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专家:住宅用地不缺供应 农地流转要严防非农化

经济观察网  作者:郭海飞   2014-03-14 09:41

[摘要] 3月12日,针对目前热议的不动产登记、农地流转、小产权房等问题,全国人大代表、国土资源部规划司司长董祚继向经济观察报进行了详细阐述。原来国务院计划是要在2014年6月出不动产统一登记条例,尽管不太容易协调,但还是应努力按照这个计划来落实。

3月12日,针对目前热议的不动产登记、农地流转、小产权房等问题,人大代表、国土资源部规划司司长董祚继向经济观察报进行了详细阐述。

“不动产统一登记不缺经验”

记者:不动产统一登记是不是今年6月份要出来?

董祚继:原来国务院计划是要在2014年6月出不动产统一登记条例,尽管不太容易协调,但还是应努力按照这个计划来落实。

记者:不动产统一登记,各部门是怎么分工的?

董祚继:最终的目标肯定是要统一登记,但考虑到现实工作状况,要有个过渡,可能三年、五年。先建立一个不动产工作部际会议联席制度来开展工作,同时成立不动产统一登记机构,具体是在国土资源部地籍司加挂不动产统一登记局牌子,实现国家层面登记机构统一。

记者:现在国土资源部是不是正在做基本的调查?然后选择哪个地方作为试点,最后推广?

董祚继:确实在做调研,总结各地实践经验。这个东西不少地方原先都做过,并不是一件崭新的事情。比如天津(楼盘)市、青岛(楼盘)市,就是国土局和房屋管理局在一起的,叫国土资源和房屋管理局,土地登记和房屋登记就是一起做的。我觉得并不缺太多的经验,只是现在很多其他地方国土局和房管局是分开的,最后要合到一起来的话,还有个整合的过程。

记者:现在的房屋有一个土地使用权和房产证,以后这两个证是不是就合成一个证了?

董祚继:不动产统一登记规程、数据标准和簿册等需要统一,这是肯定的,这是统一登记的前提和基础。至于不同的登记事项是在一个证上去完成还是在两个证上去完成,不是主要的问题,将来电子登记以后,那个关系更是不大。

“工业园区要统一规划”

记者:对土地性质的转变,比如像北京(楼盘)鼓励企业用自有用地来建自住型商品房,你怎么看?

董祚继:我赞成对一些旧厂房等进行改造,包括改造升级,也包括改变用途,比如建自住型商品房,前提是符合规划。但是不能说都以工业的名义拿地,然后再人为改变用途,去搞房产开发、商业开发,这肯定是不行的。如果要改变用途,那依照规定,该补土地出让金就补土地出让金,该统一收回、再出让的就要统一收回、再出让。

记者:现在有一些企业打着工业园区、产业园区的概念,在产业园区里盖办公楼、写字楼,然后进行集中的销售。

董祚继:我觉得工业园区要进行统一规划,统一规划以后,是什么用途的就要按照什么用途来管理。有的地方以经济开发区的名义拿的地,拿地以后,整体授权开发区管委会经营,这样做不符合土地使用权由政府统一出让的规定。即使做些探索,也得分清楚,是工业开发的要按工业那个地价,是商品房开发的要按商品房地价,即公开招拍挂。

而且从预算管理来说,收支两条线,该纳入国库,该收的要收,收到的钱有些要拿去搞城建、搞基础设施建设。但是还得按照财政这套规矩来做,不能以工业开发的名义把地拿到手,然后又去搞一些别的。

记者:出现这种情况,单纯由国土部门来查处,好像有点力不从心。

董祚继:这个国土部门是做不了的,没有政府在那里操作,谁敢这么大面积地做。近年来我觉得应该好多了吧,今年土地使用权出让收入国家不是要进行审计嘛,看看情况再说吧。

“住宅用地从来就没有少供应过”

记者:有种观点是,现在房价这么高,主要是工业用地的供应远远大于城市建设用地。

董祚继:咱们的住宅用地,从来就没有少供应过,它就不是缺地。开发商手里的地加在一起,我估计好几年不供地,他都有地,至少三年。

中国虽然人多地少,但是这些年到目前为止,我觉得还没有房地产开发用地供应短缺过,只是好地段的地少啊,就像北京,经过这么多年的开发,四环以内的地当然少了,但是北京郊区的地并不紧张,从来看情况更是这样。

开发商总是愿意站在自己利益的立场上,找政府的原因,我觉得地给得再多,他仍然会说这个话。

记者:以后会不会进一步加大住房用地的供应?

董祚继:我觉得要根据不同的城市,比如说任何一个一线城市,房价如果仍然是上涨趋势的话,我们还是要增加住房用地供应的,但是如果有一些城市,明显开发量过大,那土地供应就应该相应控制。

记者:国土部对囤地会不会加大处罚力度?

董祚继:按照规定肯定是要打击的,这种问题经常发现,国土部门也查办过,也打击过。但是很多没有得到查处,的问题是地方政府跟开发商之间有一些承诺,地方政府没有履行,比如有些地不是净地,开发商把这个作为借口。

国土部也督办过一些案件,一些企业也付出了很大的代价,几个亿的资金。具体查处还是要地方国土局来做,我们也希望不会受到地方政府的干扰。

“农地流转要吸取小产权房的教训”

记者:农村土地流转现在是不是主要是农用地流转?宅基地有没有流转的可能?

