[摘要] “降价了”、“打折了”，今年以来有关楼市降价促销的消息不断见诸报端。不过这一幕对于经常关注房价走势的购房者来说似曾相识：2011年楼市就上演过一回假摔，让那些想买房的人恨得牙根到现在都疼。
“降价了”、“打折了”，今年以来有关楼市降价促销的消息不断见诸报端。不过这一幕对于经常关注房价走势的购房者来说似曾相识：2011年楼市就上演过一回假摔，让那些想买房的人恨得牙根到现在都疼。尽管当时“限购”扩容悬而未决，但是多地楼盘高调打折促销的手段不过是令购房者空欢喜的一场“假摔”而已。与两年前楼市的假摔不同，今年以来多地房地产(行情 专区)市场都出现不同程度的下跌，特别是在号称楼市“小阳春”的3月份，杭州、福州、常州，乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况：3月份中下旬，杭州楼市多个楼盘降价，部分楼盘降幅幅度达10%至20%。而杭州并不是个例，武汉、福州、常州等地季度房地产市场表现都不尽如人意。甚至于北上广深的楼盘价格也有不同程度的降价促销。楼市降价潮再起，不过，与两年前楼市的假摔不同，今年楼市的降价促销是实实在在的真跌，房价为何从假摔变成真跌？
一是调控政策作用显现。尽管对于现行的房地产调控政策有诸多争议，但是限购和限贷这两项政策对于遏制房价的畸形上涨还是功不可没。特别是限贷，使得房地产市场供需两端的信贷都嗷嗷待哺。今年3月份以来，多数银行(行情 专区)出于风险考虑取消房贷利率优惠，对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续走高，房地产市场的“失血”现象愈演愈烈。除部分商业银行暂停贷款外，国有银行也都处于半停贷状态，公积金贷款额度也在收紧。信贷政策收紧对房地产市场的影响是显而易见的，开发商为了不让资金链断裂，只能是降价促销，有的还需壮士断腕——清盘还贷。
二是房地产投资增速下滑。国家统计局日前公布的数据显示：2014年1月份至3月份，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，增速比1月份至2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1月份至3月份国内房地产开发投资增速从去年12月份已开始表现下降趋势，今年1月份至2月份房地产投资开发增速为19.3%，而1月份至3月份急剧下滑至16.8%，跌幅扩大。初步测算，因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。房地产投资增速下滑一方面表明房地产调控政策的作用显现，另一方面就是房企面对投资增速下滑必须抱团取暖。资金面紧张和市场行情低迷，迫使房企不得不将业务重心放在去库存化和市场营销上，而对于后续的投资开发只好抱谨慎观望的态度。
2014年4月 1 2 3 三是反腐风暴引发楼市降价潮。万科董事会主席王石表示，对于房地产行业来讲，的调控就是反腐。作为业界大佬，王石此言一出大有石破天惊的感觉。的确，许多腐败案件都与房子相关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐不只是针对高端楼盘，更重要的是它的“挤出”效应：反腐败以来，二手房市场的房源的显著增长不能说跟反腐败没有关系。
当然，今年多地楼市房价下跌还有其他一些因素，重要的是上述三个方面使得房地产市场的生态环境悄然变化：政府、开发商、购房者等市场参与各方都在积极回归自己本来的位置，一个相对理性、健康的房地产市场初露端倪。多地房地产市场降价促销的现象，是否是房地产市场的拐点，笔者认为现在下这一结论为时过早。其实，房价的高低只是一个现象，市场的波动也属正常。房地产市场的真正“拐点”在于：这个市场如何从畸形投机转变为理性、健康发展。毕竟无论你我，大家都需要它。
对许多北京人来说，燕郊并不是一个陌生的地方。在此次京津冀协同发展上升为国家战略之前，燕郊楼市就早已经和北京楼市“同呼吸、共命运”。和保定部分楼盘价格突涨相比，这一次大的政策利好出来后，燕郊反应并没有那么亢奋。
“我们去年就已经卖到9500了，这次三期开盘也就是9500多点、1万上下。”4月12日，燕郊知名大盘上上城推出3栋楼。售楼员说，300多套房源一天几乎售罄。据介绍，上上城此次开盘蓄客从年初开始，积累了上千组买房人。“热销都是预料之中，价格也没有临时上调。”上上城售楼员说。
