[摘要] 自从日前广西南宁正式打响地方政府救市第一枪之后，在安徽铜陵的带动下，一时间，不少三四线城市将扎堆救市的传言愈演愈烈。不过，北京商报记者发现，在众多已正式确定或传言即将救市的城市中，丝毫未涉及北上广深四个对全国楼市影响最大的一线城市。
三四线城市救市恐推高泡沫 北上广深能否挺住成关键
（来源：北京商报）自从日前广西南宁正式打响地方政府救市枪之后，在安徽铜陵的带动下，一时间，不少三四线城市将扎堆救市的传言愈演愈烈。不过，北京商报记者发现，在众多已正式确定或传言即将救市的城市中，丝毫未涉及北上广深四个对楼市影响的一线城市。不可否认，一线城市楼市的变化仍牵动着众多人的心，到底救市举动是否会蔓延到北上广深？三四线城市陆续出台的救市政策又是否会蕴藏引发新一轮泡沫的隐患？
南宁铜陵率先发力三四线城市搅动调控松绑潮
4月底，广西省南宁市房管局晚间出台的一纸政策让购房者的“五一”小长假都过得不太平静。南宁的“救市”政策指出，从今年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。研究员认为，南宁对限购的“松绑”，本质上并非消耗库存，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。
相比之下，“五一”后率先迈入政策松动队伍的安徽省铜陵市则更为直接，限购、限贷政策皆有松动。实际上，从年初起，杭州、长沙、天津、南宁等地就相继传出将放松限购等“救市”政策消息。北京商报记者细数发现，确定或传言涉及各种楼市调控松动政策改革的城市基本集中分布在黄河以南的沿海或近海地区，除个别可划属二线城市外，大部分为三四线城市。
警惕新一轮楼市泡沫 业内建议谨慎放松限贷
随着三四线城市频繁释放调控松绑信号，有媒体甚至预测，今年或成为三四线城市楼市政策的“松绑年”。北京中原地产首席分析师张大伟预测，如果安徽铜陵救市政策不被叫停，后续跟随出台的地方政府将会明显增加，调控力度也可能愈发增强。
政策松绑范围、力度增加的预期也引发了业内更多的担忧，有观点称，从目前传言或已出台的救市政策看，其中不乏可能会引发三四线城市出现新一轮楼市泡沫。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强分析称，地方政府必须要严控救市尺度，放松限购、契税补贴等合理去化、刺激消费政策尚且可以试试，但如果完全取消差别化的限贷政策就相当于踩到了楼市调控的“红线”，很可能引起不少社会游资重新开始筹划投资性购房，应谨慎调整。陈国强建议，中央应为地方制定原则性的政策松动底限，及时叫停个别过度放手的地方政策。
楼市降温背景下一线城市能否挺住成关键
三四线城市虽然政策松动传言一波接一波，但北上广深四个一线城市却仍“按兵不动”。在陈国强看来，目前楼市降温迹象已愈发明显的一线城市，在这场“松绑”潮中更多地扮演的是观望者的角色，短时间内这类调控政策不太可能蔓延至一线城市，北上广深的调控方向几乎没有随波逐流改变的可能。
数据显示，今年5月1日-3日，北京新房成交总量为200套，创2009年以来的值，二手房成交仅31套，4月纯商品住宅成交4258套，同、环比下降接近两成，成交均价仅为每平方米2.5万元左右，环比下调超过10%。
陈国强分析称，虽然一线城市应不会放松楼市调控政策，甚至出现“松绑”的现象，但此前简单、粗放的调控方式已经需要根据市场变化而进行优化、微调了。
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌也表示，北上广深调整原来不太合理政策的可能性还是存在的，例如之前广州的限价政策，包括部分高价盘不让出售等条款是有可能调整的。
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三四线城市救市潮来袭 各地纷纷开展救市
（来源：财经网）为增强确认预售许可投资额度的可操作性，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层(含二层)以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。
2011年下半年开始，我国600多个城市，多数城市的楼市形态都跟铜陵相似：供应充足、供大于求、房价平稳。今年的情况更严峻，三四线城市正在进一步降温。而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。因此，从铜陵公然打响炮开始，我预计至年底，会有几十个城市采取类似行动。
日前，铜陵市市政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（以下简称《意见》），并在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，新政策从5月1日起已正式实施。相对于南宁的救市措施，铜陵新出台的多项大力度新规可谓“裸奔救市”。
“救市”潮或将在地方城市蔓延
事实上，与铜陵类似，从年初开始，在降价潮的蔓延下，杭州、长沙等地均传出政府有意放松调控刺激楼市的消息，在经济上涨放缓的大势下，除一线城市外，其他城市都有放松房地产调整的内在需求。
对于中国经济来说，土地财政非常关键，特别是现在处于转型周期中，房地产市场的降温，导致地方财政逐渐出现问题，这种情况下，放开部分调控，就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果可能最明显的措施。
那么，在目前的环境下，这些地方政府的救市之举是否会被叫停？对此，虽然在公积金领域有“越轨”之处，但仍不太可能被叫停。
“从政策环境分析，中央允许部分城市放松政策，或者说适度救市。今年政府工作报告中首次提出‘针对不同城市情况分类调控’，也即所谓的分类调控、双向调控，即楼市热的城市，实行紧缩式调控，楼市冷的城市，实行扩张式调控。而铜陵这类中西部的三四线城市，楼市不热。”
而对于未来哪些城市会加入救市行列，张大伟表示，未来松绑房地产调控城市的8大特征：一是库存消化周期超过一年的城市库存压力大；二是季度成交面积大幅下滑的城市销售压力大；
三是购地销售比过高的城市未来潜在供应压力大；四是今年季度土地出让金过低的城市财政压力大；五是有实质性降价楼盘的城市压力大；六是人口净流出城市；七是有两个以上新区城市；八是市长上任不超过两年的城市。
那么，面对整体市场的下行趋势，此类救市政策是否能够奏效？张大伟表示，因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限，所以这种力度的救市作用有限。
补贴契税 放宽公积金贷款
从上述文章来看，该文件的主要内容包括：凡是2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。
住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；职工首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%。
此外，为进一步提高商品房预售资金使用和流动效率，减少房地产开发企业在专户银行中商品房预售资金沉淀额度，促进房地产开发企业更好地发展，在风险可控前提下，除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。
为增强确认预售许可投资额度的可操作性，在申请商品房预售许可时，建筑物已经建至地面二层(含二层)以上，且已建成面积达到或超过地上规划总建筑面积20%的，视为符合商品房屋预售许可投资额度条件。
从补贴购房契税到放宽个人住房公积金贷款申请条件，再到延长个人住房公积金贷款最长年限，进而到对房企资金的公然支持，铜陵的一系列组合救市政策力度不可谓不大。
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