[摘要] 日前，中金标准数据在京发布“百城办公楼投资收益指数”和“百城商业营业性用房投资收益指数”。数据显示，今年3月住宅、办公楼和商业营业性用房投资收益下降城市的占比分别高达44.82%、48.21%和59.30%。
楼市分化进一步加剧商业地产成为投资重灾区
（ 来源：新华网）日前，中金标准数据在京发布“百城办公楼投资指数”和“百城商业营业性用房投资指数”。数据显示，今年3月住宅、办公楼和商业营业性用房投资下降城市的占比分别高达44.82%、48.21%和59.30%。
值得一提的是，这些投资下降的城市中，不乏有北京、青岛、长沙等住宅、办公楼和商业营业用房同时下降的一、二线城市；也包含上海、广州、深圳、南宁等办公楼和商业营业用房同时下降的大中城市。
从各类物业来看，住宅、办公楼和商业营业用房的投资总体下行的趋势极为明显。但三者下降的幅度及明晰度并不相同。其中，商业营业性用房已经成为本轮房地产市场调整的重灾区，不仅投资下降的城市占比近6成，而且投资已经为负值的城市占比近1/4。除了商业营业性用房，办公楼的情况也类似。
而住宅情况相对较好，但中金标准数据总经理郝文嘉表示，由于住宅投资中住宅转让增值在总中占比很高，目前各地住宅价格开始调整，可以预见，如果没有强悍的外部资金流注入，各地住宅投资率的调整幅度将进一步加强。
珠三角和长三角历来是我国经济发展的龙头区域，而本轮房地产市场的调整首先是从这两个地区的商业地产开始的。数据显示，2014年3月，商业营业用房1年年化跌幅前10的城市中，有5个位于珠三角，2个位于长三角。办公楼1年年化跌幅前10的城市中，有2个位于珠三角，5个位于长三角。
郝文嘉认为，从中可以看出，商业地产景气程度与国家宏观经济密切相关，尤其与当地经济发展状况密切相关。以长三角和珠三角地区为例，出口和联保信贷式的经济增长方式在这两个地区根基深厚，而近来我国宏观经济多项指标下行，进出口数量的大幅萎缩，钢贸、矿业等行业引发的信贷风险呈扩散趋势。
中金标准数据显示，除了传统行业步入风险调整期，日益发展的互联网经济也使很多原先需要依托实体店的商业行为不需要再依赖传统的办公楼和商业营业性用房，实体性商业地产需求的减弱也是本轮写字楼和纯商业地产大幅调整的重要原因。
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一季度国内楼市分化现象凸显
（来源: 中研网） 一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……
从国家统计局公布的数据来看，前2个月新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。
来自权威部门对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。
中原地产首席分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
根据中原地产的监测，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62％、5％和33％。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。
与此同时，房地产企业业绩的分化也日益加剧。张大伟说：“布局在一、二线城市的房企业绩依然上涨，但布局在三四线城市比较多的房企业绩上涨乏力。”
中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一方面，由于住房价格波动体现出各类城市经济社会发展水平、公共服务质量等的差异，也反映出消费者更加理性。另一方面，一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
楼市崩盘不成立风险隐忧需警惕
杭州个别楼盘降价，北京个别楼盘由非毛坯改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢？
权威部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。
陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象；房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”
他表示，随着《国家新型城镇化规划》的出台，城市体系日趋完善，区域内部城市间一体化的进程加快，一体化、同城化趋势日益明显，都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。
不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米，区域整体出现全面过剩。
权威部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
限购松动有争议分类调控成共识
对于福建省出台新政策，以此松绑楼市的消息，福建省建设厅日前予以否认，称毫不知情。一季度，由于部分城市房地产市场交易量下滑，限购政策松动甚至取消的传闻，频频出现。据住房城乡建设部介绍，目前有49个城市实施限购政策，其中15个地级城市，34个为梳城市和计划单列市。
陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松行政管控措施。”
张大伟认为，房地产市场已经告别了短缺，投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市池暖，但也可能很快再次出现大跌。
尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。陈飞说，要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市，坚持限购、增加住房供给。
权威部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，特别是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
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