相比起2013年年末平平稳稳的暖冬行情，2014年楼市开局一些风险因素暗暗浮现出来。1月份70个大中城市房价出现下跌的城市数量增多，一手房数据上看环比增加4个城市，二手房数据上看增加了8个城市。
上海中原地产（房源、代理、租房）董事总经理 谭百强
相比起2013年年末平平稳稳的暖冬行情，2014年楼市开局一些风险因素暗暗浮现出来。1月份70个大中城市房价出现下跌的城市数量增多，一手房数据上看环比增加4个城市，二手房数据上看增加了8个城市。银行信贷政策面临调整，兴业银行已经暂停房地产相关业务贷款，等待3月底出台区别对待政策，部分业务会恢复正常。此举也揭示出目前整个银行系统正对房地产信贷进行新一轮的风险评估和应对策略准备。其主线为“总量控制、结构调整和区别对待”。市场层面上，2013年李嘉诚售楼离场，2014年开始杭州、常州都有品牌房企的项目跟进了这个步伐，并带来了一些激烈的买卖冲突。这些都成为近期楼市最直接的现象刺激点，并有可能动摇“小阳春”的走向。
此外，养老保险的城乡一体化、不动产登记、房产税法等稳定推进。虽然没有直接插手到买卖环节，但楼市格局规划的政策体系建设，还是会越来越多地释放出强大利空压力。长效机制不会一直停留在设计状态，经过一年多的酝酿后，2014年亮相，局部落实到执行层面的可能性很大。
2014年年初楼市整体特征
一、交易乏力。年初历来是交易淡季，2014年至今也沿袭这一基本特征。从上海中原地产研究咨询部数据显示，年初至今一手住宅销售量为84.0万平方米，同比下降近四成。造成如此巨大的落差其背后有多种原因：首先，2014年春节比2013年来得早，交易量提前萎缩。其次， 2013年底整体偏紧的信贷环境在进入新的一年后，并没有如期放宽。各大银行甚至对首套住房都采取执行标准利率政策，影响原定的购房计划。
二、超高供应量。上海中原地产研究咨询部数据显示，2014年年初楼市供应量是2011年以来值，为98.0万平方米。这是因为，首先，经过2013年楼市疯狂后，市场对中央出手调控的预期强烈，开发企业需考虑先期抢占市场。其次，土地市场交易价格全线抬高，“囤积土地静待获利”的模式破灭，开发企业采取高周转模式提高利润总量，势必需要主动颠覆淡旺季节奏。
三、相比楼市的“冷”，土地市场的“热”得以延续。上海1月土地拍卖市场收入246.5亿元 ，同比增长378.0%。与此同时土地平均溢价率环比上涨89.8%。
基于以上现象和背后原因，预计未来市场将会有以下表现：
一、开发企业加速向一二线城市回归。2014年三四线楼市供应进入高位，农民工入城步伐未达到预期，供大于求风险加速爆发。尽管目前一二线城市购地成本已经相当高，这些城市占有各种资源优势，仍能维持较高的人口吸纳能力，出于发展生存考虑，开发商还是愿意花较大代价进入这些尚未饱和的区域。
二、土地市场价格支撑感减弱。去年房价一路上扬，土地竞买价格不断走高，提高后市房价心理预期。但从根源上来说，地价的支撑力主要在房价预期。房价风险的显露，将把“房价决定地价”这一基础投资理念更充分体现出来。土地竞买仍会很激烈，但冲击房价天花板的信心会越来越弱。
三、地方土地供应放量。去年三中全会前后北、上、广、深等城市都明确增加土地供应的方针，希望通过增加土地供应来化解房价过快升温背后的供应不足，2014年这些政策会继续贯彻。
四、“长效机制”是本届政府部门对楼市调控政策的核心内容。其设计工作已从2013年至今，预计在2014年“两会”期间这种设计思路会定型，对于本届政府而言如何落实将成为重点。这也是2014年楼市最关键的拐点因素。
政策组合拳冲击供需
马年楼市前景堪忧
上海中原地产董事总经理谭百强表示，诱发房价高位震荡甚至是拐点的大背景是供大于求，这一局面正在不少城市、不少区域进一步发展。其次，相关长效机制政策，包括不动产登记、房地产税法、新型城镇化建设，都会率先冲击到这些供求失衡的领域。
