[摘要] 2013年中国楼市在一片向上景象下暗流涌动。地王频出、限购限价、银行钱袋收紧、区域楼市持续分化等等，市场瞬息万变。唯有实力与求变兼具的企业，才能在行业中脱颖而出。
房企告别"黄金时代"房地产行业发展面临转型
(来源:新京报)1月21日，在第八届标杆地产&家居颁奖盛典上，相关政府领导、行业专家以及企业领袖，共同探讨了2014年楼市发展等话题。
2013年中国楼市在一片向上景象下暗流涌动。地王频出、限购限价、银行钱袋收紧、区域楼市持续分化等等，市场瞬息万变。唯有实力与求变兼具的企业，才能在行业中脱颖而出。
行业增幅或将放缓
业内普遍认为，在经历高速增长后，我国宏观经济将进入平稳增长期。同时，作为国民经济支柱产业之一的房地产，也将在分化中告别2013年的高增长。未来房地产行业的增长与风险将并存。
国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任范剑平表示，我国目前仍是投资主导型国家，在服务业、基础设施建设、高端制造业和房地产方面仍有很大投资实力和空间。他认为，30年的爆发式增长后，我国经济将进入平稳增长期，预计到2020年我国经济增长率将保持在7.8%左右。
“中国房地产行业始终处于分化中。优质公共资源集中于大城市，人口的不断流入，赋予一二线城市房地产市场极大的投资空间。”范剑平表示。
华远地产董事长任志强也表示，从房地产本身的情况来看，2013年是收获丰厚，情况良好的一年。
但与其同时，任志强也认为，受到整体经济发展基调和政策不确定性影响，未来房地产行业将不会实现以往的高速增长。2014年的增速将保持下降的趋势，很难有一个再爬到20%以上的增幅高峰。
市场变化隐藏风险
高速发展背后，一些业内人士眼中也看到了隐现的风险。
在范剑平看来，2014年我国经济增速在7.8%下方运行的可能性很大，金融改革等阵痛是导致这一现象的主要原因。受此影响，2014年房地产的制约因素将是银行按揭贷款偏紧，以致成交减少。2014年，房地产行业趋势会发生改变，房价和销售增长幅度均会下降。
“我们最不乐观的是房地产市场潜在供应增加。有数据显示，去年我国商品房共有4.96亿平方米未销售面积，再加上今年新增供应量来看，占据了巨大的现金流，这其中存在一定风险。同时，货币制度、税法改革等都可能造成今年市场的变化。”任志强表示。
■ 趋势
告别“黄金时代”行业发展面临转型
告别快速开发、高速增长的房地产“黄金时代”，业内对房地产行业未来发展有了更深层的思考。伴随着经济发展基调、政策以及行业自身发展的转变，房地产行业已经来到发展拐点。一方面，行业发展增幅将逐步收窄，另一方面将会有更多新的机遇进入视野。
万科集团执行副总裁毛大庆表示，目前的市场可以用两个字来形容，那就是“透支”。前几年资本和现金流动强烈，多个城市在过去的两年多里，超量卖地、超量供应和潜在供应。然而中小城市的经济结构转型和导入人口，实际上并没有发生本质变化，在这种情况下，这部分市场供应量已被透支。另一方面，以北京为代表的大城市，土地价格急速增长，土地价格增长空间严重透支。因此，不论城市规模如何，整个房地产市场都出现了不同程度透支现象。房地产虽然是国民经济的重要力量，但行业吸纳力毕竟有限，未来风险在积累。
国家行政学院新型城镇化研究中心副主任黄锟指出，曾经刺激房地产发展的城镇化，将发生方向性转变，这也会对房地产、家居、建材行业是极大挑战。
“新型城镇化强调健康发展、科学发展，总结起来就是要以人为中心，以质量为关键，以改革为动力。这个新的提法肯定会对房地产业、建筑建材、家居行业产生非常直接的影响。我们常常强调要顺势而为，行业对于这种转变大势要有一个非常清晰的认识。”黄锟认为。
■ 展望
千亿时代房企思变“多元化”
风险和机遇宛如双生花，相傍而生。
在黄锟及众多业内人士看来，新型城镇化一方面给房地产业带来挑战，另一方面也提供新的机遇。
“当务之急，就是房地产、家居、建材等行业要紧密围绕新型城镇化可能带来的机会，做出相应准备。”黄锟表示，农民工落户、棚户区改造、西部人口市民化等问题都是行业发展的突破口。保障房建设、土地制度改革等也有房地产行业可以参与的空间。此外，新型城镇化需要产业支撑，房地产行业的多元化经营，可以提供更多就业机会，为新型城镇化提供产业支撑。
实际上，眼下房地产企业已经在寻求自身的多元化发展与转型。尤其是在更多的龙头房企迈进千亿行列后，龙头房企的竞争将会由量的拼杀转向质的推进。
京投银泰股份有限公司副总裁高一轩表示，以北京为首的一线城市，土地市场角逐激烈，房企土地成本日益高攀。但在市场预期并不明朗的情况下，对传统增长模式的担心，是房地产企业的千亿时代求变的动力之一。
“目前房企多元化发展有两个主要方向。一方面是房地产企业向成熟的下游产业延伸，比如万科发力社区服务业。另外一方面是实力房企在拓展拥有市场潜力，但尚未被充分挖掘的消费市场，例如养老、健康管理、文化、体育等等。”高一轩表示，一些服务业公司开始进入地产，例如华谊兄弟在海口开发文化主题地产，说明房地产行业和文化行业的融合速度都在加快。
