[摘要] 3月24日，中行海南省分行联合海南农信社共同举办“金融支持海南旅游房地产业发展”银企座谈会。在会上，《银行家》杂志副主编高广春就金融如何影响房地产市场运行进行了阐述。
3月24日，中行海南省分行联合海南农信社共同举办“金融支持海南旅游房地产业发展”银企座谈会。在会上，《银行家》杂志副主编高广春就金融如何影响房地产市场运行进行了阐述。
一、房地产金融的作用和问题。过去几年，房地产贷款增长呈加速态势，规模超过1万亿元用了10年时间，超过2万亿元仅用了3年时间，2013年超过3万亿元。中国人民银行、中国银监会的调研报告显示，2000年以来房地产信贷在房地产企业资金来源中比例多数年份超过40%，2013年超过50%。这表明，存在对房地产业的过度金融支持问题，房地产融资过度依赖商业性金融机构的支持。结果是过度支持了商业性房地产市场板块的发展，保障性住房、互助性住房等房地产板块的融资“失血”；房地产融资结构过度信贷化：即在房地产融资结构中，信贷融资占比过高，股票、债券等直接融资占比过低。而近年来对房地产融资的冰封政策，房企IPO、配股、债转股均为零。因而加大了房地产信贷融资与房地产股票融资之间的“马太效应”，使得房地产融资信贷化过程加剧。房地产企业融资渠道单一，负债结构优化度低，在经济波动期间特别是下行期间，负债结构重构缺乏弹性，资产负债管理易陷困境。从负债成本角度看，对信贷的过度依赖融资，降低了房企资金价格的议价能力，导致其融资成本居高不下，进而导致高房价。后果是容易引发集中度风险，进而引发金融风险和经济风险，这样的风险对房地产业的影响更是犹如釜底抽薪。已经发生的金融和经济危机中，此种逻辑或隐或现。
二、房地产金融的未来展望。基于以上分析，房地产金融未来重点突破的四个方向在于：
（一）稳定房市，引导银行理性放贷。稳定房市的主要制度性和政策性措施包括：住房立法，民生保障；分类调控，区域分类对海南可能机会大于挑战；产品分类，满足基本需求的保障性住房将会有更多的机会；减少行政干预，增加经济和法律手段。这些措施有助于房市稳定，进而有助于稳定商业银行对房市的预期，促使其理性配置房贷资金，减少对房地产领域的过多贷款投放。
（二）以融资体系“直融化”促房地产融资“直融化”。目前，我国融资体系的直融化已经获得顶层政策支持，十二五规划明确提出明显提升直接融资比重的目标，该规划的实施在股票融资方面的进展尤为明显。这一过程已经波及房地产融资领域。2014年3月19日，两家地产公司中茵股份、天保基建发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。地产股票市场再融资由此正式开闸。房地产企业融资“直融化”的另一个重要因素即利率市场化。发达经济体利率市场化提供的经验是，利率市场化引导金融资源配置结构发生重大变化，融资结构多元化，则是其中变化之一。此种变化在房地产融资领域的表现即房地产金融呈现“直融化”趋势。
（三）建政策互助性住房金融，促房融机构多元化。在未来可以预期的时间里，国家将建立起较为成型的政策性住房金融支持板块，包括政策性住房金融银行机构、政策性住房金融担保、保证机构。政策性住房银行机构旨在为保障类住房的建设和消费提供信贷支持，政策性住房金融担保机构则着重为商业性住房融资提供增信支持。政策性住房金融和合作性住房金融板块建立后，我国将初步形成较为完整的房地产金融机构支持体系即由政策性住房金融、商业性住房金融和合作性住房金融组合而成的多元化金融机构支持体系。
（四）推进资产证券化，缓释融资集中度风险，创新融资渠道。资产证券化在2008年因美国的次贷危机而暂停试点后，2012年恢复试点，2013年国务院又以常务会议的形式，加大试点规模，并推出了一些与资产证券化风险相关的风险缓释手段。但目前推进的力度还不够，主要表现在：试点额度太小，基础资产池中资产的信用标准过高，对房地产信贷资产证券化的配给额度极为有限，缺失相关二级市场的制度和政策安排等。 预期未来，会有新的推进手段，如加大试点额度的规模，特别是加大用于房地产信贷资产证券化的额度；放松关于基础资产的信用质量约束，将资产的信用级别从优质级放宽到投资级；建构与房贷资产证券化相配套的二级市场交易制度体系，提高房贷资产证券化产品的流动性等。
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