[摘要] “上海每年都会有新增的土地供应指标，但几乎每年都不够用。”沪上的一位业内人士告诉记者。确实，根据上海市规土局资料显示，2013年、2012年上海住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划均为1000公顷，2011年是1200公顷，2010年为1100公顷。但实际的完成率分别达到了94.8%、100.2%、106.2%和105.6%。
沪：宅地指标连超三年
宁：连续三年“不及格”
“上海每年都会有新增的土地供应指标，但几乎每年都不够用。”沪上的一位业内人士告诉记者。
确实，根据上海市规土局资料显示，2013年、2012年上海住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划均为1000公顷，2011年是1200公顷，2010年为1100公顷。但实际的完成率分别达到了94.8%、100.2%、106.2%和105.6%。
然而，在省会城市南京，却出现了土地供应连续三年“不及格”的情况。
据了解，2012年度南京国土局共挂牌出让地块79幅，总挂牌面积4666138平方米，仅完成了年度商品房和商服用地总计600万平方米供地计划的八成不到。
2011年，南京共出让住宅、商办类土地447.5万平方米，仅完成当年700万平方米计划的63.9%；2010也只完成了不足七成的供应量。
倒是去年，南京实际出让了84幅商品住宅及商住两用地块，累计成交土地414.5万平方米，顺利并超额完成年初制定的400万平方米任务。
然而，就整个长三角地区而言，每年指标过剩仍为主力，包括杭州、常州、苏州、无锡等地，均有不同程度的“报的多、卖的少”的情况出现。
据了解，没用完的指标就作为存量结转到下一年的土地供应计划内，“最后越滚越多，就形成了一定的雪球效应。”
在“雪球效应”形成并增加的同时，记者也注意到，尽管在每年的土地供应计划中，上一年的指标占有一定的份额，但“主力军”仍为城市新增用地。
减：降低新增土地供应
加：提高土地配置效率
此番上海新政便是在“增量”上做题，然而，虽然是“增量”，却是一道“减法”。
据了解，上海市政府日前下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出，到2020年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内，并适度留出发展空间。
此外，按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。
在中国地质大学博士生导师吴克宁看来，这是土地利用趋于集约化的最强信号，主要目的是提升土地资源配置效率，盘活更多存量用地。
这，是一道“加法”。
涉及的具体举措包括“将项目建设、运行质量和综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理”，“实施新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年”，“工业用地出让价格不低于所在区域基准地价”等等。
“当前，土地利用效率并不高，造成部分土地闲置浪费。可以通过城中村、棚户区改造等措施盘活存量土地，解决上海城市土地供求关系紧张与房价上涨的局面。”同策咨询研究部总监张宏伟也认为目前商办用地与工业用地的用地效率不高。
“应当适当减少商办用地、工业用地供应，降低商办、工业市场供大于求现象，转而增加住宅用地供应，缓解上海市商品住宅市场供不应求现象。”
然而，这道“加法”并不好做。包括前期的拆迁、改造，后期的地块平整、不利因素去除等，将耗费大量的财力，尤其是旧城改造。瑞安房地产主席罗康瑞就曾公开表态，不会再做旧城改造项目，“资金成本太高。”
另有业内人士认为，在土地供应有限的情况下，除了加快城中村、棚户区改造，减少商办用地、工业用地以外，一线城市尤其是上海可以通过适当提高容积率，集约利用土地，提高土地市场效率。
调：楼市供应结构
控：房价过快上涨
不过，按照今年两会“双向调控”的差别化指导思想，今年的土地供应更多的将在结构上做文章。
据悉，2014年“两会”开幕，期间，住建部部长姜伟新提出：今年房地产政策“双向”调控。
随后，政协委员、住建部副部长齐骥3月6日就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构。
齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。
就此，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，2014年，热点城市的供地政策会有比较明确的商品住宅建设面积的结构性要求，会通过增加中小套型配建面积等措施结构性的调整调节热点城市的供求关系。
在这个阶段，也会继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。
他以南京、杭州出台的“限地价，竞配建”的土地出让政策为例，通过增加中小套型的商品住宅供应，调节楼市供应结构，“这与北京推出的限价商品住房用地是一个道理。”
也是同一个目标：控制和缓解房价过快上涨。
与此同时，对于土地缺口较大的城市，继续增加供应。那么，“地”从何来？有分析人士指出，上述的集约利用只是措施，现行土地制度的改革才是亟待突破的关键点。
改：涉四大领域攻坚战
难：现行土地法存矛盾
改革是今年两会的核心关键词之一，而围绕着土地制度的改革有两大问题亟待明确：其一，改什么？其二，怎么改？
中国地质大学博士生导师吴克宁提出了六点改革内容，分别是如何保护耕地的数量与质量红线；进一步加强土地的节约集约利用；加快推进征地制度改革，建立公平、共享的土地增值分配制度；尽快出台集体建设用地流转办法；缩小划拨用地范围，深化市场配置；加大保有环节征税，完善土地财产税制度；健全农村土地产权制度，稳步推进农村土地管理制度改革。
这与目前国土资源部的定调不谋而合。据了解，未来土地制度层面的“攻坚战”将主要集中在四个领域：征地制度、集体建设用地流转制度、土地节约集约利用制度、农村土地产权制度。其中集体建设用地流转制度和土地节约集约利用制度可能获得突破。
“上海的案例可以说是土地节约集约利用制度改革的一个信号。”吴克宁指出。
不过，更多的目光聚焦在了流转制度上。据国土资源部提供的资料，在今年涉及土地改革领域的各项提案中，涉及农地流转的提案最为集中。
吴克宁认为，完善土地管理的相关法律法规是最为直接的途径。
他指出，农村集体经营性建设用地实现与国有土地同等入市，农村宅基地改革以及相应的农村住房财产的抵押、转让，小产权房和城中村等热点问题的解决，都需要有清晰的判别标准，而通过立法明晰是最根本的办法。
目前，已经有多位委员、代表提议推进土地管理法修改。但在吴克宁看来，由于现行的《土地管理法》中存在诸多的矛盾，且是从《宪法》延伸而来，所以实现土地制度改革，还需要一定的时间。
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