[摘要] 投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。
投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。
房价涨势风光不再
近期不断传出有楼盘降价促销的消息，使得房地产市场的前景蒙上了一层阴影。
春节过后，杭州、常州等地接连传出楼盘降价的消息，这让原本处于僵持状态的市场，感受到了明显的寒意。而包括无锡、徐州等地，房价已经在很长时间内没有明显上涨过。个别楼盘的降价促销，虽然不会让中国楼市在一夜间“崩盘”，但业内人士坦陈，房价“只涨不跌”的神话已经破裂，而这也意味着房产不再是“无风险资产”。
另外，楼市利空仍在不断释放出来。由于受流动性收紧影响，目前银行对房地产贷款“明松实紧”，从严控增量和名单管制等多个方面着手，加大控制力度。近日，国内多地首套房贷利率也开始上浮，某研究机构近日发布的实时数据显示，根据22个城市的69 家银行分支机构调研结果显示，近九成银行首套房贷利率升至基准利率，部分银行甚至上浮5%～10%，个别上浮20%。缺乏银行贷款襄助，市场需求将会受到抑制，从而导致需求萎缩，并影响到房价的上涨。还有，包括“鬼城”数量不断增多，以及不断有三、四线城市加入房价下跌行列，都表明楼市的未来并不乐观。
此外，近期人民币开始出现贬值迹象，也被市场解读为是一种对房价不利现象。因为在过去9 年时间里，人民币一直处于过程中，而在此阶段，美元便大量涌入购买房产等资产，房价一直处于上涨过程中，因此也就激发了更多的投资资金持有房产的热情。但人民币贬值预期一旦形成，便会有更多的人抛售物业以求退出，这会对房价形成负面的影响。李嘉诚在2013 年不断出售内地资产，很有可能与此有关。
房价难再大幅上涨，这已经成为市场共识。对于未来房价走势的预测，即使是最为乐观的看法也认为涨幅会大幅下滑，而悲观的看法则认为房价下跌是大概率事件。市场普遍预期是，未来房价已难以出现大幅上涨行情，不排除出现回调的可能。
租金跌入低谷
另一方面，住宅租金一直维持在很低水平而不见起色。
以上海为例，一套位于徐家汇(11.33, 0.17, 1.52%)东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓，月租金在8500 元左右，即使是全年出租，其租金(年租金/房屋总价)仅1.85%。如果按照国际通行的11 个月租期计算，租金会更低，只有1.7%。而这种现象并非上海独有，北京、深圳等一线城市，以及天津、成都等重点城市的住宅情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明，北京、深圳等城市目前租金分别为2.0%和2.24%，成都的租金率稍高一些，但也不过3.08%。
虽然2013年一年住宅租金出现一定的涨幅，但相对于2013年房价涨幅而言，仍然很小，因此租金持续走低。以北京为例，根据链家地产统计数据表明，2014年1 月份公寓租金涨幅约6.7%。但中指研究院数据表明，北京房价在2013 年上涨了28.33%，因此北京租金跌至2%的点，便不难让人理解。
资金普遍升高
而另一方面，金融投资情况却展现出另外一番景象。不管是近期如雨后春笋般冒出来的互联网理财各类“宝”，还是此前在理财市场上崭露头角的各种金融理财产品，情况均超过了5%，普遍受到投资者的关注。
虽然近期各类互联网理财“宝”的率有所变化，但大部分仍旧维持在5%以上。截止到3 月3 日，苏宁零钱宝、微信理财通、百度百赚的7 日年化率维持在6%以上；中行活期宝、民生银行(7.54, 0.09, 1.21%)如意宝、网易理财现金宝等7 日年化率则在5%～6%之间，率相对较低的产品有平安银行(10.32, 0.01, 0.10%)的平安盈、广发货币A 的钱袋子，但也分别达到了4.63%和4.96%。
此前一些率较高的信托产品，因为门槛太高而一度让普通投资者望尘莫及，但现在也有部分产品主动降低身段，来满足部分中等收入人群的投资需求。另外，还有一些P2P 产品，也成为投资者的一种选择。记者了解到，目前市场上P2P 产品，率普遍超过10%，更高可达20%左右。相对银行理财产品来说，P2P 的优势在于高率，所以也受到了风险承受能力较高的投资者关注。
“炒钱”更合适
相比较而言，在现阶段投资房产，显然不如“炒钱”。
首先，我们要明确我们为什么要投资，显然是希望能够从投资资产中获得一定的，以改善我们的生活，从这点上来说，“炒钱”会带来更高的现金收入。
我们可以通过一个例子来进行说明。在前文中提到的东方曼哈顿那套房产，继续持有，其合理的年租金应该为9.35 万元(月租金×11)，考虑到2014年房价可能“原地踏步”，那么投资者继续持有一年，其也只有这9.35万元。而如果投资者选择以到手价的方式抛出这套房产，将550万元全部投在银行理财产品上面，即使按投资率较低的5%产品来估算，其也可达27.5 万元，是租赁房产的2.94 倍。当然，我们不能排除房价还会上涨的因素，但房价上涨只能让我们的资产数量增加，却无法带来更高的现金收入。
其次，除了现金的差距外，还有一个很重要的原因就是房产的变现能力较差。即使是在房地产市场行情处于上涨过程中，因为购买力旺盛，成交比较容易，但要完成一宗房产交易也需要至少1 个月的时间。而随着市场交易活跃程度的降低，从挂牌到合同签订，可能要等待更长时间。再加上买家申请贷款审批时间延长，交易时间可能会被延长到半年，甚至更长时间。
而“炒钱”就不同了。拿风险较低的银行短期理财产品来说吧，期限最短只有1 个月，最长也就1 年，投资者完全可以根据自己的资金需求，合理地选择好投资品种。而如今比较时髦的互联网“余额宝”类产品，最快可以实现赎回资金实时到账，超高的流动性和不低的率吸引了大量的闲散资金购买。这些产品的出现，拓宽了百姓的投资渠道，也为普通人带来了更高的财产性收入。
