[摘要] 围绕土地增值税的争论硝烟四起，这不仅仅是关于某项具体税收的争论，而是对税费体制、对房地产市场、对公共财政的争议。
叶檀:征收房产税须更有说服力
(来源:每日经济新闻)围绕土地增值税的争论硝烟四起，这不仅仅是关于某项具体税收的争论，而是对税费体制、对房地产市场、对公共财政的争议。
2013年的倒数第二天，央视《东方时空》报道，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报,而当地税务主管部门并未要求企业清缴。
万科进行了否认，但这场影响深远的争论至今没有得到税务主管部门的明确判断。
土地增值税之所以公说公有理，源于税收制度缺乏尊严。
2013年7月，《中国税务报》发表《土地增值税开征20年》一文，笔者发现土地增值税自征收以来根据市场情况变化，清算条件屡有不同。1994年国家出台《土地增值税暂行条例》，该税开征不久房地产业即陷入低潮，缓征甚至暂免征土地增值税成了地方政府刺激房地产复苏的措施，国家也顺势推出免征政策，并将优惠期限延至2000年。
直到2004年8月，国税总局发布《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》，再次要求加强土地增值税管理工作，但大部分地区仅按销售商品房收入1%~3%的比例进行预征。2006年、2009年，国税总局先后发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》；而2010年又发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，展开力度的一次征税和清算行动，不仅提高了预征率，而且制定了更加严格的清算要求。
清算条件仍存在破绽，按照2006年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，满足“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”等四项条件的，地方税务部门可以要求清算，而非强制结算，强制结算还是按“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”、“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”、“直接转让土地使用权的”三大条件。开发商的辩护来自国税总局白纸黑字的条文，并不算错。
地方政府为吸引房地产投资，以房地产带动工业、商业、旅游等项目发展，对堵住清算漏洞并不热心，0.5%到2%的预征额是行业内的明规则。
税收是立国之基，具有不可违反的权威，如果税收成为工具，一会儿优惠一会儿免征一会儿强征，严肃性何在？调控经济可以用货币手段，可以用负面清单手段，可以在自贸区进行试点，切忌将重要而严肃的税收拿来作为交换的工具。
公共财政体制未建立，各种税费削弱了土地增值税的严肃性。
房地产税费是税费混乱的缩影。万科发布的公告称，截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。公司下属企业开发的4个项目，不存在应缴未缴的土地增值税。同时还披露，公司集团子公司及合营联营公司近3年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元，而其2010年至2012年净利润为294.53亿元。
2012年土地增值税征收额2719亿元，房地产五税总收入已达10128亿元，占到房地产销售额6.44万亿元的15.7%，而当年地方政府拿到2.69万亿元土地出让金。
房产税构成呼之欲出，若不清理税费，不同步建立公共财政体制，显然难让人信服。笔者支持征收房产税，但强调清理税费的必要性，不公开的财政体系，将让增税收费失去说服力。
房地产市场是中国经济发展的象征，拎出土地增值税来争论一番不能治本，建立公共财政改变卖地财政，才能治本。
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2014年房产税扩围势在必行
(来源:济南日报)被称为楼市调控市场化改革元年的2013年，房地产市场经历了近年来的一轮繁荣。2014年，在市场化改革大幕下，房价会否继续2013年的“高歌猛进”？
房地产税加速推进市场手段逐渐鲜明
2014年，对于房地产市场的调控，首先想到的当属“房地产税”。多种迹象表明，房地产税推出的步伐会加快。财政部部长楼继伟日前表示，要加快房地产税立法，减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。同时，国家发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对当前房地产市场而言，最有可能直接推进的是房产税试点扩围。“2014年，在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。”
业内人士分析，房地产调控或将以“重税收、轻管理”的思路展开，成为2014年楼市调控的主要手段。若房地产税一旦征收，力度、规模可能会很大，特别是拥有多套房的炒房客，将大大增加持有和交易成本，对于高端户型和异地购房有较大的影响。
浦江中国地产顾问机构市场研究总监梅水雄说，今后房地产市场调控将会更多使用税费等经济手段，不动产登记、住房信息联网等配套制度将会陆续出台，科学长效的调控机制将坚持“去投资化”，促进楼市回归健康轨道。
土地市场或先扬后抑 “地王”现象仍难避免
中原地产研究中心统计数据显示，2013年40个主要城市的土地成交额高达14707亿，比2012年上涨了45%。北上广深等一线城市均创年度土地成交记录，北京成交额突破了1800亿元，上海更是接近2200亿元。
如何既保持合理的供地规模，又抑制住土地成交热潮？中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。
张宏伟认为，在新的政策环境下，今年各大城市都会加大土地供应，而一线城市“人多地少”、供求关系紧张的矛盾未根本改观，二线城市由于市场成长空间较好，且调控政策相对宽松，开发商对各类城市的优质地块都会展开争夺，土地市场的火热情形还将持续，“地王”不可避免。
市场走势或趋平稳 调控将突出地方特点
专家认为，市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，2014年“限购、限贷”等措施仍将存在，“房价控制目标、限价、限签”等则可能逐步淡出。
国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，我国房地产市场有明显的区域性，北上广等地的房价很高，但一些二、三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此，未来房地产市场调控或更多地考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，将调控任务和责任下放给地方政府。
业内人士预计，2014年，房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。
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