[摘要] 日前，统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。短短一个月已经有至少四家长三角中小型房企被爆“破产”、“跑路”，中小房企“倒闭潮”又一次拉开序幕。三四线城市的房企将要向何处？
2014首季数据公布中小房企命运几何?
（来源：中国联合商报 ）日前，统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。短短一个月已经有至少四家长三角中小型房企被爆“破产”、“跑路”，中小房企“倒闭潮”又一次拉开序幕。三四线城市的房企将要向何处？
中小房企接连“踩雷”
今年一季度，三四线城市的房地产行业开始较一二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小房企倒闭，都是三四线城市房地产行业的现状。
3月，浙江省宁波（楼盘）奉化知名的房企浙江兴润置业投资有限公司及关联企业被曝出总负债35亿多元，已经严重资不抵债；4月初，南京（楼盘）合家春天公寓业主维权，称其购买楼盘的开发商盈嘉地产资金链断裂、施工暂停；4月15日，上市企业舜天船舶(002608,股吧)公告称，有一笔超过1亿元的银行委贷本息资金没有收回，借款对象为南京福地房地产开发有限公司。紧接着，传出南京福地老板跑路的消息；4月17日，据某官媒(微博)消息，浙江省海宁市立德房地产开发有限公司破产，旗下多个项目烂尾；4月19日有媒体报道称，开发商南京盈嘉恒升实业有限公司两项目烂尾，陷入破产危机，无力支付工程款，在业主维权压力下，项目所在的区政府不得不出手接盘……中国房地产学会副会长陈国强表示，从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度，“尤其是一些中小房企资金链承压，导致正在开发的项目发生烂尾的情况逐渐增多。”
在销售方面，中小型房企同样遭遇回款不畅。从上市房企一季度数据可以看到，多个中小型开发商一季度的销量大幅下滑，其中花样年、建业、恒盛地产、深圳（楼盘）控股、合生创展的一季度销售同比“斩半”。
“大者愈大、强者恒强，中小型房企将愈发艰难。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一季度万科、恒大、碧桂园销售依然上涨，但多数房企业销量明显下调，特别是立足三四线城市的很多企业，下调幅度惊人。张宏伟表示，前期拿地过于激进、影响销售资金回笼的企业将面临资金链断裂的风险，而中小型房企普遍贷款受限，融资成本较高，大大加大了倒闭的可能。
有业内人士向《中国联合商报》表示：“融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先"倒下"的主因。不过，广东业内人士表示，相比频繁"踩雷"的长三角楼市，由于珠三角房价相对平稳，开发商相对保守，珠三角房企短期"接棒"倒闭可能性小。”
债务违约风险甚嚣尘上
部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧，资金链的压力显而易见，产生的连锁反应则是对应于当地银行坏账比率的上升、资产质量的恶化。“在银行信贷紧缩的市场背景下，中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。
“根据最近一年多100多个城市的情况显示，中国90%的地产商早已是资不抵债，90%的地产上负债率都在150%~200%以上”，中国金融智库首席金融学家、中央财大研究院宏皓称。宏皓更是悲观地认为，目前所有的地产商都是全员融资，平台的上市房企国内融不到资，就去海外融资，但是更多的房企要为这两年高价拿地付出惨重代价，只要融不到资，90%的地产商都会轰然倒塌。
上海（楼盘）房地产研究院综合研究部严跃进说，“目前看来，2014年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企而言，就只能卖项目、卖股权。”
评级机构标准普尔及惠誉均指出，小型开发商可能出现的债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速市场分化。
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从百亿房企看中小房企突围路径
（来源：《城市开发》）2003年中国房地产市场销售火热，商品房销售额8.14万亿元，同比增长26.3%。根据中指研究院监测，2013年销售过百亿企业扩容至71家，而万科、保利等更是进入“千亿俱乐部”，领军企业不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展的格局在2013年愈加明显。