董祚继:农地流转做得比较全面,占有、使用、,再加上可以抵押、担保、转让,是比较充分的流转。当然,前提也是明确的,不能改变耕地用途。

但是集体经营性建设用地的流转,在目前《土地管理法》等法律还没有完成相应修改的情况下,不能实现。《土地管理法》明确规定,任何单位和个人使用土地,必须申请使用国有土地,但是集体经济组织办企业和公益性事业、农村居民建住宅除外。乡政府的办公楼、卫生院、学校这些就是集体公益性用地,而不是集体经营性建设用地,不能流转。法律规定集体经营性建设用地可以入股、联营,但没有说可以出让、租赁。

如果按照十八届三中全会的决定,未来完成修法以后,集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下,就可以出让、租赁了,和国有土地流转差不多,同等入市,国有土地有的权益,它也都有。

至于宅基地,从十八届三中全会决定到今年中央一号文件里面,都没有明确地说流转,只是说完善农村宅基地制度。这个完善可能涉及到保障它的用益物权,《物权法》规定农村宅基地享有用益物权,就是占有、使用和的权利,目前权好像没有完全得到保障。

这次的决定里面就说保障它的用益物权,审慎稳妥开展农民住房财产权抵押、担保、转让试点。一定要注意,房子抵押了,但是农民的宅基地没有抵押,房子抵押就意味着一旦抵押人还不起账,这个房子它的使用权和权被房子的抵押机构拿到了以后,农民对这个地还有什么权利?

我觉得它实际上是和农地把承包权和经营权分开一样,农地抵押的是经营权,而没有抵押承包权,农房也是一样,农房抵押的是一定时期宅基地上的房子的用益物权,而不是宅基地的使用权。一旦农民还不起账,抵押金融机构可以在一定时期内出租或处置房子,但是过了一定时期,那个地还得还回给农民,因为这个使用权还是农民的。这么处理以后就避免了农民失去这个土地,也不会因为这个行为使他丧失了集体经济组织的成员权。

但是农民要进城了,把农村的房子退给集体经济组织,或者是转给村里的其他人,集体经济组织和其他村民给一定经济补偿。这个我觉得未来有可能,就是建立农民宅基地的退出机制。

记者:成都和重庆(楼盘)现在是不是可以这么做?

董祚继:也没有。成都和重庆做的是增减挂钩和地票,是通过统一规划,对农村进行综合整治,空间布局得到优化,利用率提高,节省出很多土地。

比如说那边只有一个房子,但是供水、供电、修路都要占地。如果可以集中到一起,那大家可以共用,所以通过综合整治以后,保证居住水平、居住环境不降低甚至提高,节省出的用地首先满足农村需要,再有多的可以集中到城镇使用。这样做的前提是农民要自愿,农民的权益不能有损失,农村风貌和传统文化不能破坏。

记者:地票制度,会不会推广?

董祚继:现在还处于试验阶段,我觉得它的长处就是发挥了市场机制的价格发现功能,比政府定价更符合市场规律,但还要观察。

现在中央明确新型城镇化的等级体系规模控制里面,对500万以上的城市是要严格控制人口和用地增长的,如果通过地票的方式把指标都挪到中心城市,这些中心城市继续扩大,生态环境、居住环境恶化怎么办?

记者:宅基地上的房子有没有可能像城市一样,以后可以自由交易买卖?

董祚继:我觉得不太可能。即使中国城市化到了70%左右,仍然有好几亿的人居住在农村,这是中国的国情。和城市相比,农村竞争上总是处于劣势,如果完全放开自由买卖,难免一些人最后会失去家园。

记者:现在的农地流转,怎么防止企业把这个地用来干别的?比如说它不是发展现代农业,而是盖房子。

董祚继:相当一部分工商资本到农村去,我担心它的目的不是为了务农,尤其不是为了种粮,因为务农,特别是种粮,比较劣势是很大的,它难以赚到足够的钱。他的目的最终是要改变这个用途,现在一些地方已经有这种苗头。

我觉得要吸取小产权房的教训,在初期的时候就要加强监管,一旦出现问题坚决查处,不能成为气候,这个成为气候,对中国的粮食安全、社会稳定的危害远远超过小产权房,因为它占地的面积相当大。

记者:监管责任主要在哪儿?

董祚继:由种粮变成种经济作物,这个应该是农业部门牵头来做。如果在基本农田上搞非农业建设,或者在耕地上违法违规“种房子”,我们肯定是要重点查处。2014年我们国家土地督察机构也是把土地流转当中的非农化、非粮化,特别是非农业建设作为督察的重点。

记者:现在是不是已经出现这种现象了?

董祚继:有这个苗头和倾向,但应该说程度没那么严重。但是十八届三中全会决定出来以后,有一些企业去误读,在观望,我觉得这个不要观望,我还是劝他们不要突破这道防线,对他们来说风险也是很大的。

记者:对小产权房,会是什么样的政策和处理方式?

董祚继:小产权房现在重点是在做两件事,件是打击在建、在售的,发现一起就应该查处一起,这个态度我觉得从中央到地方还是很坚决的。

另外一件事情是已经建好的小产权房,怎么办?这个要看情况,现在还在摸情况,只有掌握了情况以后,才能制定合理的政策,但是这肯定是一种违法行为。

经济观察报:会不会通过补交土地出让金、手续费来合法化?

董祚继:什么方案现在都可以讨论,但现在还是在摸情况,住建和国土部门也都在做工作。

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