北京土地价格在持续攀升，开发商税收压力也不小，预计2014年六环商品房单价将达3万元。再加上北京地铁等轨道交通进一步完善，地铁建设提速，地铁所到之处房价必涨。 ——华业地产副总裁陈云峰
2014年北京万科的业务将会出现一些调整，包括商业网、社区服务等业务都要赶上市场的新需求。 ——北京万科副总经理肖劲
现在，粗放式城市化道路已经行不通了。尤其北上广深等一线城市，土地资源有限，因此未来城镇化要避免过度注重数量，以质量为关键。 ——国家行政学院新型城镇化研究中心副主任黄锟
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变局下的转型:房企纷纷加码商业地产或致运营风险
(来源:新华网)商业地产的热潮仍在继续。2013年，万科、保利、华远等房企一改此前策略，纷纷对商业地产的扩张计划和动态。
据盈石研究中心数据显示，2013年前11个月同比增速达27.6%，总量达到10739亿元。这也就意味着，商业用房开发投资的年增长速度有望连续第5年超过住宅开发投资。
不得不做的“功课”
曾对商业地产持谨慎观望态度的万科，在2013年也有了较大动作。11月27日，位于北京昌平区的金隅万科广场开始试营业。而试营业的一个月之后，万科董事长王石到访，并给予了“充分肯定”。
据万科集团总裁郁亮透露，万科进军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅，不需建其他配套设施的地块)。
不得不在商业地产“狠狠做功课”的还有恒大。“目前我们在为恒大东坝地块的商业部分提供增值服务。”盈石集团研究中心总经理张平向新华网记者透露。而服务的内容包括如何确定租售比，如何统一管理等。
两个月前，恒大以51.35亿元以及配建1.69万平限价商品房、11.2万平自住型商品的条件，拿下朝阳区东坝南区地块，刷新了今年总价地王纪录。
有业内人士告诉记者，恒大牵手盈石的动因显然很简单——拉高利润。“东坝地块中大面积的限价房和自住型商品房利润有限，恒大只能从不限价的产品（包括商业部分）中形成对销售业绩形成的有效补充。”
事实上，整个地产行业的发展趋势也迫使万科、保利等不得不涉足商业。“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”郁亮年中时曾表示。
当下人们议论纷纷的是，万科“地产一哥”可能不保。谁最有可能取而代之？答案是绿地和万达，这两家均为以商业地产为主的企业。
“转型以及扩大商业地产份额已逐渐成大型房企的发展趋势，企业纷纷提出未来商业地产的计划，并将不断扩大在商业地产领域的投入。”有业内人士表示。
城市消化力不足或致运营风险
但沈晓玲也提醒，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不定性因素或导致的经营风险。比如，城市消化力不足带来商业运营风险
“许多二线城市商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。”
沈以杭州为例分析称，2013年包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地，但杭州无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，因此供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度。
张平告诉记者，一个城市究竟需要多大量的商业体，其实很难科学的测算。但一些二线城市比如成都的供应量的确太大了，这也可能跟集中供应有关系。
“商业地产的发展应该因地制宜，要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。”沈晓玲表示。
“我们需要那么大的餐饮比重吗？”
张平更为担忧的是，商业地产面临的同质化依然非常严重。“现在很多购物中心都在蜂拥增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”
据世联商业的专题研究，源自22个城市103个购物中心的统计分析，103个购物中心中，餐饮店铺数量占14%。除此，增加玩乐也成为商业地产打造体验的途径。
这种千篇一律的增加体验方式她似乎并不赞同。张平认为，应该更注重以体验打造差异化。台湾诚品书店便以文化生活式的体验，吸引了人们潮涌前往。但目前国内很少有这种独特体验的商业项目。
当然如果反过来看，这也意味着商业地产还有很多机会。“随着技术运用的推陈出新，未来的购物中心将迈入更为科技化的时代。”张平表示。
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