最后，和“炒钱”相比，房产投资的交易成本过高，交易过程中的风险也较大。目前，房产交易环节成本较高，投资者需要支付契税、印花税、个调税以及交易等，上海和重庆两地还有可能在持有环节征收房产税，几项费用加在一起要占到总房价的10%以上。如果持有期限不够长，在房价涨幅回落的背景下，还可能因沉重的交易费用而导致亏损。此外，很多城市仍在实行限购政策，很多投资者可能并不具有购房资格，需要通过使用亲戚朋友的名义购房，这也为日后发生经济纠纷留下了隐患。
房产抛还是不抛
对于已经持有投资房产的人来说，还面临着一个问题：就是房产抛还是不抛？从宏观层面来看，部分三、四线城市由于人口流失、房屋供大于求、房价已经出现回落，选择抛出是比较合理的做法。还有一些存在此类隐患的城市，比如常州、大连等地，继续持有房产的风险在加大，所以也可考虑择机出手。
而对于一线城市和部分二线城市而言，受外来人口持续导入的影响，刚性需求购房者仍在增加，房价回落的空间不大，持有这些地方房产的投资者仍可以继续观望，不要急着出手。如2013年上海设立了自贸试验区，未来预计会有大量的金融、国际贸易人才前往上海寻求发展，这些人又都属于高收入群体，对住房的需求比较强烈，显然会对上海的房价起到相当大的支撑作用。就算每年的房价平均涨幅回落到5%，加上1.5%~2%的租金率，综合率并不比“炒钱”低。对于持有多套房产的人来说，卖掉一套上海的房产后，就很难再买回来(限购)，就算还有资格购房，也要面临缴纳房产税的问题。当然，对于手中持有的投资性房产，究竟抛不抛，还需要结合自身的情况进行选择。
分析篇(analysis)
“炒房”难有好
贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明，2014年楼市将是非常艰难的一年。同时，房产投资的成本在不断提高，比如交易税费以及持有过程中的房产税等，将使投资难度加大。在这种市场环境下，投资房产无疑难以获得理想的回报。
文/本刊记者甄爱军
市场预期出现变化
杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象，使得马年楼市开局显得步履蹒跚。
杭州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000 元”的口号，附近天鸿香榭里项目时间跟风。此外，常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应，宣称降价幅度高达5000 元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为，但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论，包括任志强、王健林等地产大佬也参与了进来。
一次在弱市中再正常不过的降价促销行为，缘何会闹出这么大的动静？专家分析指出，这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示，如果市场本身很火热的话，这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此，这说明整个市场的参与者预期都在发生变化，购房者的预期在变化，开发商的预期在变化，金融机构的预期在变化。
冰冻三尺，非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中，其实是之前的一系列变化所产生的结果。2013 年四季度，受“钱荒”收紧影响，银行信贷政策开始收紧，不少购房者不得不面对贷不到款，或者审批时间被延长的窘境。而就在此时，包括北京、上海等十多个城市，迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标，加大了调控力度，比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平，以及提高外地人购房门槛，将一部分需求暂时排除出去。此外，美国也在此时宣布逐步退出QE，资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”，从而加深了对资金短缺的恐慌程度。
此外，多地接连出现“空城”现象，也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯(7.39, -0.09, -1.20%)等地出现“空城”现象之外，还有报道称，包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示，仅2013年，国内就出现了12 座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房空置率极高，很少有人居住。
面对这样的变化，很难让人对楼市持乐观态度。
房价冲高接近顶部
经历过去“黄金十年”的楼市，房价已经接近阶段性顶部。
据中指研究院发布的数据表明，2013 年北京同比上涨28.33%，广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%，上海涨幅为15.63%。
纵观近十年的变化情况，不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例，中指研究院数据表明，2013 年全市均价为20658 元/平方米，为历史点。虽然在2010 年至2011 年间，房价出现些微震荡，但幅度极小。此外，包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市，房价均是如此(具体可见表1)。
