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开往春天的地铁 贵阳TOD模式新时代

新华网   2014-05-06 08:53

[摘要] 2014年5月4日上午,由贵阳市城市轨道交通有限公司携手贵州都市报联合主办的“‘开往春天的地铁’TOD模式城市发展媒体研讨会”在贵阳顺利举办。

2014年5月4日上午,由贵阳市城市轨道交通有限公司携手贵州都市报联合主办的“‘开往春天的地铁’TOD模式城市发展媒体研讨会”在贵阳顺利举办。活动邀请到了中国著名轨道交通专家、住房和城乡建设部地铁与轻轨研究中心副主任、中国城市规划设计研究院城市交通专业院副院长秦国栋, 轨道交通专家、广州市地下铁道总公司副总工程师欧阳长城作为研讨会嘉宾做主题演讲及沙龙讨论。同时出席本次会议的嘉宾还有贵阳市城市轨道交通有限公式董事长李红卫、贵州都市报总编辑胡涛,以及主办单位的相关领导。

2013年,随着贵阳轨道交通1号线进入老城区全面开工建设,贵阳大步踏进入了“地铁时代”。其实地铁不仅仅是一种便利的公共交通方式,它还承载着城市改造、城市产业升级、城市复兴的希望和未来。

本次活动邀请国内著名城市轨道系统专家、新闻媒体、企业家、市民代表等,旨在探讨贵阳未来城市发展模式、解答轨道交通建设过程中市民的疑问、推介贵阳城市轨道交通不动产投资,让贵阳市民更多的了解地铁、理解地铁、支持地铁建设。

轨道+物业,构筑贵阳新未来

为什么活动冠以“TOD”名义,实际上这个名词是城市开发的一种模式。研讨会上,贵阳市城市轨道交通有限公司董事长李红卫上台对此模式做了相关的主题演讲。

李红卫介绍到,TOD是国际上具有代表性的城市社区开发模式。同时,也是新城市主义代表性的模式之一。TOD(Transit-Oriented-Development)指的是“以公共交通为导向” 的开发模式。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以公交站点为中心、以400~800m(5—10步行)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。

在李红卫看来,TOD加上轨道加物业的模式,是最适合贵阳未来发展的模式。贵阳作为典型的山地城市,多个组团之间发展不均衡、交通不便利。贵阳轨道交通的规划建设,将有力推动贵阳市城市总体规划形成“一城三带多组团”的用地空间布局,引导老城区过密的人口向观山湖区(原金阳新区)转移,在缓解老城区交通拥堵的同时,形成轨道交通发展走廊,拓展城市发展空间。

为克服贵阳市财政预算紧张,同时也要保证轨道建设顺利推进的目标。贵阳市政府为贵阳轨道公司配置沿线可开发土地,授予土地一级开发权,要求进行“融资—投资—建设—运营—经营—偿债”一体化运作,形成良行循环资金链,实现可持续发展。

贵阳市城市轨道交通有限公司经过前期大量的筹备工作,提前进行了城轨线网沿线土地“六统一”(统一规划、收储、出让、交易平台、出让金收缴、监管)管控,充分发城市轨道交通“TOD”作用,以轨道交通场、站为重点,协调好城市规划及土地利用总体规划,实施“轨道+物业”运作,产生反哺轨道交通主业。

其中,李红卫以贵阳市轨道交通运管中心(迈德国际项目)为例进行了模式解说,运管中心项目作为最初的“轨道+土地”运作模式的试点,旨在增加市政府及相关部门支持城轨交通“借、用、还”一体化运作的信心。项目轨道交通1、2号线换乘站,与2号线无缝接驳。充分发挥其轨道交通的优势,未来空间巨大,同时充分利用轨道交通的带动作用,以车站为重心,整合站点地下、区间上盖及周边的可开发资源,与新世界商业中心、富力中心合力打造一个高端、现代、生态、节能的商务办公区,形成观山湖区北部CBD “金十字”,实现政府、企业的合作共赢。

轨道加速城市,轨道升级城市

在李红卫董事长的发言后,研讨会邀请的重量级嘉宾:住房和城乡建设部地铁与轻轨研究中心副主任、中国城市规划设计研究院城市交通专业院副院长秦国栋登台做《轨道交通建设与城市发展》主题演讲。

