[摘要] “房贷荒”愈演愈烈。国内在线金融搜索平台融360日前发布的3月份房贷分析报告显示，全国“房贷荒”有加剧之势，首套房8.5折利率优惠在全国范围已彻底绝迹，更有70%的城市出现中小银行停贷现象，银行推迟放款的现象也十分普遍。
房贷荒加剧8.5折优惠利率绝迹
（来源：每日商报 ）“房贷荒”愈演愈烈。国内在线金融搜索平台融360日前发布的3月份房贷分析报告显示，“房贷荒”有加剧之势，首套房8.5折利率优惠在范围已彻底绝迹，更有70%的城市出现中小银行停贷现象，银行推迟放款的现象也十分普遍。
而国家统计局18日发布的数据显示，继上月环比价格上涨城市跌至57个之后，3月份新建商品住宅价格上涨城市个数再次降低，房价未涨城市的个数达到2013年以来的。
“房贷荒”除了银行对资金面不乐观、可贷资金减少、房贷业务利润较低等因素以外，规避楼市风险是否是一个重要因素？
8.5折优惠利率绝迹
近日，融360发布的实时房贷数据显示，在样本选取的35个城市中，25个城市有停贷现象，占比超过70%。停贷银行方面，主要以中小商业银行为主，如平安银行(000001,股吧)、民生银行(600016,股吧)、广发银行、中信银行(601998,股吧)等。而在城市停贷占比排行中，长沙（楼盘）、无锡（楼盘）、福州（楼盘）三个城市居前。
数据显示，3月以来，房贷较2月有紧无松，8.5折利率优惠已在绝迹；执行8.8折利率优惠只剩北京（楼盘）一城；其他城市基本提至基准利率或者更高。超过70%城市出现停贷，其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%；无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉（楼盘）、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。
二套房相对首套房上涨幅度不大，维持在上浮10%－30%。虽然可以受理房贷，但是无法给出具体的放款时间，人们即使审批完了还是要继续等“贷”，最长半年未放款。
银行风控趋严
融360的报告分析，产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金减少、房贷业务利润较低以及规避楼市风险。这导致3月以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，并对房地产相关贷款审批趋严。
据了解，目前银行虽然可以受理房贷，但是大多无法给出贷款人具体的放款时间，由于去年银行积压了很多房贷单，房贷额度较为稀缺，银行压贷、缓贷现象严重，借款人即使审批完了还要等待贷款发放，而有银行已最长半年未放款。
风控上日渐趋严的态势，也是当前房地产信贷监管的工作要点之一。市场人士透露，目前各银行都在严密监测房地产企业的资金状况，并加强了对房企开发贷款资金的全封闭管理，以确保回流现金用于还贷。
“无论从时间、利润还是资金的风险程度比较，房贷都不占优势。在银根紧缩的情况下，银行更愿意把资金投放在利润相对高、回报快的小微企业贷款和个人消费贷上。”有业内人士说道。
房价上涨趋势稳中有降
根据国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为56个和42个，比2月份分别减少了1个和4个；持平的城市分别有10个和14个，比2月份分别增加了1个和5个。新建商品住宅价格环比上涨的56个城市中，涨幅比2月份回落的城市有27个，比2月份减少了13个；涨幅为0.6%，涨幅为0.1%。
尽管国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价数据时表示，70个大中城市房价环比涨幅总体平稳，不同城市涨幅扩大缩小之势互现，但从房价的总体趋势来看，房价在平稳中已经出现了涨幅触顶的态势，房价逐渐涨不动了。
这一点在房价同比数据中显现得更加明显。据统计，3月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与2月份相同，但涨幅回落的城市已经达到了68个，比2月份增加了3个；涨幅为15.5%，比2月份回落3.2个百分点，涨幅仅为1.2%。
“3月份，70大中城市中房价依然处在上涨通道的城市数量接近2012年底水平，尤其二手住宅市场降温更加明显，当前二手房房价下降和止涨城市数量已达28个。”链家地产市场研究部研究员张旭表示，从不同城市的价格变化看，部分二线城市和三线、四线城市价格调整持续，并且范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。“在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心悄悄发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。”
市场触顶迹象明显
“市场触顶的迹象已经比较明显了。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。
