[摘要] 近日报道兴业银行、交通银行等商业银行将暂停房地产相关贷款,甚至称相关银行可能暂停所有房地产贷款。由于开发商财务杠杆较高,如果银行暂停开发贷款及按揭贷款,开发商的现金流可能面临较大压力。
房地产夹层融资暂停银行“末路狂奔”亦或“守正出奇”
近日报道兴业银行、交通银行等商业银行将暂停房地产相关贷款,甚至称相关银行可能暂停所有房地产贷款。由于开发商财务杠杆较高,如果银行暂停开发贷款及按揭贷款,开发商的现金流可能面临较大压力。
职业投资人黄生认为：兴业银行率先停止对房地产夹层融资和供应链贷款，交行、农行迅速跟进，这和美国次贷危机时很相似，高盛、摩根等跑得快，跑得慢的贝尔斯登被收购，跑得更慢的雷曼直接破产，中国的银行在面对中国房地产这个古今中外的大泡沫破灭之时，也是采取了末路狂奔逃生的行动，谁跑得慢，注定结局最悲惨。
而业界人士分析银行的开发贷及按揭贷政策并未出现逆转。瑞银证券认为：商业银行目前仅暂停房地产夹层融资业务和房地产供应链金融业务,开发贷、住房按揭贷款并未受到影响。销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源,部分处于扩张阶段的开发商则会有较高比重的信托资金,银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款对大部分开发商的资金链影响有限。此外,瑞银证券认为行业资金紧张将为龙头开发商提供并购机遇。
夹层融资是一种资本混合形式，是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。它处于公司资本结构的中层，一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来说，其低于优先债权，对于优先债权人而言，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。
作为一种非常灵活的融资方式，夹层融资还可以根据自身的偏好选择投资，夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的审查方式和银行类似，但条件却相对宽松，可以成为中国房地产企业和国际资本市场对接时的一个有利切入点。同时，银行往往更看好有机构投资人支持的公司，并且会在更具有吸引力的条款下扩大信用额度。夹层投资人的介入，也会使得企业取得境外银行融资更加容易。此外，在夹层融资这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，可以在债权、股权、权方面可进行多种创新组合。因此，夹层融资是一种独具特色的信托投融资工具，创新空间很大，还会引入很多新的金融工具进来。
美国市场的夹层融资投资方多为大型投资银行、保险公司和房地产投资信托机构，他们除了具备强大的资金实力外，还具备较为完善的风险控制体制。国内的信托投资公司在风险控制、项目筛选甄别和运营，以及对于金融工具的掌握程度方面与美国的夹层融资投资方相距甚远，因此在操作上可能有所变形而带来风险。此外法律环境尚不成熟，退出机制还不完善，因此兴业虽属个案，但“定点爆发”风险犹存。
延伸阅读：
房地产贷款潜藏大风险 房价大跌将致金融危机
房地产行业：停贷对行业资金链影响有限
这个周末对于中国房地产而言真是风云变幻。先是周五早些时候我们看到主流财经媒体报导称央行已于日前下发2014年信贷政策工作意见,其中明确要求各银行金融机构满足首套自住购房的贷款需求;而到中午新浪微博上出现关于杭州数个楼盘开始集体降价的新闻,然后紧接着在周六上午一则关于‘兴业银行[-3.70%资金 研报]收紧房地产融资’的信息更是以一日千里的速度迅速传遍微信和微博,此后各路媒体关于按揭紧张、再融资叫停的各种文章如雨后春笋般蜂拥而出。一时间导致人心惶惶,感觉好像房地产崩盘近在眼前。
不管实际影响如何,短期的市场冲击不可避免。周末已有更加勤劳的卖方紧急召开电话会议,我们也从多方打探以窥虚实。目前看来的情况是,传闻中兴业银行收紧房地产融资的消息基本属实,但暂停的仅是业务规模非常小的创新产品如夹层融资业务(我们理解为一种股权性质的类信托业务,之前我们覆盖的公司中有诸如恒大地产与平安银行[-3.79% 资金 研报]合作过类似产品),而对传统的房地产开发贷款(占行业总资金来源的20%)和住户按揭贷款(与首付款一起占行业总资金来源的40%)并没有涉及。作为过去几年在房地产相关领域业务发展最为激进的银行,我们认为兴业的举动目前看来仍有其特殊性,进一步蔓延到其他各家银行尤其是四大行的可能性较小,而且考虑到本次暂停业务的规模非常小,对于行业资金链整体的影响有限。
开发贷的态度变化不大,按揭贷款是我们关注的重点。目前我们没有观察到各家银行在春节过后对于房地产信贷的态度有显著的变化(我们阅读了多数媒体的报导后也发现其中描述的现象基本都是从去年末或者今年初开始就存在的),基本上按揭贷款从去年底开始收紧后目前还是处于审批节奏拉长、利率优惠取消的态势;而在向开发商发放可以收取溢价的房地产开发贷款上,可能是由于我们跟踪的上市公司总体还是业内翘楚,且无论从抵押物还是还款能力上仍较其他行业更胜一筹,银行的态度还是比较积极的。因此这也令我们将更多的目光集中在按揭贷款的发放进程上,当我们在周五早晨读到关于央行要求商业银行满足首套房贷款需求后,我们好像回到了两年前的这个时候,来自管理层的窗口指导让房地产销售在此后迅速解冻并持续复苏。
行业中期走势仍看政策导向,发生系统性风险可能性很小。有投资者认为在一线城市地价居高不下的现在谈政策放松仍为时过早,我们没有取消限购这样的政策期许,但我们认为支持按揭贷款是不矛盾且必要的政策选择。进入两会后政府对于经济增长目标的披露,会重新让市场意识到房地产行业的重要性,而若按揭贷款能够逐步缓解当前过于紧张的局面,跟随开发商在销售季推盘的回升,销售数据会从底部复苏到至少让人不再恐慌的水平。中资地产股已经落后接近两个季度,目前的估值已经掉到平均50%净资产值折价,这个位置是去年全年交易区间的下限,且从历史上来看在没有流动性风险的情况下算是估值底线。短期的市场传闻所导致的对行业资金链的恐慌,会让板块整体的估值继续下移,但一旦政策导向明朗、销售局面就此打开,向上反弹的空间不容小觑。
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