具体来看：
不动产登记和房产税是组合拳，是要把投资投机性需求挤出来，但需要很多工作辅助推进。房产税法会存在几个基本要点。1、向存量房铺开，基数过小，征税过低；2、联网执行，等于进一步放大税基；3、合理起点，这个起点有可能涉及部分高端的套房，第二套房基本会大面积赋税；4、市场现价作为纳税依据，而不是入手价，兼顾法律面前平等性；5、阶梯征税。
城镇化概念虽然很早被提出，但市场各方理解不一，解读也偏向“房地产”化。2013年底召开的中央城镇化会议明确新型城镇化的六大任务，而这些任务折射出农村土地流转和小产权房属性的确立与转正方案的探索的影子。比如北京近期将有集体土地入市交易，对农村土地流转起到探索作用，同样作为一线城市，上海在这方面的步伐不会太慢。
小产权房，事实上已成为农民自发性“增加财产性收入，建设用地流转”的最主要载体。贯彻三中全会“增加农民财产性收入”、“农村建设用地流转”的改革精神，就无法绕过小产权房这个话题。
对上海来说，首先供求失衡并不明显，而且产业集中度、人口集中度形成了非常厚重的城市需求基础。“长效机制”2014年会更多亮相动作，但具体会表现为思路上的成型，落地政策的探索，距离真正落地执行还有一段距离。所以，上海楼市在2014年出现供求关系快速掉转的机会不大。但长效机制影响力的建立，会推动市场供求向着长期的规划方向调整。比如部分业主会加快手头房源的处理，开发企业会更多秉承平价快销策略。
相比其他城市开始泛起的忧虑悲观，上海的交投心态会更加平稳。
基于以上政策分析，对于2014年楼市的运行节奏，上海中原地产董事总经理谭百强表示：在上半年，各地市场表现、政策建设信息，都会给市场情绪带来一些波动。但由于政策细节出台步伐滞后，以及各地楼市现象从偶发性逐渐展示出规律性，上海楼市交投主力会边走边看，一直到政策亮相之后才做最终决断。这个过程中，供应和交易都会高位维持，偶有阶段性停歇，整个上半年不会出现大的震荡。
但下半年，市场将会进入周边市场借鉴、政策消化期。届时长效机制展示给市场的内容更多，各地市场发展走向也基本定局。这个过程中，价格走向预计会确立为缓步下调，成交量在供应推动下，加速释放。
总体来说，虽然上海有其特殊性，但楼市的基本走势会和保持方向上的一致，不会游离于外。成交量上，我们对2014年怀有较高的信心，但从价格上来说，我们认为出现拐点的机会很大。
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土地市场：供求放量 地价冷热不均
上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍
上海土地市场成交量方面虽不及2011年，但供应和地价表现仍较为突出。根据上海中原研究咨询部数据统计，截至2014年2月16日，上海共推出经营性土地34幅，土地面积173.99公顷。从成交量来看，共成交经营性土地40幅，土地面积181.11公顷。2014年首月土地供求放量明显，与前两年相比尤为显著，主要是受到市场较好表现的影响，2013年市场总体量价齐升，房企资金压力有所缓解，2013年金九银十如期而至，土地市场连续放量，推出的多幅优质地块都以较高价格成交。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2014年首月房企购地心态表现不一，主要有三方面特征：1、由于优质地块一地难求，所以对这类地块开发商仍表现出一如既往的追捧，地价创新高。如“闸北区大宁路街道325街坊地块”成交总价101亿元，楼板价47609元/平方米，成为自2003年以来宅地总价和楼板价双料地王。2、对于前期追涨过高的地块，地价和溢价有所降温，如2013年年底临港新城地块溢价高达400%，而2014年年初成交地块溢价下降至200%。3、品牌开发商为争夺新霸主地位，扩张明显，绿地2014年至今在上海已取得6幅地块，其中与福建融信联合拿地4幅，可见强强联手是企业扩张的必然手段。不过马年首拍土地市场却显得有些冷清，青浦区朱家角镇浦泰路西侧B1、B2地块，浦东新区洋泾社区C000204单元2-03-02地块底价或接近底价成交，而前者为低密度的纯宅地，后者为浦东中心区域地块，虽然地块条件或多或少存在一定不足，但遭遇冷清仍较感意外，是否土地市场降温的征兆仍有待进一步验证。