演讲中,秦国栋国内外多个著名城市,如华盛顿、香港、东京、哥本哈根等多个城市的TOD发展实例,这些城市都以TOD模式为核心进行土地开发,让城市得以良心有序的繁荣发展,同时城市价值不断提升。

作为中国著名轨道交通专家,秦国栋对贵阳目前的轨道交通建设模式给予了很高的评价,他认为作为一个内陆欠发达城市,贵阳轨道“借用还”一体化的模式,开创了国内轨道建设的先河,以高效率解决了背后的资金难题,减轻了政府的财政压力。同时,在建设过程中就以TOD模式为核心,通过国内具有影响力的设计单位进行高品质的城市设计,为轨道站点地区“轨道+物业+TOD”三位一体的发展提供了技术支撑。通过管理部门的有效管理,确保“轨道+物业+TOD”三位一体的落实。在未来一定会成为国内轨道交通建设与TOD城市建设的标杆。

秦国栋表示,在这列开往春天的地铁上,贵阳已经走在前列,因为轨道交通的先行,贵阳的城市建设一定会因此加速、升级、跨越式发展。

地铁上盖物业,贵阳投资新热点

研讨会上,不仅仅讨论了轨道对城市的带动作用,还给参会嘉宾分享了一道投资大餐。

有地铁和没有地铁的物业到底价值差距多少?而地铁对于物业的影响到底有多大?置业选择地铁物业要越近越好么?轨道交通专家,广州地铁副总工程师欧阳长城就以广州地铁物业开发为例,做了《地铁上盖物业发展前景》主题演讲。

欧阳长城表示,轨道交通的确对周边地价有提升作用,但这种作用在商业和写字楼方面最为明显,对于普通住宅次之,而对于豪宅则影响,同时,地铁对于居住物业的增值作用也并非越近越明显。

“轨道交通的优势在于它定时定点,是解决城市人流集散的有效系统”,欧阳长城说道,东京、纽约、巴黎、伦敦等城市坐地铁的人占了70%,有一半的人口都是乘坐轨道交通工具的,这么高的比例,说明它已经成为了交通的骨干,而1998年的数据显示,香港地区的居住地和工作在地铁站500平方米范围以内的占75%。

“它不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务等功能,而且能够形成对城市新城的支持”。对于城市土地最明显的作用是增值,例如华盛顿,1981年投资30亿美元修建地铁,引起的土地增值效益达到20亿美元。而到2001年,地铁累计投资达到95亿美元,新增的土地价值达到100亿—150亿,地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100—300%。

轨道交通对于周边物业的价格有明显的影响,但这种增值对于商业写字楼是越近越好,而选择用于生活的住宅则不是越近越好,而是要找步行15以内的物业。

欧阳长城的演讲材料中说到,根据香港权威部门的统计,地铁开通后香港的地铁上盖物业平均近50%,投资更是达到15%。根据美国加州大学城市与区域发展学院做过的研究,位于市中心商业区轨道站点周围400米半径范围内的商业地价提升了120%,而其它经过站点周围的商业地价则提升了23%。国际研究表明,轨道商业对周边地区的地价以及商业提升比率,一般会达到5%—10%,可以达到20—30%。

而在地铁影响物业增值方面,不同的距离则有不同的受益幅度。欧阳长城提供的数据显示,在首尔,在地铁站影响最主要的区域小于200米范围内,土地价格上升9—10倍;在200—500米范围内土地价格则上升11—12倍;在地铁站间接影响的区域500—1000米土地价格上升9—28倍。“500米到1000米的距离是走路可以走15,这种距离避免了交通流量对居住者的干扰,要知道有些人是不愿意离地铁口太近,而是可以离得远一些”,欧阳长城表示,地铁对于物业的增值,商业写字楼是越近越好,但是如果是生活则不要太近,以步行15左右的距离更好。

研讨会上,有太多的疑问得到了解答,也有太多的希望得到灌注,我们期待,有地铁的贵阳能带给我们更美好的生活。昨天我们堵在路上,今天(5日)我们可以无阻碍地穿越城市;昨天我们纠结于出行距离的远近,今天(5日)我们更关注“地铁半径”;昨天我们把很多时间用在路上,今天(5日)我们省下时间,多陪会儿家人……今天(5日),我们需要做的只是,见证地铁时代的呼啸而来,搭上这列开往春天的地铁。

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