鉴于市场预期的改变，有业内人士指出，目前房价已经接近阶段性顶部，再次上涨的动力已经不足。其实，部分供需失衡的城市，已经走出冲高回落行情，价格与高点时期相比出现回落。最为明显的是温州，不少温州市中心二手房价格与点相比，已经腰斩。数据也表明，温州2013
年均价为16430 元/平方米，相比18403 元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外，大连房价也在火爆的2013 年出现阴跌迹象，全年11151 元/平方米的均价，同比上一年度几乎持平，而与2011 年的均价水平相比，明显回落，跌幅达11.5%。
就目前而言，国内房价会否整体冲高回落，目前尚不得而知。不过市场大多数看法是，2014 年房地产市场即使保持上涨态势，但涨幅相比2013 年会大幅下滑；而市场分化进一步加剧，尤其部分供大于求的三、四线城市，将会面临严峻的考验。当然，也有悲观一些的专家认为，2014 年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示，房价下跌是大概率事件。
专家预计，风险爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市，尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市，宁波和东莞两个城市也比较危险。根据现有的去化速度估算，这两个城市的库存去化周期分别为74 个月和46 个月。另外，青岛的去化周期为24个月，也面临着不小的去库存压力。
持有房产面临两难
一方面是房价上涨难度不小，租金率处于谷，另一方面却又不得不面对高额的转让成本，以及有可能增加的持有成本，让投资房产变成了一件相当尴尬的事。各地租金率普遍偏低，这已成既定事实。中原地产(集团)研究中心提供的数据表明，目前包括“北上广深”的一线城市，以及天津、成都等重点城市，其租金均在2%左右的低位(如图所示)。
租金率偏低现象，其实已经维持了很长一段时间。以上海为例，数据表明，在2008 年就已经跌破3%，随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、广州、天津等地，也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现，但也仅仅只是“昙花一现”。
另一方面，随着各项税费从严征收，投资房产在转让环节，需要承担较高的税负。根据现行规定，目前转让房产，主要负担房产营业税、个人所得税以及中介，三项相加可达8%左右(具体可见表2)。如果再考虑到购入时支付的契税等，税负还会进一步加重，所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着，按照目前的税费标准估算，投资一套房，必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。
此外，随着房产税扩围呼声逐渐变大，持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税，其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分(非家庭首套可享受人均60 平方米优惠)，以及外省市人员新购房屋，其计算公式为：超出部分面积×单价×70%×0.4%(或0.6%)。假定持有一套面积为120 平方米、总价500 万元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承担的房产税就达到21000元/年。在未来，房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等，因此这些城市的房产持有者，可能会面临持有成本上升的情形。
选择“炒房”风险在哪
当行情出现逆转，继续持有房产所带来的风险，除了萎缩之外，另外一点就是变现能力的降低有可能会带来不小的麻烦。
现阶段选择“炒房”，很有可能会面临房价不涨或者微涨两种情形。房价不涨，仅靠每年2%左右的，“囤房”会面临回报过低的尴尬情形。如果房价保持微涨态势，比如5%，那么加上每年2%左右的租金率，持有房产还能实现7%左右的，这也仅仅只是与投资银行理财产品相当。
就目前的市场环境来说，除非是房价有望大幅上涨，否则都没有必要选择继续增持房产。这是因为住宅属于不动产，当价格处于上涨时期，而且市场处于供不应求过程中时，成交会显得异常活跃，房产变得“抢手”。而当市场预期出现转变，尤其是当前市场供应情况已经出现逆转的前提下，市场观望气氛变浓，出售房产会变成一件相当困难的事情，此时风险加大。
交易活跃程度降低，已经持续数月。根据2014 年2 月份房地产市场成交情况来看，中指研究院监测的43 个城市中，有超过8 成城市成交量环比下跌。其中南昌跌幅，达78.70%。一线城市中，北京、上海等地成交量也出现大幅萎缩情形。如北京2 月住宅成交量环比下跌66.16%，上海跌幅为36.95%。此前曾传出降价消息的杭州，成交量跌幅则达到57.21%。当然，此次成交量下滑，在一定程度上与春节长假有着不小的关系。而就目前的情形来看，3 月份的交易情况能否出现明显的改善，目前还很难下结论。而3 月份的市场走势，则很有可能会为2014 年定下基调。
有调查显示，投资者对国内房地产市场的信心已经下降。DTZ 戴德梁行近日发布的《中国投资市场信心调查》显示，投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注，他们还对一些供需状况恶化的非核心城市的前景产生忧虑。
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