[摘要] 2014年1月10日，以“梦无线”为主题的“2013-2014年中国•贵阳房地产互联网年度峰会”颁奖盛典，在贵阳观山湖区万丽酒店隆重启幕。本次峰会以“梦无限”为主题，来自一线房企、本土房企以及媒体等行业的百余位行业领军人物莅临此次盛会，共话中国房地产以及贵阳楼市发展变化。
2014年1月10日，以“梦无线”为主题的“2013-2014年中国•贵阳房地产互联网年度峰会”颁奖盛典，在贵阳观山湖区万丽酒店隆重启幕。本次峰会以“梦无限”为主题，来自一线房企、本土房企以及媒体等行业的百余位行业领军人物莅临此次盛会，共话中国房地产以及贵阳楼市发展变化。中指研究院指数研究中心常务副总经理赵丽一在现场带来精彩演讲。
中指研究院指数研究中心常务副总经理赵丽一
莫总首先从政策环境、新房价格、商品房销售、投资开工、新房成交、新房供应、土地市场、企业业绩等方面分析了2013年的及大连楼市，继而对2014年楼市进行了展望，他认为“2014年上半年量价仍有向上动力，下半年更趋理性”。
一、市场总结：价格持续上涨，供需两旺创新高，地价上行
政策总结：“国五条”拉开全年调控大幕，北京落实政策最严厉
2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”。3月1日，国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）正式公布。3月底，各地纷纷根据“国五条”公布当地细则，目前共有37个省市公布细则或房价控制目标。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉，限购、差别化信贷、税收等政策全面升级。
新房价格：百城均价连续18个月环比上涨，同比连续12个月上涨
根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城均价自2012年6月止跌后连续18个月上涨，11月环比上涨0.68%，水平上涨至10758元/平方米，为2010年6月以来水平。同比来看，百城住宅均价连续12个月上涨且涨幅持续扩大至10.99%。11月，大连住宅均价11603元/平方米，同比上涨4.39%，涨幅位列第66位；1-11月价格累计上涨4.89%，涨幅位列第61位。
销售：销售指标累计同比增速持续下降但仍创历史新高
2013年1-10月，商品房销售面积为9.6亿平方米，同比增长21.8%；销售额为6.1万亿元，同比增长32.3%。尽管今年以来销售指标累计增速持续下滑，但量和同比增速均处于2010年来同期水平。
投资开工：投资额增速趋于平稳，新开工止跌反弹
2013年1-10月，房地产开发投资额为6.9万亿元，同比增长19.2%；伴随销售好转，企业投资开工信心逐渐恢复，房屋新开工面积15.6亿平米，同比增长6.5%，在去年下降7.3%后今年逐渐止跌反弹。
大连投资开工增速高于。1-10月，大连房地产开发投资额1413亿元，同比增长25.2%，增速高于6个百分点；新开工1692万平方米，同比增长26.3%，明显高于。
新房成交：1-11月总量为近四年同期
2013年1-11月，50个代表城市住宅月均成交2612万平方米，同比增长16%，与2010-2011年同期相比增幅均超过25%，为近四年同期水平。
新房供应：今年新批上市总量为近四年同期
2013年1-11月，代表城市月均新批上市1394万平方米，同比增长14%，为近四年同期。（20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、重庆、天津、沈阳、大连、长沙、无锡、郑州、南昌、东莞、扬州、南通、惠州、铜陵。）
供求对比：库存水平逐渐回升，出清周期稳中有升，但仍处于2010年来较低水平
截至11月底，代表城市（包括北京、上海、广州、深圳、苏州、惠州6个城市）可售面积为3565万平方米，较上月微幅增长2.0%，库存水平今年以来持续小幅回升，但仍略低于2012年底水平。11月，代表城市平均出清周期为8.9个月，基本与上月持平，仍处于2010年以来的较低水平。
2013年1-11月，300个城市各类土地累计推出和成交分别为15.0亿平方米和12.5亿平方米，同比增长6.1%和12.3%；总出让金达2.7万亿元，同比大幅增长61.3%。楼面均价为1175元/平方米，同比上涨32.6%；平均溢价率为16.4%，较去年同期提高9.5个百分点。其中，住宅用地成交增长33.2%，溢价率达19.5%，比去年同期提高11.3个百分点，表现好于同期商办用地。
企业业绩：千亿阵营继续扩大，4家房企提前完成年度目标
2013年1-10月，十家代表企业累计销售额和销售面积为7362亿元和7121万平方米，同比分别增长34%和27%。前十月，万科累计销售1458亿元，保利累计销售额也超千亿元。中海及恒大销售额分别为967亿和913亿元。
从销售目标完成率来看，中海、碧桂园、绿城及世茂提前完成全年目标，万科和恒大完成90%以上，金地、龙湖、保利和富力目标完成率也超过80%。总体来看，品牌房企普遍有望超额完成全年目标，恒大、中海及碧桂园全年销售额有望首次突破千亿元。
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二、趋势展望：三中全会放眼长效机制，市场逐步理性回归三中全会着眼“全面深化改革”
