[摘要] 春天是楼市的躁动期，这已为10多年来楼市逢春必涨的事实所证明。近日传出部分城市将松绑楼市，这给2014年春天的楼市躁动又增添了几分热闹。
房地产市场:到底是松绑还是分类调控?
（来源：中国产经新闻）春天是楼市的躁动期，这已为10多年来楼市逢春必涨的事实所证明。近日传出部分城市将松绑楼市，这给2014年春天的楼市躁动又增添了几分热闹。
准确地说，此次传出的楼市松绑的消息，其实是中央政府对楼市分类调控政府思路的一部分，它既不是紧绑也不是松绑，既不是对价格的放开也不是对刚需的同情，它只是这一届政府与上一届政府对房地产业市场的不同做法。从一年多来政策因素影响市场的走势来看，未来两三年之内中国房地产市场将步入有秩序、消费者可控的局面。
分类调控，是2014年两会政府工作报告中提出的。以往的房地产政策调控，属于眉毛胡子一把抓，发布时声势浩大，执行时整齐划一，不分城市大小，不管房价涨幅，一律执行政策规定，同时要求各地政府表态并制定相应的地方政策。但10年的事实证明，那种大呼隆运动式的调控，既没有控制住房价，也没能有效地改善普通百姓的住房状况，倒是让有投资意识的人在楼市中倒房赚了一笔钱。此次的分类调控就是意图改变那种方式，因为“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果，因地制宜调控才是当前市场发展的需求。
本质上说，中国的住房需求，离不开发达国家在发展初级阶段所走过的路，即先是市场的兴起，再是普遍的发展，然后是以首都为幅射效应，向一线二线三线城市分化。中国的特殊性在于地方大、人口多，光主要城市就有70个之多。前几年调控在统计上又有许多中国特色，导致无法客观反映房价的真实涨幅。分类调控在于以经济发展水平衡量楼市发展水平，用有针对性的手段，以追求真实效果为目的。这样的调控看似波澜不惊，实际上比大呼隆的运动式要有效得多，同时尊重市场的选择。这是政府的聪明之处。
分类调控与松绑，是完全不同的两回事。在市场经济不可逆转的今天，政府把楼市完全绑起来是不可能的，因而也谈不上什么松绑不松绑的。现在的房价完全是市场选择的结果。中国经济高速发展多年，所积累在民间的巨额财富，足以支撑楼市的长久发展。新增的住房需求和改善型住房需求，再加上新型城镇化启动阶段的城市发展，这三大块需求在今后三年至十年内仍将是房地产稳定发展的基础。
延伸阅读：
楼市限购松绑切勿"一刀切"
(来源：新华网)在当前经济增长乏力的背景下，有关房地产调控的预期出现变化。近日有消息称，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿，包括松绑限购和降低二套房贷款门槛等。今年以来，房地产调控思路正在发生转变，“去行政化”无疑是大方向，取消限购等手段可能只是时间问题。但是，在房地产市场分化、长效调控机制尚未完善的背景下，房地产调控“去行政化”不应一刀切。
限购政策始于2010年4月出台的“新国十条”。在北京等一线城市率先“吃螃蟹”后，越来越多的城市加入到限购行列中来。如今，共有40多个城市推出“限购令”，以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中，北上广深四个一线城市限购门槛，对购房资格审核最严格。
作为一项行政色彩浓厚的调控手段，限购政策自出台以来就饱受争议。如今，“取消限购”的说法尚未得到证实，就已被市场追捧。从逻辑上看，这种追捧背后是市场预期房地产调控思路已发生转变。
一方面，经济增长乏力，有必要采取措施“稳增长”。另一方面，在目前经济格局中，房地产业占据着不可替代的重要地位。在这种背景下，松绑限购政策，就显示出合理的一面。
因此，有必要对限购政策效果做客观的评估。数据显示，经过3年限购，当前在热点城市，投机需求明显减弱，投资需求降至低位。在已实施限购政策的城市中，“炒房团”、“投资客”大幅减少。从挤泡沫角度看，限购政策可谓较好地完成了使命。但是，“限购令”对购房门槛的设置，将一部分刚需挡在门外，抑制部分合理需求释放。
与任何一项房地产调控政策一样，“限购令”是把“双刃剑”，讨论其去留的问题，不能脱离客观环境。目前来看，全面退出限购政策并非明智之选。从供需关系看，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场供不应求的情况仍比较突出。此外，从“去投资”作用上看，限购政策并无有效替代品。在这种情况下，贸然放开限购，将意味着近几年楼市挤泡沫努力将付之东流。
另一方面，在部分市场供应过剩、房价上涨乏力的城市，投资需求已兴趣索然，限购政策已无继续存在必要。正如在传出取消限购消息的温州，在房价连续下跌后，当地楼市泡沫已大部分被挤出。此时，应将调节主导权交还给市场。
在市场主导房地产调控思路下，限购政策退出是大势所趋。作为本轮房地产调控的核心内容，限购政策的任何调整，都将产生重大影响。对此，有三个问题尤其值得注意。
首先，切勿助长发展“房地产经济”的风气。在很多城市，在经济结构中的“房地产独大”现象由来已久，不仅对其他产业产生挤出效应，而且不利于地方经济持续发展。在经济“调结构”关键阶段，地方政府发展房地产的冲动仍存在。因此，房地产调控“去行政化”过程需缓步推进，切勿因动作过大而演变成房地产调控放松的信号。其次，加快建立房地产调控长效机制。容纳一揽子政策的房地产调控长效机制，是限购政策的替代品。对此，现有的房地产税立法、个人住房信息联网、不动产登记推进等工作需加快推进，在加快房地产调控“去行政化”步伐的同时，减小限购政策退出对市场影响。
第三，不应“一刀切”取消限购。当前房地产市场分化态势加剧，限购政策调整需考虑不同区域的市场特征，做到定向调节。限购政策调整，对市场的心理预期影响较大。“一刀切”的政策调整向来不利于市场预期管理，极可能引发市场大幅波动。
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