[摘要] 近日报道兴业银行、交通银行等商业银行将暂停房地产相关贷款,甚至称相关银行可能暂停所有房地产贷款。由于开发商财务杠杆较高,如果银行暂停开发贷款及按揭贷款,开发商的现金流可能面临较大压力。
房地产夹层融资暂停银行“末路狂奔”亦或“守正出奇”
近日报道兴业银行、交通银行等商业银行将暂停房地产相关贷款,甚至称相关银行可能暂停所有房地产贷款。由于开发商财务杠杆较高,如果银行暂停开发贷款及按揭贷款,开发商的现金流可能面临较大压力。
职业投资人黄生认为：兴业银行率先停止对房地产夹层融资和供应链贷款，交行、农行迅速跟进，这和美国次贷危机时很相似，高盛、摩根等跑得快，跑得慢的贝尔斯登被收购，跑得更慢的雷曼直接破产，中国的银行在面对中国房地产这个古今中外的大泡沫破灭之时，也是采取了末路狂奔逃生的行动，谁跑得慢，注定结局最悲惨。
而业界人士分析银行的开发贷及按揭贷政策并未出现逆转。瑞银证券认为：商业银行目前仅暂停房地产夹层融资业务和房地产供应链金融业务,开发贷、住房按揭贷款并未受到影响。销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源,部分处于扩张阶段的开发商则会有较高比重的信托资金,银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款对大部分开发商的资金链影响有限。此外,瑞银证券认为行业资金紧张将为龙头开发商提供并购机遇。
夹层融资是一种资本混合形式，是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。它处于公司资本结构的中层，一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来说，其低于优先债权，对于优先债权人而言，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。
作为一种非常灵活的融资方式，夹层融资还可以根据自身的偏好选择投资，夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的审查方式和银行类似，但条件却相对宽松，可以成为中国房地产企业和国际资本市场对接时的一个有利切入点。同时，银行往往更看好有机构投资人支持的公司，并且会在更具有吸引力的条款下扩大信用额度。夹层投资人的介入，也会使得企业取得境外银行融资更加容易。此外，在夹层融资这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，可以在债权、股权、权方面可进行多种创新组合。因此，夹层融资是一种独具特色的信托投融资工具，创新空间很大，还会引入很多新的金融工具进来。
美国市场的夹层融资投资方多为大型投资银行、保险公司和房地产投资信托机构，他们除了具备强大的资金实力外，还具备较为完善的风险控制体制。国内的信托投资公司在风险控制、项目筛选甄别和运营，以及对于金融工具的掌握程度方面与美国的夹层融资投资方相距甚远，因此在操作上可能有所变形而带来风险。此外法律环境尚不成熟，退出机制还不完善，因此兴业虽属个案，但“定点爆发”风险犹存。
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