11月9日-12日，中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议在北京召开。改革开放以来，历届党的三中全会都承担着经济发展和经济体制改革的重大使命，“改革”这一关键词贯穿始终，全面展现了中国经济体制改革从启动、展开，到建立和完善社会主义市场经济体制的发展进程。 房地产业相关：针对人、地、钱、税等关键要素深化改革
促进有经济实力的新市民购房需求释放，对冲人口增速减缓对房地产市场的影响。加速城镇住房供需结构的差异化。优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化。在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价。促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，改变对于土地财政的依赖。构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型。优质企业在寻求资金时更具优势，融资成本降低，企业流动性增强、中小企业面临的市场压力将增大，存在倒闭和兼并风险。
新亮点：人口生育政策有限度放开，缓冲老龄化加速影响
《决定》提出，“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。人口政策由严格控制人口数量向有限度的放松控制转变。
在经历三次人口增长高峰后，我国老龄化问题日渐凸显。据初步估算，单独二胎政策的出台有望增加5%-10%的新出生人口（每年约150万人），优化人口年龄结构，可能为房地产市场带来新的需求。
政策动向：中央仍在密切关注房地产市场动向，长效机制建设进度加快
从近期中央层面的表态来看，由于兼具市场发展与政府保障的特点，房地产业仍备受关注，中央则更加注重长效机制的建立完善，而短期调控的措施及力度更多由地方政府决策。 政策变化：一线城市全面收紧，方向各有侧重 调控升级向二线城市蔓延，不同城市政策分化愈加明显
10月以来，北京、深圳、上海先后出台政策加码调控，11月18日，广州市《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》发布。在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨压力较大的一线城市调控政策全面升级。 市场趋势：新型城镇化背景下房地产业迈入平稳缓慢增长期，市场逐步理性回归 预计2013年底至2014年上半年，已出台的政策对当地市场有一定降温，但在货币政策总体维稳，政策保持平稳的大环境下，房地产市场需求仍将惯性向上，地王频现以及部分城市供应不足态势继续，房价上涨预期继续，其他绝大多数城市价格趋于平稳，总体价格水平趋稳。但明年下半年，由于需求提前释放，货币环境更趋稳健，新增贷款释放趋于平稳，另一方面，今年土地大量成交新开工止跌带来的供应逐渐入市，量价增长速度放缓。伴随着长效机制的逐步落实，明年下半年乃至更长时间的房地产市场运行将更趋理性。
关注点(1)-房产税：热点城市落地将加大短期波动，中长期影响取决政策力度
房价涨幅再度扩大增强热点城市房产税扩围预期，中长期来看落地亦是必然。房产税试点的城市将重点选择调控下供需矛盾依然趋于紧张、房价上涨压力较大的一、二线城市。从试点方案来看，预计仍以增量为主，但未来会从增量逐步扩展到存量；税基、税率也有提高的可能。 沪渝经验表明房产税出台后一个季度内对需求有冲击，但中长期影响有待观察。无论是针对新购住宅的上海方案或是主要针对高端住宅的重庆方案，均未对市场产生持续影响，在经历短暂的成交回落后，2012年两地成交量均呈现较大幅度的增长。
关注点(2)-货币政策：SHIBOR利率走势和金融业市场化改革预示资金面收紧可能
9月6日以来，Shibor在6月之后再度上行，季度末资金面紧张预期再现，虽然明显低于6月高点，但仍处于近年来较高水平，资金面紧张预期不容忽视。 中长期来看，包括利率市场化改革和资本管制放松在内的金融业改革将逐步推进，出于金融(信贷)危机规避的考虑，钱多且便宜的局面转变势在必行。
关注点(2)-货币政策：流动性变化对需求影响大，信贷额度比利率更关键
出于稳增长的需要，四季度乃至明年上半年，新增贷款仍将同比增长，是市场量价上行的正面促进因素，但近期房贷收紧（包括利率优惠减少、审批放慢等）确有发生。 房地产业应关注流动性变化对需求的负面影响。历史数据显示，新增贷款走势对量价的影响领先于名义利率。
关注点(3)-土地制度改革：范围内土地供应充分，供求关系缓和促进市场理性回归
土地制度改革增加供应，优化结构和价格。中长期来看，土地制度改革与地方政府财税制度等措施一起，有利于平抑热点城市的高房价，促进不同城市均衡发展；但短期来看我们更多的应该关注前几年大规模土地供应导致的供大于求。 充足的土地供应改变供求关系，促进市场理性回归。国土资源部公布，过去三年(2010-2012年)，年均住宅用地供应11.7万公顷,目前已供应但未开工的住宅用地约10.5万公顷。若目前在建项目及已供土地全部建成（假设到2015年，不考虑未来新推出土地）与之前两年竣工面积合计，即使考虑城镇人口增加，潜在的人均住房面积已接近40平米。
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