[摘要] 李嘉诚家族密集抛售物业，让外界对中国楼市未来前景的猜测甚嚣尘上。李嘉诚儿子、被称为“小超人”的李泽楷正在谋求出售中国内地惟一的一套物业北京盈科中心，再次让李家进入舆论中心。不过相比于之前出售的多个物业，来自北商商业研究院的分析显示，北京盈科中心送走“失败者”太平洋百货让自身的商业吸引力跌入谷底。
李家频抛内地资产 京盈科中心短期恐难脱手
（来源：北京商报）李嘉诚家族密集抛售物业，让外界对中国楼市未来前景的猜测甚嚣尘上。李嘉诚儿子、被称为“小超人”的李泽楷正在谋求出售中国内地惟一的一套物业北京盈科中心，再次让李家进入舆论中心。不过相比于之前出售的多个物业，来自北商商业研究院的分析显示，北京盈科中心送走“失败者”太平洋百货让自身的商业吸引力跌入谷底。同时，李家一贯坚持的不菲出售价格，也成为阻碍意向者接手的潜在因素。
李家频抛内地资产
从去年开始，李嘉诚出手套现内地资产，其中包括广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心、南京国际金融中心大厦等项目。此番被曝出即将脱手的北京盈科中心之所以对业界震动巨大，一方面是因为李家背景，另一方面则是台资零售大鳄太平洋百货曾在此驻扎十年，并最终因业绩不佳撤出北京。
1月13日上午，盈科地产发布公告称，公司股份早盘中途停牌，原因是将要发出有关公司内幕消息及不寻常股价以及成交量变动的公告。随后，电讯盈科发布公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权与独立第三方处于深入磋商阶段。
电讯盈科方面表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大的出售项目。截至目前，盈大地产仍未做出是否出售的决定，双方也没有签订具有约束力的买卖协议。
昨日，北京商报记者走访看到，俏江南、星巴克、丁和李朴、Costa、悦海堂等品牌仍在盈科中心正常营业。其中，星巴克、Costa一直保持较高客流。北京商报记者昨日致电盈科中心，相关负责人表示，未接到任何出售通知，对上述事宜并不知情。
盈科曾几度酝酿出售
从2008-2013年，李泽楷欲出售盈科中心的消息频繁被曝出。2008年，李泽楷掌舵的电讯盈科旗下的盈大地产发出“磋商出售北京盈科中心”公告，宣布“正在与有意买家商讨出售其于北京盈科中心的权益”。当时，预期北京盈科中心的净收购价将在41.03亿港元正负5%这一范围内浮动。当时有消息称，新加坡机构投资者Pacific Star Group拟以约5.5亿美元收购这一物业，与其竞争的另外两家美资财团则表示，“会出更高的报价”。不过，也许是受当时国际金融危机的影响，李泽楷最终未能成功将该项目脱手。
2011年，港媒再次曝出，李泽楷叫价40亿元出售北京盈科中心。消息一经曝出，包括新鸿基地产在内的多家内地和香港企业对此表示了浓厚兴趣，但盈大地产很快发布公告称，“确有若干第三者就收购北京盈科中心的权益与本集团联系，但现在本公司对此并未做出任何决定”。尽管这一次盈大地产并没有估值，但有分析认为，盈科中心的市值很可能达到52亿港元。
去年，多家财团洽购北京盈科中心项目的消息再度传出，其中一个潜在买家即SOHO中国。当时SOHO中国曾出价8.75亿美元(当时约合68亿港元)收购。据了解，当时还有更高的竞投者。不过，盈大地产方面最终未与任何一家企业成交。
接盘者困难重重
无论谁最后接手北京盈科中心，该项目运营都存挑战。接盘者如果买下当写字楼自用问题不大，但如果再“倒手”或分拆散售获利空间有限。
据了解，上世纪末，李泽楷将集办公、居住、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合配套物业的开发形态引入北京。当时，盈科中心项目占地面积1万平方米，总建筑面积约22万平方米，整个建筑群由两栋甲级写字楼、两栋高级服务式公寓及近3.8万平方米的太平洋百货构成。
虽然位于三里屯商圈，周边消费力较强，表面上看与三里屯太古里很近，但却很难共享消费者。这种情况类似早年的首都时代广场和汉光百货，仅有一街之隔，但客流却两重天。
同时，体量限制也让该项目难展拳脚。在太平洋百货进驻盈科中心期间，由于业绩不佳，租约期满后太平洋百货便撤离。在太平洋百货离开后，尽管物业招商团队给出过规划，也在试图招商，但至今仍没有大型商业项目进驻。
