[摘要] 2012年4月，一年一度的北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心举行。相同位置的楼盘大多较2011年有明显的降价，不少房企还纷纷推出特价房、团购房、低价房，折扣力度、优惠幅度均超过往年。然而，面对开发商的“热情”，大多数意向购房者的反应却很“冷淡”，观望者多，签约量少。
2012年4月，一年一度的北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心举行。相同位置的楼盘大多较2011年有明显的降价，不少房企还纷纷推出特价房、团购房、低价房，折扣力度、优惠幅度均超过往年。然而，面对开发商的“热情”，大多数意向购房者的反应却很“冷淡”，观望者多，签约量少。
北京春季房展会素有“楼市风向标”之称。本届展会的行情，一方面反映出房价在强力调控下正向合理价位回归，同时也折射出人们对进一步加强房地产市场调控的关注与期待。一段时期以来，调控政策接连出台，到底成效如何？市场调整是否到位？2012年调控会不会放松或者转向？怎样才能更好地解决群众住房问题、实现住有所居？对于这些疑问，社会各界十分关心。
◎房地产调控成效怎么看
2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国家先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列政策措施。加强和改善房地产市场调控，密度大、力度强。
2011年，调控措施进一步细化，调控工作持续深入。1月，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从落实地方政府责任、强化差别化住房信贷政策等8个方面提出了更加严格的要求，被称为“新国八条”。随后，各地根据通知精神，纷纷推出实施细则，综合运用经济、行政手段，不断推进调控。同时，为确保调控落实到位，国务院还对部分地区开展督促检查，8个督查组实地督查了北京、辽宁等16个省区市的政策落实情况。
“新国八条”主要内容
2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，业内称为“新国八条”。内容主要包括：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导等。
一年多来，从49个地级以上大中城市出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆房产税改革试点，到各地纷纷建设保障性安居工程；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率；从7月国务院常务会议强调坚持调控方向不动摇，到10月国务院常务会议再次强调要坚定不移地搞好调控……在一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温，调控成效初步显现。
什么是“限购令”
2010年4月“新国十条”出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。目前已有49个地级以上城市实施“限购令”。如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。
多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下跌。2011年1—12月，70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅平均值从6.5%回落至1.6%，环比涨幅从0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均价比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。
投机投资性需求得到遏制。东部高房价地区最为明显，2011年北京、福州、厦门、海口非当地户籍居民购房比重明显下降，北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重，比2010年降低7.1个百分点。
社会资金流入楼市的速度明显放慢。2011年，投入房地产开发企业的资金共计83246亿元，增速比上年同期回落12.1个百分点，多年来资金过量流入房地产的形势开始发生变化。
保障房建设顺利推进。全年新开工1043万套，基本建成432万套，为“十二五”时期3600万套保障房建设开了好局，也为市场调控增加了砝码。
调控政策为何不能动摇
应当说，房地产调控取得初步成效，受到广大住房困难群众的欢迎，他们期待着继续巩固和扩大调控成果。同时，也有一些人认为，当前经济形势不容乐观，要实现稳增长，应适度放松乃至取消调控，发挥房地产“救市”作用。还有个别地方政府出于“土地财政”的考虑，也在造舆论、搞“小动作”，试图给调控“松绑”。
有信心让一线城市房价降下去
姜伟新(住房和城乡建设部部长)：2011年以来，多数地区房价涨幅回落，房地产市场总体运行平稳，调控成效已经显现。要继续坚持房地产调控不动摇，我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。
面对种种议论纷争，中央显示了坚持调控的坚定决心。2011年12月，中央经济工作会议明确要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2012年3月，政府工作报告强调，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果。2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。那么，为何调控政策不能“松口子”呢？
住房需求有自住性的，也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的，由于所购住房中相当一部分既不自住也不出租、闲置浪费，偏离其满足居住需要的本质属性，使得住房成为牟利工具，加剧了供需矛盾，从而推高房价。
国际经验表明，在经济快速发展期，房地产市场容易出现投机投资性需求增多的趋势。如不及时有效抑制，一方面，投机投资性需求将非正常推高房价，迫使一些自住性需求被“挤出”市场，导致市场需求畸形化；另一方面，投机投资性需求的盲目扩张，往往出现资产泡沫膨胀，造成市场大起大落，甚至引发金融风险、影响经济平稳发展。
日本房地产泡沫破灭的警示
20世纪八九十年代，日本上演了一场“土地神话”闹剧：在宽松的信贷政策刺激下，房地产投机性需求激增，人们普遍陷入“房价只涨不跌”的狂热之中，导致房价地价飞涨，1983—1988年，日本东京商业用地价格上涨250%，产生地产泡沫，最后蔓延为整体经济的泡沫。1990年年底泡沫经济崩溃，房价开始大幅下跌，几年后跌回起点，“土地神话”破灭，日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。
从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，推动市场健康发展，关键是有效抑制投机投资性需求，不能有任何松动。这既是当前调控的重点，也是必须长期坚持的。
特别应看到，调控已取得的成效只是初步的，基础还不牢固，存在许多不确定因素。当前，国内流动性较为充裕，投资渠道相对有限，投机投资性需求反弹的条件仍然存在。如果放松调控，投机投资性资金极有可能再度“兴风作浪”，阻碍市场健康发展。
百姓心声
◎虽然房价野马已被套上了调控的缰绳，低下了高昂的头，但距离合理回归还差得远。
◎房价过高的时候，租房其实比买房划算。观念一换天地宽，租房未必不安居，“裸婚”也能很幸福！
◎保障房要建好，更要分好，一定要加强监管，千万不能“好经被念歪”，成了“翻版福利房”。
◎无论是坚持调控不动摇，还是推进保障房建设，关键在于地方政府的落实。要真正实现“市场的归市场，市长的归市长”，就必须破除“土地财政”依赖症。
为此，必须继续坚持调控不动摇，严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。要继续落实地方政府调控房价的责任，严格执行住房限购措施，遏制不合理住房需求。同时，继续落实差别化信贷和税收政策，对购买第二套住房的，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，加强存量住房交易税收征管等。
合理需求怎么满足
“住房”，顾名思义，是用来居住的房屋。满足群众合理自住需求，是房地产市场的基本功能之一。1998年深化住房制度改革以来，我国房地产市场快速发展，住房投资建设规模不断扩大，居民住房条件得到明显改善。2010年，城市人均住宅建筑面积达到31.6平方米，比1997年增长近一倍。新建住宅配套设施更加完善，环境更加宜居。
长期来看，我国商品住房市场潜力仍然很大，还有很多有效需求没有得到满足。我们正处于城镇化快速发展阶段，每年有千万以上农村人口迁入城镇工作和生活，持续增加的城镇人口创造出大量的住房需求。同时，随着经济发展和收入增加，城镇居民消费结构升级，越来越多的家庭有愿望也有能力通过市场改善居住条件。
调控的目的，是促进房地产市场平稳健康发展，而合理自住需求则是市场健康发展的动力和基础。合理自住需求持续稳定释放，可以引导住房投资建设保持一定的规模，有利于市场长期稳定发展。反之，如果受到抑制，住房投资建设规模就会大幅下降，既不利于群众改善住房条件，也不利于经济“稳中求进”。为此，在坚决遏制投机投资性需求的同时，必须采取有效措施，满足合理自住需求。
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