燕郊天洋城项目有关人士向透露，天洋城目前还有七八十套房，以12500元/平方米的价格顺销。下次开盘计划在今年七八月份，预计价格不会有明显变动。在这位负责人看来，燕郊的房价去年就已经有一波上涨，目前整体市场保持稳定或者稳中有升。
2014年4月 1 2 3 北京中原地产研究总监张大伟表示，从2004年以来，燕郊楼市一直依托于北京特别是通州楼市的发展。2012年、2013年，随着通州楼市稳步重回上行轨道，燕郊楼市也快速回温。
目前，燕郊部分楼盘，如夏威夷水岸1号报价高达18000元/平方米；其余多数在售楼盘价格在8000-13000元/平方米的水平，包括目前在售的首尔甜城、夏威夷蓝湾、上上城、天洋城等。
在燕郊一些开发商看来，燕郊整体库存量还是很大，许多楼盘难以在短期内把价格拉高，以免影响后期销售。上上城售楼员还说，今年公司还将在燕郊推出理想新城地块，又是一个百万平米大盘，预计年内开盘价格仍将在9000元/平方米的水平。
区位：京畿重镇，隶属河北省三河市，地处潮白河东岸，西与北京通州区仅一水之隔，与天安门直线距离约30公里。
交通：从北京CBD核心地带，经由京通快速、通燕高速，可以燕郊。北京与燕郊之间也有811、812等多条公交线路。
4月13日，以购房人名义来到位于102国道南侧的夏威夷蓝湾售楼处，售楼员说，从3月底，夏威夷蓝湾推出一批特价房，9500元/平方米，主要都是低楼层房源，“现在就几套特价房，其余都是正常价位。”
根据从售楼处了解，夏威夷蓝湾总体价格在11000-12000元/平方米的水平。属于项目“楼王”的20号楼，主力户型都在130平方米以上，有的单价甚至超过12000元/平方米。
开发商说
燕郊距离北京最近，也是环北京区域发展的地区之一。判断燕郊的楼市，首先要判断北京楼市是涨还是降。目前看北京房价还是稳中有升的，燕郊也将是稳中有升。
从另一个层面看，在京津冀一体化发展中，和其他区域相比，燕郊成熟度、配套也比较完善，燕郊的房地产开发已经到了升级改善的阶段。
从量跌价稳到量价齐跌
根据北京市住建委网站数据统计显示，4月上半月（4.01-4.15）北京市二手住宅共成交3295套，环比3月下半月下跌34.6%，比3月上半月下跌15.6%。3月份的8943成交套数，是2009年以来，历年3月份成交套数的一次。4月成交量继续下滑，上半月仅成交3295套。
在价格方面，也开始出现松动。据链家地产市场研究中心统计，4月上半月成交均价为29091元/平方米，与3月成交均价相比下降2.83%。
2012-2-22 1 2 3 自去年四季度信贷政策收紧以来，市场冷淡、成交疲软的状态持续至今仍未有明显好转，各方对于房价下降的预期日益增强，在买卖双方的博弈过程中，部分业主尤其是急售业主对于房价的心理预期产生了一定松动，挂牌价格出现小幅下调，让利意愿有所增加。
价格下降或将持续
进入4月份以后，北京市二手住宅成交量出现了较为明显的下行，成交量整体走势疲软，链家地产市场研究部分析师张旭认为，重要的原因还是在于信贷，舆论、预期等因素综合作用导致的市场观望情绪蔓延。“
中原地产的市场监测报告认为，目前北京二手房市场的成交价格，出现了逐渐加速下调的趋势。
对于未来的市场走势，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，目前部分急于出售的二手房业主在心理上已能接受一定幅度的议价空间，在成交量低迷的情况下，二手房价格出现了小幅的回调。“未来受市场观望氛围浓郁、供应增加的影响，预计4月下半月和5月，市场成交量将有所复苏，成交价格预计与上半月持平或小幅下跌。”新京报刘狄
换房人被迫“壮士断腕”
在东城区永定门外区域的景泰西里西区，一对夫妇在2013年12月下旬，挂出来一套84平米的两居室房源，报价360万。据了解，他们是想换房，在东四环看好一套三居室，给房主交了10万元定金，并且支付了近10万元的中介费。3月底，这套房源报价下降到340万，但仍然无人问津。最后这对夫妇选择损失近20万元的定金和中介费，不换房了。
“大甩卖”房源仍未成交
同样在景泰西里西区，一套56平米一居室急售，报价为185万，并注明全款172.5万元可以成交。这套“挥泪大甩卖”的房源，目前仍然处于出售状态。
在链家地产的成交系统中看到，这个小区2013年10月17日和8月7日，成交了两套面积均为61平米的一居室房源，成交价格分别为248万元和244万元。
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