近几年持续的楼市调控，已经使得整个房地产生态发生改变，房地产企业积极顺应主流需求、密切关注核心市场，通过优化城市布局和产品结构，在关键时间节点加大推盘，全年取得卓越业绩。那么，在“强者恒强”的激烈竞争中，中小房企的机会在哪里？还有多大生存空间？有什么有效对策呢？笔者通过浅析71家百亿企业发展报告试图给出一些答案。
市场不可能完全垄断
这是一个老生常谈的问题。2013年商品房销售额8.14万亿，排名榜首的万科1709亿元，仅占到2.09%，而71家百亿房企累计销售额2.3万亿，市场份额也只达到28.2%，与家电、汽车等行业相比，房地产业没有也不太可能出现的市场垄断者。
中国幅员辽阔，有600多个大中小城市，加上房地产的区域特征，没有任何房企能够实现保持的“领先”，即便是万科，目前为止也只是布局了60多个城市。也就是说，中国房地产的市场空间依然巨大，几家或者几十家企业并不能满足市场需求，大家都有机会。
值得一提的是，2013年71家百亿房企中，33家房企销售额在200亿以下，这其中，很多上榜的房企几年前销售额还不足百亿，属于标准的中小房企，而在万科、保利等龙头跨入千亿的同时，这些中小房企的不断崛起，本身就说明了问题。
深耕区域市场成为突围重点
仔细分析2013年71家百亿销售企业情况，可以总结出不少经验和趋势。如一些区域型房企，凭借对部分热点市场的把控和适应能力，实现了快速增长。例如，新城控股2013年充分利用上市平台获取战略资源、加速业务拓展，并积极把握华东地区活跃的市场需求，加大产品供应，销售金额超过200亿元。在历年的中国房地产百强企业研究中，来自河南的建业和湖北的福星惠誉更是区域市场突围的标杆房企。虽然没有大规模的扩张，产品线相对也不够丰富，但福星惠誉立足武汉及湖北市场，通过上市公司的背景，在资本操作方面屡有建树和创新，树立了企业和项目的品牌，逐步成长为区域龙头房企，最近几年，福星惠誉在武汉的市场份额一直位居前三位，力压众多性品牌房企。
抓住新型城镇化机遇
从71家百亿企业总部所在地的区域分布来看，珠三角地区企业规模、数量，入榜企业27家占四成，其次为环渤海地区企业21家，长三角、中西部各有18家和5家。而这背后的原因也显而易见，珠三角、环渤海、长三角区域的城市化水平更高，产业发达人口集聚效应突出，自然为房地产发展带来了促进力量，也让众多房企实现了高速发展。典型案例如华夏幸福，在首都经济圈的——体化进程中，抓住新型城镇化机遇，利用“产城融合、城乡一体”产业新城模式实现了快速扩张，2013年销售额374亿元。2014年1月8日，华夏幸福又与湖北省葛店经济技术开发区签意向开发协议，委托区域占地面积约18平方公里。
对于扎根区域市场的中小房企而言，除了对本地市场与消费习惯的把握能力，通常还具有较强的“人脉优势”，能够为他们赢得更多发展机遇。比如现在很多城市开展城中村和旧城改造，由于改造成本、拆迁等不可控因素，万科等上市企业一般不会轻易涉及，这给擅长整合本地资源的中小房企留下了更多的发展空间。在这方面福星惠誉颇有心得，目前，通过城中村旧城改造方面有多年的探索和实践，福星惠誉已成为城中村旧城改造专家，并取得了“城中村旧城改造专业领先品牌”地位，不仅得到政府大力的支持和扶持，更是作为旗帜受到建没部的重点表彰，国家开发银行先后给予100亿元授信。
考虑产品突围
2013年，万科、保利、恒大三家企业普通产品与中端产品各占45%，碧桂园普通产品占比超过50%，世茂的普通、中端产品占比也达85%，可见，百亿房企通过完善产品线对刚需市场的首置首改进行全面覆盖，借此实现了业绩的快速增长。这些房地产巨头大多是上市公司，业绩增长的考核指标压力大，2011年调控趋严以后，高端住宅受限严重，大部分龙头房企都采取快周转策略，产品主要针对刚需群体，通过资金回笼速度实现利润的稳定和提高，并不断增加土地储备快进快出。
对于中小房企而言，在拿地成本越来越高的情况下，如果一味跟随大佬们的节奏，特别是快周转策略下，中小房企的品牌、产品、营销、资金、管理水平的短板会暴露的更明显，与其如此，在一二线城市，中小房企不如采取差异化策略，通过精选项目、谨慎扩张、利润化原则，充分挖掘地块价值，规避刚需产品的激烈拼争，适当针对改善性高端客户，从户型、地段、营销等方面做文章，如通过非毛坯、旅游、养老概念策略，提高产品附加值，实现稳健发展。
另外，基于住宅的限购仍将持续，中小房企可以增加商业地产的开发比例，重点打造综合体项目，平衡住宅和商业的发展风险。此外，中小房企之间也可以通过联合、参股、并购等合作方式，取长补短提高实力，保证在局部市场的竞争力优势。
总的来说，调控持续，在土地成本提高、融资成本提高、销售日益困难的情况下，大型房企的战略意识、项目布局、营运水平和融资能力都高出一筹，中小房企生存空间将不断缩小，这是大势所趋！逆水行舟，不进则退，中小房企如果不积极应对，被淘汰的命运恐怕不可避免。
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