2014年土地供应计划还未公布，虽然加大土地供应也是调控政策之一，但考虑到每年土地计划都没有完成的实际情况，预计2014年住宅用地供应仍在1000公顷左右，按照这个数据，目前已完成全年指标的14%左右。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，土地市场走向仍取决于政策、政策下的市场走势以及房企的资金状况，预计2014年政策总体呈现出平稳或略微趋紧的态势，交易量像去年那样走高的可能性不大，如果没有实质性重大政策推出，预计价格仍会有小幅增长的可能，鉴于土地市场的供求矛盾短期内难以缓解，地价持平或小幅增长的可能性大，部分优质地块地价仍将高企。
一手商品住宅：政策真空刺激供应 成交有望缓步回升
上海中原地产项目部总经理 唐振东
根据上海中原研究咨询部数据显示，截至2014年2月16日，上海新建商品住宅供应量创近四年。成交量受多重负面因素的影响，成交表现稍显不足，但仍不掩楼市热度上升的态势。
上海中原地产项目部总经理唐振东表示，2014年供需起步行情与历年有明显变化。历年同期开发企业的推盘积极性并不大，供求行情均保持供小于求的态势。2014年新年后的供应量则创出近四年点，比次高的2011年高出近34.6%。受此带动，供求关系出现逆转。成交方面由于受春节假期的影响，成交量出现季节性下滑，与历年相比2014年表现略偏低落。从数据上来看，2014年1月1日-2月16日成交量仅高于2012年同期水平，而与历年点（2013年）相比下滑31.1%。
年初原本是楼市的传统淡季，特别是受春节的影响买卖双方都有所松懈。开发企业方面，由于工作重心偏向年度总结以及来年战略制定，供应放量放缓；置业者的注意力转向为春节做准备，入市积极性不高。年初一反常态的供应状况，背后原因与政策口风趋紧有关。部分开发企业非常珍惜当下的市场上行惯性和政策真空期，并积极入市以期规避未来政策层面可能出现的风险。
相对于供应，楼市交易与历年相比略微偏低。2014年伊始，楼市受春节假期和银行贷款紧缩的影响，交易大幅下滑；同时2013年楼市大热，开发企业大多对年前较为满意，因而2014年初开发企业营销力度普遍偏弱也致使今年成交量萎缩。其他年份则不同，以2013年为例，2012年市场行情较为低迷，在年尾出现翘尾，部分开发企业选择在2013年初通过促销以价换量，促使其成交量上行达到近四年的值。因而今年的交易虽表现偏弱，但市场起步实际上要略好过数字表现。
上海中原地产副总经理唐振东表示，2014年的上海新房在供应市场的带动下，很有潜力打破假期冰封，牵引市场快步进入小阳春。3月“两会”之后，开发企业将迫于“两会”政策的压力加快出货节奏，届时会出现一波行情，之后楼市进入政策消化期，楼市出现拐点开始下行。
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二手住宅市场：开局略显低迷 交易情绪受多方牵制
上海中原地产中介住宅部西区总经理 陈宇珏
据上海中原地产研究咨询部数据显示，截至2月16日，从可统计的市场挂牌量结果来看，2011年以来，挂牌量从16.2万套下滑到15.9万套，降至13.9万套，再到现在的12.2万套。其主要因素是由于最近几年市场交易速度快速提升，而市场供应又跟不上去化节奏，由此使得市场存量规模不断下调。成交方面，全市二手住宅成交量21450套，除2012年同期市场由于全市经济低迷等外在因素影响，成交规范较小外，同比均有不同程度的下降。价格方面，当前二手住宅成交均价为20427元/平方米，环比呈快速增长趋势，并创近年成交新高。
