展,不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度有所差别,所以未来的房地产调控政策一定会体现出差别化思路。
我国房地产市场化改革尚不足20年,但不同城市之间的楼市却出现明显分化。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,一二线城市因聚集了过多资源,导致需求旺盛,房价也变得易涨难跌;广大三四线城市则在土地财政的驱动下大量供地,使得当前市场面临消化压力。
高层推进新型城镇化,以及控制特大城市的人口规模的思路,将在很大程度上弥合城市之间的上述差异。因此,未来房地产调控政策也将出现分化。
去泡沫过程将持续
中金标准数据公司总经理郝文嘉表示,随着房价不断攀升,在购房者消费及投资能力与房价相比不断下降的情况下,房地产价格的暴利上涨效应已经开始衰减。该机构数据显示,近3年来,82个城市的住宅投资率与2009年相比明显呈下降趋势。
达成上述效果的主要政策手段,在于限购限贷等行政化调控思路。从上市房企财报不难看出,近几年来,房企纯住宅业务的利润率正在下降。
上述机构认为,随着挤泡沫的继续,明年房价增速放缓已难以避免,这种观点得到不少机构认同。
顾云昌表示,2013年下半年以来,我国房地产投资、销售增速和房价环比增速都在放缓,这样的态势将在明年得到持续。在GDP增速下降的情况下,房地产市场增速也将放缓。近两年来,一二线城市土地供应规模明显提升,将有助于缓解市场供需关系,缩小城市之间差异,并稳定房价走势。
从更长周期来看,专家认为,随着个人住房信息系统、房地产征信系统等的完善,以及房地产调控长效机制的逐步建立,未来房地产市场走势将趋于稳定,剧烈波动的情况将较少出现。
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王健林：北京楼市未来20年内都将供不应求
(来源:中国房地产报)无论是大手笔的文旅项目投资，还是实时放言做电商。王健林是一以贯之的焦点。12月15日，在南宁签署万达集团投资240亿元建设桂林万达文化旅游城之际，王健林接受了中国房地产报记者的采访。
“我信仰传统儒家思想，信善、信孝。”59岁的王健林回忆起1992年求银行贷款遭拒，被疑为骗贷的经历，冠以最难忘的字眼。
这个房地产业的焦点人物分享了他对房地产行业的思考，认为房地产行业今后的发展空间会越来越窄，因此万达正在转型文化旅游产业。
中国房地产报：你怎么理解新型城镇化，会给房地产业带来哪些机遇？
王健林：城镇化绝不是房地产化，但城镇化离不开房地产业。新型城镇化非常复杂，需要我们在实践当中去完善和认识。我的理解是：一是市民化，即让进城居住的人成为市民，有保险，有养老。现在有2.2亿农民工，如果不把农民工转变为市民，那就没有意义。
二是产业化，现在中国已公布了130多个资源枯竭型城市，与美国底特律一样，资源枯竭或单一产业的城市将来怎么办，必须转型可持续发展的产业，这样才能有就业。此外，还包括配套设施、文化、医疗等。
中国房地产报：如何看待房地产调控，北京推出的自住商品房？
王健林：过去调控是一副药。一个地方生病，吃一样的药。现在认识到中国房地产是一个区域化市场，不同区域有不同特点。只有北上广深、杭州这几个城市在相当长的时间内供不应求。北京、上海这两个城市可以预见20年内都会处于供不应求状态。这种城市特征根本不可能缓解供求关系，因此在相当长的时间内须坚持调控。至于自住商品房，10年也解决不了北京的供求关系。
中国房地产报：万达文化旅游城每个业态都涉及不同的管理，如何创新？
王健林：创新都意味着对旧有管理模式的打破。万达城当中的万达茂，属于旅游、文化、商业综合体，这部分商业由谁管理成为一个新课题。如果按既有的商业管理模式去做，就会出现两个管理体系。如果文化集团成立一个专门的商业管理部，就是一个新挑战。创新是很麻烦的事情，但正因为麻烦，这种探索才能获得超额利润，获得超速发展。
万达文化旅游城无论是管理模式、成本控制，都给我们带来了空前挑战。假如把这个挑战解决好，就会比原来的商业地产达到一个更高的高度。别人没干过的事只要干出名堂，就会有一个高门槛。首先是资金门槛。这不像建广场十几亿元就可以，文化旅游城可能得投入上百亿元；第二是技术门槛，无论是秀，还是电影科技、主题公园都是高技术，而且很多行业是小众，屏蔽了后面的模仿者。
中国房地产报：今年12月试运营的万达电商将采取怎样的经营策略？
王健林：万达电商的核心有两点，即大会员、大数据。靠什么让别人成为你的会员？你得有吸引人的地方。我们一是消费返点，二是抽奖，三是成为会员之后所有的业态都可消费。
至于大会员，我们力争3年会员过亿。会员过亿就会产生价值。人数这么多，就会在大会员当中产生大数据。根据数据交易可分析消费特点、年龄层次，这对我们今后的招商，对于其他公司（汽车、食品、化妆品）都会产生价值。
中国房地产报：万达近期与太平保险合作，上个月在海外发债，公司在融资方面正在进行更多的尝试？
王健林：我们当然希望直接融资更多一点，包括将来一旦上市更多地进行直接融资。与太平保险的合作只是一个小项目，并不是我们融资的主渠道，保险公司希望将来的能够持续。
至于发债，是因为我们拿到了BBB+评级，也创下了中国民营企业的评级，我们发债是想在国际市场上试一下。这次我们拿到的利率是的，5年期才4.875%，表明国际资本市场认可万达的商业模式。此次发债并非资金问题，因为总额只有30多亿元。
中国房地产报：在企业的发展中你最难忘的一件事是什么？
王健林：最难以忘怀的是屈辱。1992年我去求银行贷款，跑了50多趟也没有拿到。我在行长门口至少站了10次，最长的曾连续站了一天，上午4个，下午4个。我们是民营企业，既小又没有品牌，别人以为是骗贷款，这件事给我一生的教训抹不去，所以今后一定要做大，争口气。
只要有机会，我一定要帮中小企业特别是民营中小企业解决融资难、融资贵的问题。因为自己经历过，所以我了解中小企业最难的是融资，而不是科技创新、企业制度、社会责任，因为民营企业首先要解决生存问题，最需要的是融资平等。2010年的调查显示，全社会的九成的流动资金贷款给了国企，民营企业只有10%。这给我的感受最深。
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