[摘要] 2014年全国“两会”在即，房地产调控再度成为热议话题，全国政协委员、上海市政府参事、上海社科院研究员、博导张泓铭两会发言材料提到，房地产调控需改革先行。
2014年“两会”在即，房地产调控再度成为热议话题，政协委员、上海市政府参事、上海社科院研究员、博导张泓铭两会发言材料提到，房地产调控需改革先行。
张泓铭认为，从住房市场角度考察迫切需要改革先行的事项有六项。，住房供给制度改革。第二，财政制度的改革。第三，税收制度的改革。第四，土地交易制度的改革。第五，金融和资本市场制度改革。第六，住房交易制度改革。
张泓铭还在两会提案中强调，房地产调控应以经济手段为主为先，行政手段为辅殿后。
张泓铭表示，经济手段为主为先，要以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅;行政手段为辅殿后，要以房价控制为核心展开。
马年伊始，出乎很多人的意料，与2013年房地产行业一路高歌、“势不可挡”的态势形成鲜明反差的是：1月房价涨幅出现放缓，杭州部分楼盘房价跳水，兴业银行暂停部分房地产融资业务等等。这些消息深深地触动了房地产行业最敏感的两条神经：降价和紧贷。
2月24日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，新房价格下降的城市呈扩容态势，除温州和韶关外，新增了杭州、包头、济宁和哈尔滨，达到了6个。
事实上，就在1月份房价数据出炉前夕，国内部分二、三线城市房价大幅跳水的消息已经充斥报端。杭州此次“入伍”新房降价队列，加剧了人们对楼市未来的担忧。甚至有人揣测，杭州会否成为下一个温州?
近日，杭州多个楼盘打出降价口号，跌幅甚至达6000元/平方米。库存过高，未来入市楼盘供应量过大，成为其价格大跌的主因。据媒体统计，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深。而另一方面，杭州去年出让的巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些因素叠加在一起，给市场传达的信号就是：供应巨大，而需求有限。
从范围来看，三四线城市楼市似乎也正备受煎熬。从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。业内基本形成的一个共识是：三四线楼市隐忧重重，已经明显出现调整先兆，很可能陷入整体低迷。
多位市场人士判断，如果银行实施了总量和增量控制，那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减，优质房地产商将更容易获得银行贷款，而小型房地产商则逐步被“排挤”，需要通过非信贷渠道获得融资，并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下，这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。
很显然，一边是杭州等城市的降价，一边是银行收紧融资的担忧，2014年房地产行业出现拐点的形势似乎日益清晰。相信分化的格局将愈发明朗，部分地区房地产市场面临深度调整的可能性也越来越大。
业内预计，短期看，一线城市依旧有较强的刚需支撑;二线城市开始遭遇一线城市压迫，量升价跌现象明显;三、四线城市大部分将会出现供应过剩，房价下跌压力剧增的情况。而面对房企和资金的批量回归，信贷政策的进一步明朗，一线城市内部也会出现多极分化的调整。
当下，房地产行业及其上下游关联的众多行业，仍是中国经济强有力的支撑，同时新型城镇化建设战略仍在稳步推进，针对部分地区楼市出现调整性的变化，而对中国楼市是否出现拐点断下结论还为时尚早。但是考量中国房地产市场已经历十年高速发展，当前房价居高不下，投机之风盛行，单一土地财政对于宏观经济的不利影响，2014年开始显露的细微市场发展变化，值得引起社会各界的高度重视。
在房地产板块连续两日出现大幅下挫后，周三上午，地产股估值开始修复，股价呈现小幅上涨势头。然而，市场各界认为未来部分金融杠杆过高的房地产区域出现资金链断链，局部性地区爆发信用风险的可能性仍然不小。
上周前两交易日，受到兴业银行对房地产部分环节停贷和杭州房价下降事件的负面影响，市场避险情绪抬升，大量资金从房地产股票出逃，让估值早已跌入底部的地产股更加雪上加霜，万科A、保利地产等股价集体再创新低。
事实上，停贷和降价是市场对2013年下半年以来高利率和信用风险担忧积累下的自然反应。虽然海通证券、申银万国等多家券商在上周末召开紧急电话会议，表示仅杭州两郊区楼盘的尾盘降价20%左右，并未出现各大开发商大幅降价的现象。兴业银行对传闻也予以了澄清，表示对占公司业务很小的地产夹层融资与供应链融资进行业务窗口指导，并非针对开发贷与人大住房按揭等大口径房地产信贷。
一名券商银行分析师表示，由于2013年房地产价格大幅上涨，地产对资金需求旺盛也助推了利率中枢上升，2013年地王频出也推高了房地产价格未来将继续上涨的预期，因此只有部分地区出现房地产降价或者资金链断裂的情况，才会让市场理性，让狂热的地产市场冷静下来，这样才有利于房地产市场的健康发展，而不是继续吹大房地产泡沫。
虽然王石、任志强等房地产大佬们唱空地产市场，但中国楼市整体崩盘不会马上到来，不过部分风险较大的三四线房地产市场已受到各方关注和警惕。
中南建设证代张伟向大智慧通讯社表示，三四线城市中，贵阳、营口房地产市场很差，营口房地产库存很大，一线城市周边的卫星城市房地产需求会支撑。
华新水泥一名内部人士告知大智慧通讯社，网上传言的房地产停贷的事情有夸大问题嫌疑，信贷确实是收紧了，中小开发商主要是靠信托融资，但2013年以来信托资金在压缩，一些小的企业如果风险管控不到位，可能会出问题，风险仍在，但资金状况好的大的开发商不会出问题。
中信证券观点认为，本质上，停贷和降价是市场对过去较长一段时期高利率和信用风险担忧积累背景下的自然反应，同时受到经济景气下行的催化;因此，虽然我们判断系统性金融风险爆发可能性很小，实体经济受冲击有限，但未来局部信用风险以出血点的方式释放可能性依然不低，时间上，今年二季度更值得关注。
当然，调整的加速也是分化的开始。相对来说，一二线城市的日子还要好过那么一些。国家统计局数据显示，1月份，北京、上海、广州等特大一线城市的新房价格仍在上升，同比仍是两位数，其中广州以18.6%的同比涨幅领衔。究其原因，业内表示还是供给不足。
但即使如此，房地产企业的日子也仍将日趋艰难，至少在融资方面遭遇的阻力会越来越大。
近日，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，业内人士称开发贷的确已收紧。据悉，除兴业银行外，其他银行均未出台明文调整房地产贷款政策，但来自业务部门的反馈显示，住房按揭贷款也显现谨慎与逐步收紧的迹象。
此番消息一出，引发市场对于房地产融资的多种猜想。业内人士表示，今年一月份多家银行开发贷的额度显现紧张，因销售进度不佳，融资压力上行，三、四线房地产已不是银行重点支持的对象。一般的开发商很难获得贷款，而小型的开发商就更难了。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