挂牌量、成交量的下降也进一步证实了当前市场的低迷现状。从历年情况来看，年初对市场态度均以观望为主。随着节后刚需买家的逐步回归，市场整体热度也将随之回暖。另一方面，随着去年发布的调控政策影响力度的减小，新一轮的政策尚未出台，市场也进入调控真空期。而此期间变化最明显的就是卖方心态的转变。从先前的恐慌，担心自身利益受损，到相安无事，有惊无险，进而不再担忧，看好后市。卖家心态的转好直接在市场价格方面反映出来。
上海中原地产中介住宅部西区总经理陈宇珏表示，当前二手住宅市场的表现主要受三方面的影响，一是调控政策。近几年来，中央不断地推出一系列的调控，各地方配合中央也出台地方性的政策。一时间各类调控政策铺天盖地，而受其影响，买卖双方也开始非常敏感，市场成交因政策出现明显的波动。二是土地市场情况，2014年1月以来，土地市场始终处于火热状态，知名房企不断以高价拿地，使得市场频频出现面粉比面包贵的现象。而正是由于土地市场的不断升温，使得周边原有的二手住宅价格出现“一日三变”。如闸北大宁地区，土地成交价为101亿元，楼板价为47609元/平方米。大宁板块内的多个楼盘受其影响，纷纷提价。三是一手新盘的市场供应情况。2014年年初一手住宅市场的超高供应对二手住宅销售起到分流作用。
写字楼市场：年初市场量价齐跌 难以延续去年的热度
2014年初受节日氛围影响，写字楼市场明显降温，到目前为止写字楼新增供应19.6万平方米，而成交量为16.3万平方米，与往年同期相比，供应量略高于以往水平，而成交量相比去年呈下滑趋势，整个市场表现供过于求。根据上海中原研究咨询部数据显示，2014年初外郊环仍是市场热点区域，供应量和成交量所占比重均在50%以上；从成交结构来看，酒店式公寓成交份额比重达到50.7%，与去年同期相比，上升将近30个百分点，可自住又可投资的酒店式公寓成为市场热点。
上海中原地产工商铺部总经理陶翃表示：住宅市场调控趋紧使投资客将目标转向商办市场，而2013年年底市场供应热潮在本年初得到一定延续，因此供应量与同期相比，略有上升；但另一方面随着国外市场经济复苏以及QE的退出，资金有流入海外市场迹象，致使部分企业买家放缓投资步伐，随之年初交易量呈下滑趋势。
随着春节的结束，3月份市场势必会回暖，但从目前来看，国内资金存在外流情况，这可能会影响投资市场，2014年整个市场或将难以延续去年的热度。从区域热点来看，大虹桥核心区域的土地全部拍卖完毕，国际会展中心等重要项目也在按计划推进，区域建设粗具雏形。2013年下半年开始万科和瑞安等项目已先行入市，市场热度逐步升温。预计大虹桥将成为市场关注重点。
商铺市场：年初供求平衡 诸多问题下市场放慢发展步伐
上海中原地产工商铺部总经理 陶翃
年初商业市场新增供应13.5万平方米，成交量12.7万平方米，交投情况与年底相比，表现不佳。根据上海中原研究咨询部数据显示，与历年同期相比，除2012年因全球经济影响市场低迷外，整个市场基本呈下滑状态。据统计，2014年年初外环线供应量和成交量仍占大份额，分别达到52.5%和63.5%，去中心化依然明显。而从年初成交结构来看，住宅配套热销，例如大黄馨园以1.7万平方米的交易量排。
上海中原地产工商铺部总经理陶翃表示，由于前几年商业地产扩展过快，市场过剩问题在这两年凸显，而商业去中心化发展，相应人流量、交通远远及不上市中心。而另一方面品牌同质化、“千篇一律”的经营模式，致使很多大型购物中心经营“力不从心”。从全年市场发展来看，在各种问题的压力下，开发商在推盘上抱谨慎态度居多，预估今年整个市场表现相比去年不会出现大反弹。
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