在业界看来，不同于一般公司因为经营困难、资金紧张，为了快速脱手而贱卖项目，北京盈科中心是“李家”李泽楷的物业，这也意味着即便该项目有些“鸡肋”，但最终成交价不会便宜。此前，李嘉诚旗下的百佳超市也一度引发众多企业关注，但最终的高报价却吓退了这些意向者。
来自北商商业研究院的分析预计，综合项目周边以及经营情况，北京盈科中心写字楼部分合理售价约为4.5万/平方米，商场部分约3万/平方米。
商业可做写字楼配套
北京盈科中心是比较典型的“写字楼 商业”的物业结构，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，北京盈科中心商业部分更应注重做配套写字楼服务设施而不是打造商场概念。如果依靠外力可能比较困难，北京盈科中心更多应以“内循环”自我消化。
郭增利表示，如果规划允许，北京盈科中心少量面积转型写字楼并做一些商业配套效果更佳。“盈科中心商业部分如果全部做商务配套面积有些过大，但如果一部分转型写字楼引入银行等租户，一部分做商务配套，便可形成一个独立‘内循环’体系。”
在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，由于体量太小，同时，百货业本身也驶入下行轨道，加之临街三里屯太古里项目的竞争，北京盈科中心并不适宜再接纳类似太平洋百货的大型商业项目。王永平建议，北京盈科中心商业部分可开设主题性小型购物中心或做珠宝、钟表、名车等承租能力强的品牌展示中心比较适合。“北京盈科中心如果求稳发展可全部转型风险较小、价格稳定的写字楼，但成长空间和可塑性也相对削弱”。
其实，北京不仅是盈科中心项目，位于核心商圈的小型商业项目运营也比较艰难。新光天地临近的金地广场此前也尝试过引进美美百货，但以失败告终。该项目随后通过引进一些形象店和商务配套餐饮，调整效果明显。
延伸阅读：
房地产调控还来得及?何不建立长效机制
李嘉诚再套现 任志强称卖东方广场才算撤资
（来源：东南快报）刚澄清“撤资疑云”的李嘉诚再度登上媒体头条。据香港媒体报道，李嘉诚拆售港灯，将以每股合订单位5.45元至6.3元(港元，下同，括号除外)招股，预计发行44.3亿个单位。而另一引人注目的是，国家电网公司将豪掷近百亿元，认购港灯18%股份。
亚洲规模IPO出现
上周日晚间，李嘉诚旗下的电能实业有限公司，就分拆香港电灯 有限公司(简称港灯)上市发布公告称，将发行44.3亿个合订单位，发行价指导区间为每股合订单位5.45-6.30港元。港灯电力投资在香港拥有发电厂和电力分销网络。根据安排，港灯目前锁定两大基础投资者——国家电网及阿曼主权基金，国家电网将斥资87亿至100亿元认购港灯，约占合订单位总数18%，阿曼则斥3.875亿元认购0.7%至0.8%。
巴克莱发表研究报告预计，港灯投资的估值介乎510亿至626亿港元，以分派比率为自由现金流百分百计算，相信由上市至今年年底，港灯投资可分派约32.41亿元。也有机构指出，港灯电力投资此次融资规模将达到36亿美元，将成为继SuntoryBever-age&FoodLtd。(三得利)去年6月份在日本首次公开募股融资40亿美元以来亚洲规模的IPO。
市场消息称，港灯公开发售部分仅5%，拟于本周四开始招股，本月29日挂牌。按照公告，港灯今年预期分派34.85亿元，意味年度化约6.26至7.24厘。
国家电网“猛龙过江”
分拆上市后，电能仍是港灯大股东，持股约18%的国家电网估计是第二大股东。
事实上，港灯分拆上市已经不算“新闻”。从去年开始，港媒已经频频传出李嘉诚要抛售港灯。
国家电网还没有正式回应此事，但也有专家指出，港股回报高是吸引电网投资的重要原因之一。据利润管制协议，港灯的准许为9.99%，较不少海外投资项目更高，对拟于2020年提 外资产占比至约10%的国家电网来看，相当吸引眼球。中银国际也认同这点，港灯与政府签订的利润管制协议，以及明确的派息计划，可给予追求经常收入来源的投资者，一个稳健投资的机会。
从另一个角度看，国家电网“出手”甚为阔绰。记者了解到，作为中国电力市场的公司，国家电网每年的投资计划都备受市场瞩目，而其2014年的发展规划中处处流露出“土豪范”——国家电网计划2014年固定资产投资高达4035亿元(人民币)。国家电网在2014年的发展计划中明确提出“加快国际化发展”。
此次大手笔收购港灯，便是国家电网通过全资附属公司“国网国际”斥资近百亿元，远远高于市传的60亿元。
据《羊城晚报》
再抛内地资产
A
欲80亿元出售北京盈科中心
李泽楷旗下盈大地产13日公布，正就出售北京盈科中心权益，与独立第三方深入磋商，若交易成功将会构成盈大地产一项非常重大出售项目。盈大地产及母公司电讯盈科今日复牌，截至发稿盈大地产股价已大涨24.76%。