根据中原地产的统计，3月份54城市签约住宅合计20.9万套，同比出现了大幅下调，相比2013年3月份的31.5万套，2014年3月同比下调幅度达到了33.5%。其中二线城市跌幅达到了47.5%，一线城市跌幅也达到了40.4%。3月份54城市的成交量也是最近两年来除春节影响的2月份外，成交量的一个完整成交月。
“商品房销售额、面积均出现下调，库存则明显上涨。从数据看，已基本可以明确，市场在2013年四季度已触顶，量价涨幅会持续回落。”张大伟说。
事实上，从春节过后的一个多月时间看，房企与买房者之间的博弈已出现了微妙变化。在信贷收紧、两会效应、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
市场的现实也在印证着数据的变化，最近南京（楼盘）等二线城市不断传出部分楼盘进行大幅价格调整的消息，与此同时，一线城市也出现了局部价格的停滞。
“尽管从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现大幅度的回调，但我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上，因此，一旦因信贷等原因出现普遍观望，出现2008年、2011年的整体回调并非完全没有可能。”张大伟说。
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房地产惊现负毛利率 三线城市“地王”之殇
（来源：证券时报网 ）地产业务毛利率为负的情况虽属罕见，但据多家上市房企已经披露的年报显示，2013年，房企地产开发业务普遍出现了下降，其中万科公司房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降了3.53个百分点。万科解释，当中原因包括2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。
尽管2013年多数房企出现了毛利率下降的现象，不过，出现负毛利率还是较为罕见的。然而，苏宁环球[-0.87% 资金 研报]（000718）日前公布的业绩快报显示，该公司2013年净利润下降44%，主要就是因为2013年第四季度结算的宜兴天氿御城项目和芜湖城市之光项目住宅产品销售价格偏低，毛利率为负所致。
分析人士指出，毛利率为负的背后，与土地成本高以及三线城市需求不旺盛关系紧密。
三线城市的“地王”之殇
查阅资料获悉，2009年12月，无锡苏宁环球房地产开发有限公司以28.3亿元的高价，竞得江苏无锡宜兴市标号为宜地挂告字[2009]22号地块，成为当时名符其实的“地王”。
该地块位于宜城城东，规划面积为41.26万平方米，出让土地面积为38.43万平方米，用地性质为住宅，容积率1.7，建筑面积约70.15万平方米。由此土地成本为每平方米7000多元，楼板成本4000多元。按照地价占房价40%的比例计算，楼价几乎必然上万元。
据了解，在2011年11月初，“苏宁·天氿御城”高层开始推盘，均价在10000元/平米左右。然而销售情况却并不乐观，该项目随后紧接着推出的10号高层住宅楼均价降至8000元/平米，下降了近2000元/平米。而到2013年，天氿御城项目均价从上半年的8000元降到了下半年的7100元。
对于宜兴这个三线城市来说，就算在楼市火爆的2013年，该市的均价也就是涨到9000多元，2013年四季度该市的均价约为7600元。
苏宁环球2011年度报告显示，天氿御城项目将在2012年、2013年部分竣工。因此，尽管2011年至2013年销售的天氿御城预售房、现房在2013年进行结算，公司收入随之增加，但获利并不如意。
同样高价拿地的安徽芜湖城市之光项目，部分也在2013年竣工。苏宁环球在2012年报中就曾表示，城市之光一期初步预计亏损。数据显示，过去两年里，芜湖的房价只上涨了2%左右。
地产业毛利率下降是趋势
中指研究院指数研究总监杜丙国对证券时报网记者表示，需求不旺盛，以及部分房企过去几年在三线城市的扩张造成的库存较高，均使得部分三线城市房价难以上涨。
地产业务毛利率为负的情况虽属罕见，但据多家上市房企已经披露的年报显示，2013年，房企地产开发业务普遍出现了下降，其中万科公司房地产业务结算毛利率为22.31%，较2012年下降了3.53个百分点。万科解释，当中原因包括2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。
杜丙国则认为，房地产毛利率下降是一种趋势。剔除2011年处于调整期售价低迷因素，随着土地成本的上涨，以及建材等成本的难以下降，房企利润仍难以避免被压缩。
可以看到的是，在过去两年，地王的消息常常刺激着市场的眼球。不少企业手中也拿着大量高价地块，在业界普遍认为楼市十年黄金期过去后，房企恐怕再难以依靠房价上涨来提升毛利率。
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