[摘要] 房地产行业基本面发生变化。首先政策上从过去十年的行政手段调控，到现在开始用去行政化的方式进行市场调节；其次行业销售总量方面从快速上升到高位盘整，未来再缓步回落。
房地产行业基本面发生变化。首先政策上从过去十年的行政手段调控，到现在开始用去行政化的方式进行市场调节；其次行业销售总量方面从快速上升到高位盘整，未来再缓步回落。
1、Ariel：丁老师，因为调控和地价中高端市场成为主流，针对今年的中高端市场您怎么看呢？
丁祖昱：由于2012年下半年开始到2013年房价的快速攀升和地价的持续上扬，在很多一二线城市开发商纷纷转做中高端，貌似不做中高端就比较难赚钱。但我还是认为中端和中低端市场仍然是当前和未来的房地产主流市场，中高端改善市场当然会一直存在，但各个城市之间差异巨大。上海、北京等一线城市和部分二线城市，中高端市场溢价空间高、市场需求大，短期有波折，未来无风险。但对很多的二三线城市来讲，中高端市场需求有限、竞争激烈，受整体市场波动影响巨大，未来前景不明朗。
从企业运营角度来讲，50强企业做中高端都没什么太大问题，当然其中有些企业会更擅长，比如龙湖、绿城、中海等。但是还有很多企业在做高端方面实际上还是略显能力不足的，单纯做大户型、提高装修标准，不考虑市场、需求、竞争和自身能力，往往会面临风险。
2、大强：福州业内很多人看不懂的一个现象，就是泰禾集团。为什么负债率如此高，销售业绩不是很的情况下，还继续一直拿地！纯属个人疑问，别无他意。谢谢！
丁祖昱：泰禾的销售业绩还是不错的，2013年销售124亿元，同比，一季度销售41.2亿元，首次进入50强企业销售排行榜，位列36名。泰禾的负债率相对较高，近年来运作比较激进，但这不是泰禾一家企业的问题，很多福建企业都有这方面的情况。
福建企业在最近一两年的整体运作过程中，对市场趋势的判断更为乐观，拓展力度更大，特别是在参与北京、上海地区重点地块拍卖的时候，更高看一线。加上福建企业都有比较强的融资能力，所以出现了你所提到的这些情况。很多时候看企业不能光看表面上的数据，还是要结合企业的背景、整体市场环境以及企业的自身能力共同判断。
3、鱼得水：丁总啥时候点评下新城地产呀？貌似新城总是被遗忘，是不是太低调了？
丁祖昱： 新城地产我肯定会评论，低调也是它的重要特点。虽然新城的主战场就是江苏和上海，但是企业多年来位列房企20强，有其独到之处，特别是在成本控制方面，50强企业中大多难与之媲美的也不多。加上老板为人低调务实，我认为新城是一家很不错的房地产开发企业。(近期会专门评论)
4、晓静：丁总，请问您为什么没有对融创收购绿城这一热点事件进行点评？
丁祖昱：首先，我不是媒体去爆料，我希望拿到更具有说服力的内容再做分析和判断，现阶段的公告还不能完全说明问题。其次，对于这件事情的评论太多了，我也要做一个全方位的梳理，希望能有一个独特的视角来评论融绿事件，否则人云亦云，评论的价值有限。然后我准备在周一专门点评融绿事件，希望届时我的视角能够给大家启发。
5、会飞的蜗牛：丁总，看到你昨天在杭州参加了一个论坛，讲了房地产的“变与不变“，能不能在微信中再跟大家聊一下？
丁祖昱：关于房地产行业的变与不变，我讲了三点。是变，即房地产行业基本面发生变化。首先政策上从过去十年的行政手段调控，到现在开始用去行政化的方式进行市场调节；其次行业销售总量方面从快速上升到高位盘整，未来再缓步回落。过去十年销售规模一路攀升，达到去年商品房销售面积创纪录的13.05亿平方米、销售金额8.1万亿的高点，前者我认为是中国房地产的天花板，后者空间也有限。再次从城市角度来看，分化已成定局，齐涨齐跌的情况不会再出现。
第二是渐变，房地产企业发展模式在渐变，特别是以万科为代表的规模房企在发生变化，从原来的单纯开发销售模式，变成了逐步往地产金融方向靠拢，企业更多的开始思考互联网思维、轻资产模式能够为企业带来的改变，单纯追求规模的模式也被逐渐摈弃，企业处于渐变的过程中。
第三是不变，即未来十年房地产行业在中国经济中的地位不会发生变化。市场调整也好，经济转变也好，都不会动摇房地产行业在国民经济中的支柱地位。
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