13日上午11时01分，电讯盈科和盈大地产双双停牌。盈大地产(00432.HK)随后发布公告称，公司股份早盘中途停牌，原因是将要发出有关公司内幕消息及不寻常股价及成交量变动的公告。盈大地产停牌前报3.07港元，升幅为14.98%，成交显著放量至471万股。而作为盈大地产大股东的电讯盈科，则在停牌前报3.57港元，微跌0.8%。这是自去年10月份以来，盈大地产的股价又一次借题材炒作大幅飙升。
电讯盈科13日下午发布公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权与独立第三方处于深入磋商阶段。电讯盈科表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大出售项目，但强调截至目前，盈大仍未作出是否出售的决定，双方也没有签订具有约束力的买卖协议。
盈科中心位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，兆龙饭店，周边有外交公寓，三里屯酒吧一条街，使馆区等。项目包括写字楼、商场、休闲美食及服务式公寓，去年2月时，已传出盈大地产有意以80亿元高价出售。
近日有报道称，长江实业旗下的新加坡ARA资产管理公司(以下简称ARA)，正在出售其在南京拥有的物业——南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦，接盘者为江苏本地企业宏图三胞集团，该交易近期已经在交割中。记者注意到，仅在不到一周前，ARA才宣布进军韩国地产业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。
据了解，南京国际金融中心大厦位于有“中华商圈”美称的南京新街口西南角，总建筑面积为10.9万平方米，于2009年5月启用，220米的高度也成为了新街口的高楼。而卖家ARA为李嘉诚旗下长江实业的附属公司，是一家设立在新加坡的亚洲房地产基金管理公司。
事实上，南京国际金融中心大厦真正的开发商并不是长江实业的子公司，而是招商地产。招商地产在2008年以16亿元价格出售，而接盘方正是ARA。
记者发现，ARA意欲套现南京国际金融中心大厦早有先兆。在2012年9月，ARA曾计划将旗下的南京国际金融中心大厦、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内地商业地产项目打包，推出双币DynastyRE-ITs(房地产信托投资基金)在新加坡上市，但这一计划后因市场变化取消。
此次成功将持有5年的南京国际金融中心大厦出售，ARA同样获利不菲。据当地评估机构人士透露，目前南京金融中心大厦估值约为30亿元人民币，交易成功后将为ARA带来丰厚的回报。
对于接盘的金额，宏图三胞集团一位工作人员表示，公司确实从ARA基金处购得国际金融中心，但是接盘资金没有达到30亿元，“收购价格应该说超过20亿元资金，但是没有达到30亿元。”
值得注意的是，长江实业及和记黄埔是李嘉诚所拥有的两大集团，如今长江实业抛售旗下的南京物业，和记黄埔在南京的投资项目是否会有变动，这引发了业内人士的关注。
“目前李嘉诚抛售的都是成熟的商业项目，和记黄埔现在所持有的都是商品房项目，所以和记黄埔应该不会有大的变动。”房地产行业专家李智说。
李嘉诚近一年套现路径
2014年1月
电能实业分拆港灯，计划于1月底上市，套现超400亿港元。
2013年12月
抛售位于南京核心区域物业南京国际金融中心，套现超过20亿元。
2013年11月
减持国内A股长园集团，套现超9亿元。
2013年10月
和黄长实整售上海“东方汇经OFC”商业物业，套现89.56亿港元。
2013年8月
长实、和黄将各自持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，这两项交易金额共计30.3亿港元。
2013年7月
长江实业减持香港嘉湖银座近70%的股权，套现58.49亿港元。
2013年2月
分拆出售长江实业旗下香港雍雅轩酒店，套现2.46亿港元。
综合中广、每经
“只要李嘉诚没有把东方广场卖了他就没有撤资，他有那么多东西没有卖，卖的才多少。”
——任志强
延伸阅读：
房地产调控还来得及?何不建立长效机制
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
